案例回顾
2016年10月24日，王某与孙某签订《房屋买卖合同》一份，约定王某购买孙某拥有的徐州市某住宅，建筑面积186.56平方米，交易总价格1700000元整，合同签订之日，王某支付了50000元作为购房定金，全部房款应于2017年12月31日前付清。如付款日期到期十日内，王某不按时付清房款，孙某可以无条件收回该房产。
上述合同签订后，孙某将涉案房屋交付给王某，王某对涉案房屋进行装修并实际使用。
支付购房款方面，王某在2017年6月1日前陆续支付给孙某75万元，又于2018年1月5日付款300000元，2018年1月10日付款50000元，2018年2月22日付款300000元，以上合计1400000元。
2018年1月11日，孙某认为王某在付款日期到期十日内未按照合同约定付清房款，认为其构成根本违约，要求解除房屋买卖合同。后查明，孙某在出售涉案房屋时隐瞒了已被抵押的事实。
案件结果
法院审理后驳回了孙某的诉讼请求，不支持解除合同，但因王某存在逾期支付购房款的违约行为，孙某可依据合同约定或法律规定，要求其承担相应的逾期付款违约责任。
泽达分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
根据《民法典》第五百六十二条的规定，合同解除的情形包括三种：第一种是经当事人协商一致解除；第二种是当事人约定的一方解除合同的条件成就时，由约定解除合同的一方解除；第三种是法律规定的情形出现时，由当事人解除。
本案属于第二种，这种情况下，人民法院在认定约定解除条件成就时，不能简单的根据合同文本机械的确定合同是否解除，还需考虑以下三个方面：一是考察违约方的过错程度，二是考察违约行为形态，三是考察违约行为的后果。
结合本案的情况，首先，王某基本按照合同约定履行了支付购房款的义务，且在最后一笔付款期限届满后的较短时间内又支付了650000元购房款，其已支付的购房款数额为1400000元，已支付超过80%的购房款。据此，王某虽存在违约行为，但违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现。其次，涉案房屋存在抵押，王某如继续履行合同义务，支付购房款，其预期利益存在不能实现的风险，因此，王某停止履行继续支付购房款的义务，具有合理的依据。再者，涉案房屋已交付给王某，基于对孙某的信赖，王某已对涉案房屋进行了装饰装修。如孙某以被告轻微违约为由解除合同，不仅会对王某造成较大损失，同时亦违反公平及诚实信用原则，损害市场交易秩序的稳定。
因此，孙某请求解除双方之间的《房屋买卖合同》的诉求，法院未予支持。
律师寄语
根本违约是，当一方违反合同义务，导致另一方无法实现合同的根本目的，或者违约行为严重破坏了合同关系的基础，使得合同的继续履行变得不切实际或不可能时，可以认为发生了根本违约。在根本违约的情况下，受损方有权解除合同，并要求违约方承担相应的赔偿责任。
轻微违约是指，合同一方虽然违反了合同的某些条款，但这种违约行为并没有实质性地影响到合同的主要目的和利益，合同的履行仍可以继续进行，受损方的利益虽有损失但可以通过金钱赔偿等方式得到弥补。在轻微违约的情况下，受损方一般不能要求解除合同，但可以要求违约方承担违约责任，如赔偿损失等。
在一方当事人轻微违约，且未对合同履行造成严重影响的情况下，如果赋予另一方解除权，将会导致严重的利益失衡，这既不符合鼓励交易的原则，也不利于资源的有效利用。因此，在一方当事人的违约行为显著轻微且不影响合同目的实现的情况下，可以在维持合同效力的前提下，允许其通过承担相应的违约责任来保有合同存续的权利，从而维持双方的公平交易关系。
写在最后。北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领
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