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问答402期
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问：据说保利已经拿地，高新沣东融合区对软西是利好还是利空？
答：高新是高新，沣东是沣东，问题的答案还得从问题本身来寻找，融合区是沣东今年提出来的，主要范围指高新软件新城一侧的区域，目前周边村子未拆，以空地和农田为主，仅有的商品房是绿地兰亭公馆。
规划有学校，商业，体育设施，城市绿地，但目前都未兑现，有的就是距离高新一路之隔的地利，土拍释放的楼面价8100元/㎡起，容积率约2.5，据说有央企拿地，但尚未官宣。
大家对这里关注是在寻找软西平替，当年的大寨路，鱼化工业园，西沣路都这样打算，但目前的发展现状各异，有跑出独立行情的西沣路，也有前途未知的鱼化工业园。
说到底，距离近是先天优势，但打铁还需自身硬，软西成名也不是因为名字，而是实打实的产业园区，云轨，公园，图书馆，改善小区落地，对融合区也是如此，道路，学校，商业，小区的实打实落地才是核心。
在前提配套暂无的情况下，保持房价优势和产品迭代是必然选择，而对软西而言，你过你的，我过我的，会是长期现状。
高新的备选除了区域内自己降价的二手房外，软东，高三，西沣路，大寨路，土门都有源源不断的新房可选，住在沣东已经不是唯一答案了。
问：高新规划图新版本看，软东有没有潜力？
答：还是习惯上叫鱼化寨片区，定位上，以住宅区为主，与软西的产业区形成补充，优势，三环内，居住氛围浓，学校众多，高新二期的人口导入到这里更加顺利，且区域土地供应充足，发挥空间大。
短板，目前仍在建设初期，修路阶段，城市面貌还在改善，配套未完善，但地价，房价先涨了起来，区域需求两极分化，贵的，大的好卖，小的，刚需的平销。
从保利天瓒和绿城海棠三章的销量看，主要是高新原本住丈八北路，锦业路沿线的土著换房。
最早只能高价看保利天悦、万科翡翠国宾的二手，但如今更低价格，能买更好户型，更好品质小区的新房，置换为主的前提下，软东是熟悉的区域。
但对真正的刚需而言，目前丈八北路沿线小面积二手本就选择很多，最低价位15000+能够，而买新房不仅超预算，同时配套还不全，这是软东的买房现状。
对高新而言，未来还是在高新CID，那是新区的封面，软东住宅区，做好土拍，不断填充小区，配齐基本生活配套就够了，商业时间会晚，目前没有入住率保证，开了也赔本。
问：保利天瓒首开摇号去化一半，大家越来越挑剔了？
答：很多人是习惯了几年前摇号抢房的节奏，对于如今卖一半没概念，对天瓒这样总价500万门槛的小区，首开能卖一半已经很强了，要是豪宅都售罄，摇号抢房，那就不叫下行的市场了。
高新的购买力里，有头部500万以上的，集中在保利天瓒、绿城三章的大户型，纯自主，不缺房。
还有350万总价内的中产，此前主要集中在软西的143㎡，目前受收入，工作影响，接盘压力很大，更多的还是为上学的刚需，在高新一期、二期买老房子的。
买现房的三期多，买二手的二期多，对于纯改善的小区，大户型，买家有更多的选择空间，也等得起，更不缺房，市场比较卷，也很挑剔，对于大门，会所，户型，服务各个方面都有讲究。
这种小区，在西安热度较高的主要在星河湾、金茂府、玫瑰园等，大部分开发商仍是大小面积混合，走量为主。
天瓒是保利在西安目前门槛最高的小区，185㎡起步的门槛，受众本就有限，且现在的房子都是自住，缺投资属性，首开卖一半，平销慢慢卖已经不容易了。
问：考虑上学，卓越坊置换软件新城，学区有明显差别吗？
答：目前紫薇西棠、卓越坊的学区都在雁塔的第二学校，鱼跃路一直向东，直线距离一公里，学校是21年新建的九年制公办，周边生源稳定，家长反馈还可以，有学上，但和高新还有差距。
软件新城的学校为18、19、20小和四初，时间最早的是20小，一小的西苑分校，学区范围为周边的苏宁云著、天地源云水天境，而十九小周边还未大批量交房，最近的小区是中海、保利、隆基泰和。
从雁塔去高新买学区房，也是现在很多家长的选择，软西学校虽然新建，成绩并不出名，但学校和房子的均衡很好。
对房子而言，卓越坊所谓的鱼化工业园区域，还在拆迁的初期，周边配套兑现慢，地价和房价都不高，常被当作高新买房的备选。
如今置换高新，预算多的可以在软西看，少的可以在软东看高科、紫薇新房，以及玫瑰公馆、翡翠天誉、南飞鸿兰亭序等二手，选择很多。
问：丰镐东路上班，考虑学校，新房和二手怎么选？
答：工作地基本将选择局限住了，其实就是土门的腹地，向北看大兴新区，教育荒漠，向东看城墙里，都是老小区，向南看高新城区，过了科技四路，才有高新第一、第二、第四学校、七小等，距离远，向西看沣东新城，村子和光华工业园。
最好的选择反而是在丰镐西路上，老牌名校有远东、庆安，但对应的学区都是很老的小区，新建的学校有莲湖第一学校，与庆安初级中学、西安铁一中建立区内和跨区“名校+”教育联合体。
周边新房主要有两家，一是富力开远城，高密度，暴雷开发商，价格不低，另一家华发利君都荟城央，国企，均价18000+，百亩小区，户型，环境都还不错。
华发利君确实拿了个好位置，周边居民没得选，南有第一学校，东临远东一小，买新不买旧，先看这里。
问：高铁新城怎么样，想买中建商务广场？
答：从18年由未央移交经开，六年时间，从现状看，高铁新城的兑现确实不算快，观感比较强的主要是医院和学校，比如尚稷路沿线，全是新建学校，成了上学路，东西两侧儿童医院、大兴医院、红会医院齐全。
商业部分，由于大量小区没有入住，还停留在批发市场的解决阶段，少量的社区底商，交通部分，有地铁4号线、2号线、14号线，但基本到线路微端，覆盖的地方有限，尤其是草滩部分，密集住宅区，但无地铁，出行不便。
中建商务广场所在的是北客站的核心位置，小区住宅+办公，门口四号线元朔路，周边超高层，学校，住宅都有规划，高速，高铁，地铁，开车都很方便。
比较大的bug主要是南侧临着绕城和北三环，双倍噪音干扰，且住宅部分很小，只有三栋楼，各两个单元。
相同的预算选择很多，向北可以去尚稷路，沿线经发白桦林境、绿城春鸣里都有新房，向南可去凤城十一路，首创漫香郡、汇通太古城等。
问：刚需，高新满堂悦能买吗，感觉房价又不稳了？
答：一条锦业路，看来看去就是绿地世纪城、高科尚都，尚品美地城、满堂悦，虽然房价不是最高的，但满堂悦距离华为最近，却是房子最好租的，也就有了华为员工宿舍的称呼。
小区本身，非常刚需，城改项目，商品房和安置房混住，东侧临三环为安置楼，2T4为商品房，小区大，环境，楼间距，物业中规中矩，和正常商品房还是有差距的。
（满堂悦MOMA小区）
最大卖点，挨着华为，门口云轨，出门三环，高新八小学区，目前贝壳二手房挂牌均价17600元/㎡，最便宜的13000+也有业主卖，相比高峰时候的20000+降了不少，基本算沿线高性价比小区了。
如果是离不开这里，又要小三室，又看不上绿地大房龄，高科老户型，尚品没环境，还是可以淘一淘满堂悦，如果预算没有那么紧张，中铁缤纷南郡、国宾中央区、玫瑰公馆、鸿基新城等同类社区，地段不是更好！
满堂悦是华为的租房圣地，但买房的不都在软件新城。
问：评估下南海高芯悦澜，后期二手房的价格走势？
答：二手房主要由小区本身素质，周边新房供应，二手备选，以及高新房价决定的，鱼化寨地铁口作为高新打工人的聚集区，性价比是第一位的。
对南海而言，地铁口，143㎡起步其实很被动，小开发商做改善，兑现的不错，但竞争太多，但凡预算够的都去高新，预算不够的在周边又够不到，降价优惠后反而销量好了不少。
小区本身，还未交房，据说要提前，应该是目前周边品质头牌的小区，地段上无bug，但亮点也有限，周边新房主要集中在软东，均价17000+起到25000+不等。
竞争主要是附近华洲城、东方米兰国际城、中航华府等二手房，挂牌均价18000+左右，对南海而言，二手房想卖20000+以上挺难的，会有高新房源的直接竞争。
买这里的所有人都要想明白，要不要掏改善的预算，去买一个刚需扎堆的区域。
问：融创西安宸院的小高层，和中海锦业元晟143㎡，哪个更好？
答：价格就差了不少，融创小高均价21000+，中海高层均价19000+，一个期房纯高层，一个现房，高低搭配，从居住舒适度上，融创还是会更好的，中海3.71的容积率，还是有人在意的。
户型上，西安宸院的四叶草挺经典，三面朝南，贯通阳台，南北通透，四室的卖点都在，放在现在看，也不过时，且小区是精装修交房，而中海是毛坯。
中海的143㎡，类四叶草设计，三面朝南，基础结构和融创类似，区别主要在于北向卧室位置不同，一侧缺角，创新在露台部分，从拉通阳台到一半阳台，一半露台。
两个户型放在一起，融创的四叶草房间分区更合理，餐厅、客厅、厨房等更加独立。
整个西沣路，西部大道沿线，不缺大品牌，也不缺新房，杜城千亩供地还在路上，最缺的还是密度低的洋房，小高层，本着这个原则，答案不言而喻。
问：交大创新港周边新房能否入手，看上学校又被配套劝退？
答：放在21年，一听交大，沣西，学区，早都卖完了，但现在是24年，大家对于新区的兑现，价格普跌是有过教训的，交大很好，自身的地铁，商业，医院，住宅，学校一应俱全，但前提是在这个生活圈内。
一旦离开创新港，和主城区农田，空地，高楼，再到农田的过渡，会让很多人极不适应，说白了，周边的兑现，需要的时间都很长，很长。
一部分家长，外地朋友，咸阳业主，在创新港旁边买房的挺多，就奔着交大附小，附中本部的学区，一切为了孩子，甘愿九年陪读，学校诉求远大于房子诉求。
当年买秦汉、泾河、空港，奔着学校去的都有这样的人，但你自己是这样舍弃一切的人吗？
其次是价格，像南洋公馆这种，并不便宜，卖点太单一，受众也窄，远不如主城区安全。
【楼盘点评】
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【装修报告】
● 户型解析： | | | | | | | | | | | |
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作者：Kikyo
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