房子还能不能买？什么时候可以买到底部？这是这段时间大家问到最多的问题，为了解答大家的疑惑，也让大家自己有独立的判断能力，我特地花一个小时写下这篇文章，希望对你有所帮助。
很多刚需他们只知道赚钱，想要买房子的时候一看二买三后悔，后悔买的太早，后悔买错了，如今的大环境下，买房几百万的大事，我觉得还是有必要认真的思考和学习，其实房地产发展的途径早就已经设定出来了，想要理解透彻其实并不难，房地产工作的目的是用土地创造税收，高速发展期间，土拍带来的税收肯定是可以解决城市发展，当房子越来越多，发展放缓，土拍萎缩，城市失去重大税收来源，土地财政无法满足城市基本运营，房子就会有可能成为被征收的财产，也就是我们所说的房产税，毕竟卖地只是一次性的，而运营城市人工工资，维护街道的开支是长远的，需要更多且稳定的费用来维护城市发展和运营，所以征收房地产税，实现共同富裕，达到政治目的，这是每个发达国家的必经之路，我们也不会例外，只是这一天什么时候会来，什么条件会被征收还是未知，那么想要开征房地产税，就必须要有足够的国储房。
如何才可以快速发展到符合征收房地产税的体量呢？让我们先把中国房地产发展分为三个周期去理解。
第一、高速发展时期，1998年取消福利分房政策，全面推行住房公积金制度，开放商品房市场，同时颁付个人住房贷款管理办法，完善房地产按揭的实施细则和范围，这个时候买房可以贷款，中国才真正有了纯正的房地产市场，这个时期房地产市场开始大力发展，销售额、销售面积还有房价等指标平稳增长，喊着让第一批人先富起来的口号，大家都踊跃买房，当时采用的是香港模式，房地产高速发展，也就是我们目前住的塔楼高建筑楼房，这个周期我们经历了25年，很多人在这个期间吃到了房地产的红利，根本就戒不掉，还一直觉得房子还会涨起来，直到2023年国家住建局费时三年统计出我国发展到现在为止已经有6亿栋房子，很多人才从梦中醒来，不管数据对不对，确实是基本完成了城市化进程，大家已经达到了够住的水平，现在投资客不敢买房，只有真正需要房子的刚需客才买房，所以现在房子消化的很慢，导致土地拍不出去，很多地方财政开始告急，房地产第一周期宣布结束，第一周期就是我们当下面对的，当然还会有想靠房子赚钱的人，尤其是以前在第一周期红利的时候买过房子赚到钱的人，他们会认为这不是时代的红利，他们会认为这是他们自己的眼光，是他们自己的能力，当然，眼光也是一种能力，但是要明白，时代确实是结束了，以前闭着眼睛买哪里都是挣钱的，根本不需要水平，而现在投资房地产，起码我目前认为很难再有机会，我说的是目前。
第二周期，从住到住的舒服，这两年的政策一直在布局高品质住宅发展方向，废除7090政策，取消容积率1.0模式，再到发展高质量商品房，这些政策都是在告诉我们，当下房地产不再适应群众，必须要加快转型，我们需要从原来香港模式高密度的房产转型低密度的高品质改善型住宅，目前想要发展高品质产品，最大的痛点是很多城市存量房过剩，这几年从高速发展到放缓，各行各业饱和萎缩，钱很难赚，大家都认为房价还是太高，不愿意买房，房价如果不降下来，大家更不愿意买，可以说是已经达到了死循环，所以房子根本卖不出去，很多开发商穷得只剩下房子，根本没有钱拿地，那怎么发展呢，地方想要继续依赖土地财政，只能便宜出售相对核心的地块，比如说市中心的核心地块，开发商做到产品升级，比如说得房率高，户型更漂亮，装修更好，才会有市场竞争力，总之，房地产这辆火车带动了太多的行业，必须还要再开起来，推动各行各业前进，第二周期买房只有刚需或者改善家庭发展会非常缓慢，部分城市税收告急，有可能部分城市会先行试点征收房地产税，比如说现在人口还要往外流出的城市，光靠旅游产业肯定是无法满足地方财政支出的。
第三周期，远郊区大别墅，以后单层面积大的别墅肯定会全面普及，也会弥补目前远郊区配套跟不上的短板，未来随着出生率减少和人口老龄化，偏向老美有可能是一个趋势，那么大多数房产都会有可能成为廉价的出租房，比如说公寓、超高层、容积率高的塔楼，只有少部分相对核心的大平层才会有价值，在第三周期房地产发展建设过程当中，土地财政有可能会全面转移，大多数城市有可能等不到第三周期就会被征收房地产税，只有少部分一线城市可以等到土地财政没办法再满足城市运营，才会征收房地产税，也就是说房地产税迟早会来的，回想房地产从高速发展，再到2016年房住不炒开始限购，再到今天解除限购，让大家都能买房，房贷利率下降，减轻购房成本，存款利率下降，刺激居民消费，包括以后也会有很多的利好政策刺激房价，但是大家要明白，这些都是属于发展中的政治手段，是属于房地产市场周期产品失去长期的发展红利，只有一时的政策利好可以刺激一时的涨跌，能保持多久谁也不敢说，所以要从根本认清，房地产已经过了高速发展期，很难再有红利了。
现在加大保障性住房，加快发展新模式已经告诉大家，所有的发展方向都是为了加快国储房到一定的体量，一定要透过现象看本质，抛开现在人口老龄化，出生率减少，房子如果越来越多，房价肯定也是会越来越便宜的，因为任何商品都逃不过量大价跌的法则，很多商家喜欢用手机论和电视论去比喻中国房地产，他们说发展高品质住宅以后，好的房子价格就会越来越贵，叫大家赶紧买，普通商品房随着保障性住房加大建设，就会越来越便宜，叫大家赶紧卖，事实是这样子吗？其实这种理论不完全对，我们有了智能手机，诺基亚是消失的，我们有了彩电、黑白电视也是消失的，但是我们有了高品质住宅，老小区还有普通住宅不会消失，不但不会消失，而且能住，价格还很便宜，只要能用，不会消失，就会影响到高品质住宅的价格，我们把时间往前推移5年或者10年，遥不可及的高品质住宅也一样会饱和，因为高品质住宅现在短缺而已，又不是永远短缺。
中国商品房其实可以采用汽车论，以前的汽车不仅丑还贵，现在家家都普及了小汽车，汽车越来越漂亮了，为什么反而越来越便宜，因为大多数家庭都已经有了小汽车，加上那些老款的二手车又没有报废，新车加二手车已经有了一定的饱和度，所以现在越来越好的汽车也不一定会越来越贵，这是自然法则，房子也是一样，商品房正式进入存量房时代，该有的价值正在慢慢回归，回归到它该有的真实价值，我们只能做到的就是在相对的低点买到相对保值的产品。
最后，再来说房子能不能买，我的工作是房产咨询，你买房我当然开心，你能找我咨询我更开心，但我说这些我觉得也并不冲突，没有人可以一直赚钱不花钱，你只要明白了这个底层逻辑，消费是消费，投资是投资，因为一个东西当你需要的时候，你也不可能不买，人类对美好生活需求的追求是不会停止的，以后几百年可能都是这样。
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