作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
房地产大棋加速！
4万亿和100万套
今天（10月17日）国新办举行新闻发布会，主要介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
具体的重点有三个方向，取消基本能取消的，降低能降低的，然后增加投放的规模。
会议全程听了下来，其实就一个感觉，和之前提到过的政策区别不大，并且很多基本已经在执行。
比如四个一线城市的限购，北京上海松绑，深圳部分取消，广州全面取消。
比如降存量房贷利率，四大行公告10月底会分批完成调整；
比如全国统一首套和二套房首付比例，二套房贷首付下调至15%。
所以新的举措暂时是没有的，这就意味着，全国的增量政策要看每个城市自主出台的细节。
不过也并不是完全没有增量部分。
一是部长们提到的房企信贷白名单。
截至10月16日统计到的数据是2.23万亿，年底要加速干到4万亿，实现翻倍。
这就意味着，剩下的1.77万亿的信贷，会在4季度会集中审批。
因为部长也说了，符合条件的项目公司申请就批，应进尽进、应贷尽贷，资金拨付“能早尽早”。
总之，四季度会以火箭般的速度完成目标。
二是城中村改造新增100万套，主要采取货币化安置。
这个数据只是暂时的，如果改造工作做得好，体量还可以加码。
对比2014年—2017年每年的体量，差了几倍，但也有可能接下来集中再爆发。
因为部长也发话了，4万亿贷款支持在路上，支持改造的“组合拳”也有5条——
一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
总的来说，就是资金安排已经到位，就看征收安置方案怎么做。
如果不会新增地方债务风险，那要改造的城中村马上就能审批落实通过。
比如这几天很热闹的四川，“川爷”成为拆迁暴富的代名词。
虽然官方已经辟谣不是天价拆迁，但四川拆迁征地的规模真的很大。
今年4月四川印发的《2024年四川省加快前期工作重点项目名单》，就择优筛选纳入330个拟在未来2至3年开工的重大项目，估算总投资2.15万亿元。
330个重点工程是什么概念，摊开地图都能看到一片红，“川爷们”也确实真金白银分到了补贴的钱。
无论怎么说，相比房票的形式更灵活，也确实更有利于推动楼市落实去库存。
四川最近拆迁的家庭，选择了货币补偿而不是安置房，钱已经到账，也足够去郊区城区选择一套普通的四房住宅。
（来源：互联网平台）
而成都只是这轮货币化安置的冰山一角，山东、安徽、福建等地方都拉开了货币化安置的序幕。
（来源：互联网平台）
所以，部长们说的这些数字，是一定能够实现的。
刮出一阵“妖风”
五部门同台发声给出了4万亿和100万套这两个数字，这部分算是超出预期的。
曾经2014年—2018年拉动楼市的信号，也和今天的差不多。
影响有多大，过去的历史给出了答案。
而最近的市场，其实也给出了一些信号。
大刀阔斧之下，最近市场看涨的风，其实是起浪了的。
杭州、深圳跑得相对快一些。
比如杭州新房拿证不少，有项目高层备案价相比前两次开盘涨了三百多一平；网红区域未来科技城的一个项目首开未售罄，但是加推的登记量涨了不少，并且一次性售罄了。
比如深圳出现了业主呼吁抱团，外地买家组团买的情况。
深圳方面的典型，刷新了最近的深圳楼市氛围。
首先是二手房，坊间传出典型楼盘的业主呼吁打响价格保卫战。
位于宝安区宝安中心的海纳公馆，成交一套116平高楼层户型，成交总价约1500万，成交单价约12.93万/平。
业主在卖出房源后，呼吁其余业主共同营造朋友圈成交庆祝消息，并且指责发布成交价低于银行评估价消息就是站在小区对立面的人。
（来源：微信群聊）
虽然此则呼吁未必为小区卖房业主所言，但也印证了一个根本问题——无论熊市还是牛市，都存在价格保卫战的行为。
目前小区的挂盘量，其中绿色中介平台为41套，红色中介平台为28套，
（来源：中介平台）
同户型面积挂盘总价区间在1500万—1580万/套。
（来源：中介平台）
其次是新房市场，坊间传出某个知名炒房团体对接深圳本地大V，携带外地客户前往龙华的项目进行团购，团购折扣是85折，首付做到5%，并且一口气打包了45套。
（来源：微信群聊）
暂且不说是否真的打包45套住宅，但可以确定的一点是，深圳自从取消部分限购后，确实吸引了外地买家过来。
不过深圳首套房首付最低比例是15%，若真做到了也伴随一定的风险。
因为市场上能够做到低首付的方式无非就这几种。
一种是按揭买房，开发商给客户贴息。
比如开发商急着回款促销，承诺买房支付首付后返现，或者支持第三方借款，先息后本，然后开发商贴息，又或者通过送物业费、送车子、折扣折到首付里等其他方式把钱补贴回给购房者。
一种就是全款买入，然后通过抵押经营贷支付首付。
这种方式非常常见，需要中介、第三方公司配合操作，然后支付一定的手续或者服务费用。
先通过中介或者大V介绍的第三方公司帮忙垫资全款买下房子，然后再通过第三方公司配合做高评估价并贷出更多的贷款。
比如500万的房子，全款后通过高评估到559万，再按15%首付贷出约475.15万，那么原本500万的房子首付最低需要75万，按揭425万，高评后可以多贷50.15万，用于支付原本的部分首付，最终实际支付的首付是大约25万，也就是所说的5%首付（25万/500万）。
这种方式甚至可以做到所谓的“0首付”。
还有一种就是以上两种方式配合着操作，全款购房等到房子过户完毕再进行抵押，借出装修贷，然后通过开发商贴息首付+新房按揭高贷。
过去，确实过去很多人通过这种方式买房并且拿到了一笔资金。
而现在深圳首套房贷不仅利率低至3.4%，并且经营贷利率，更重要的是，深圳取消了商品住房和商务公寓转让限制，取得不动产权登记证书后就可以上市交易。
这也给快买快卖，重新提供了可操作的路径。
所以楼市要启动，其实“今天买，明天卖”就是基础。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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