01
房价还能涨多久
关于房价未来还能涨多久，本号写过很多篇文章，也给出过很多个预测。
但大家最关心的，还是一个答案。这个答案，在最近专家给出的预测中，有了。
近日，一篇《从“住房顶”到“经济底”，如何理解当下房地产》报告中，对未来中国的房价做出了预测：
“我们估算2030年一线房价可能是当前四到五倍。”
专家认为：
第一，城市化率仍有空间，至2040年还有22个百分点空间。
第二，人口结构变化导致住房配置比重下降。
第三，从需求弹性来看，目前住宅广义需求缺口为180亿平方米，对应2030年需求为35亿平方米。
第四，从供给弹性来看，住宅广义存量套数为476亿套，对应2030年为86亿套。
第五，从资金弹性来看，居民杠杆率有下降空间，对应2030年居民杠杆率23%，对应2030年居民杠杆率23%。
五个因素，支撑着的预测。
其中人口因素是最大的权重。因为按照世界银行披露的数据，中国人口已经在2022年见顶转向了。
数据：世界银行
而根据招商证券的测算，2030年中国人口将达到14亿左右，2050年人口达到14.9亿左右。
此外，城镇化率方面，招商证券认为，还有22个百分点空间。
这些因素综合叠加在一起，报告得出结论：
到2030年，一线房价将回到2016年水平；二线回到2018年水平；三四线回到2014年水平。
02
为何有人看多
尽管如今的房地产已经进入了存量时代，而且人口已经见顶转向，但依旧有人认为房价会上涨。
逻辑在于：
第一，城市化进行时。
过去几十年，城市化速度太快了，大量农村人口流入城市，成为城市的一份子。
但随着城市化进入后半程，速度明显放缓。2022年，我国的常住人口城镇化率已经达到了65.22%，相较于2021年的65.22基本没有变化。
数据：国家统计局
联合国预测，2030年我国的常住人口城镇化率将达到70%，2060年则将达到80%。
按照这个预测，未来二十年，我国的城市化还有10个百分点的空间。
按照经验主义，城市化每推进一个百分点，至少能够带来1000万人的新增城镇人口。
10个百分点的城市化空间，意味着未来能够增加10000万人的城镇人口。
这的确很诱人。
第二，房地产的基本需求仍在。
即便人口见顶转向，中心城市的购房需求短期内也不会断档。毕竟中心城市的人口规模摆在那里。更何况，中心城市还有源源不断吸引全国人口的能力。
此外，房地产作为居民家庭资产中占比最大的一部分，其投资和保值需求一直存在。
所以，仅从城市化的角度和房地产的基本需求角度出发，很多人对房价的未来仍抱有期待。
第三，信心仍在。
信心比黄金更重要，这句话放在如今的房地产市场上，再合适不过。
当下的购房者，普遍都有一种担心，担心自己的房子在未来会贬值。如果这种担心被放大，就会陷入一种自我强化的循环当中。
一旦这种担心变成现实，楼市就会出现踩踏。
所以，当专家说，到2030年一线城市房价可能是现在的4-5倍的时候，是在试图打消购房者的这种担心。
03
能实现吗
这个问题的答案，其实在报告标题中就已经体现出来了：如何理解当下房地产。
换句话说，这个问题本身就是不成立的。
第一，经济不确定性太大了。
疫情已经让全球经济陷入了衰退之中，哪怕后续复苏，也不可能再像以往那样歌舞升平。这一点，我在之前的文章中多次强调过。
在这种背景下，购买力会持续下降。而且，由于预期不明确，炒房的动力也在丧失。
第二，政治风险太大。
这一点同样在我之前的文章中多次强调过。
房地产已经度过了辉煌的时代，进入了黑铁时代。在这个新时代中，房地产需要承担起满足民众居住需求的使命。
至于投资属性，随着房地产税的出台、房屋老旧之下的维护成本提升、土地供应方式改变、住房金融模式改变等举措的实施，投资属性正在逐渐削弱。
第三，市场变量太多了。
除了以上两个确定性之外，还有太多的不确定性。比如全球局势的变化、美国加息周期是否结束、国内经济增速是否能够筑底企稳等。
这些变量都会对房价产生影响。
所以，我对于未来房价的预测比较保守。我在去年年末写的那篇《楼市，大变局来了！》中有详细分析。
我在去年年末提出的观点是：
楼市整体会进入一个较长的调整周期内。
大部分人口流失、产业薄弱的三四线城市，房价会逐渐鹤岗化。
部分中心城市由于人口红利依然存在，房价会比较稳定，但上涨很难。
至于泡沫巨大的热点城市，挤泡沫是必然。
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