住房交易税收新政出台！目的是“求稳筑底”，而非要“触底反弹”|住房交易|增值税|契税|房产税|房地产市场|税收政策|税收新政

2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低土地增值税预征率下限。

房地产的税收优惠政策靴子总算是落地了，现在政策的特征不像过去了，基本是所有利好政策加码且集中推出，趁热打铁，离之前发布会也没过多久，详细的政策就落地了，涉税的部分简单总结：

1）首套房90~~140平米，契税降到1%，二套房低于140平米的统一按照1%的税率计算，特点也很明确，相对低的税收政策覆盖群体，从首套小面积，转向改善型中大面积。当然这个不是新鲜的政策，其实去年房地产下行压力中，已经做过一次调整，这次是在去年的税收优惠政策基础上进一步加码。
2）土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，主要是降低房企的税收压力。
3）增值税，主要是二手房交易环节，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。

市场流动性紧张，税收政策发力也在情理之中，房地产只要流动起来，就是在排雷，促进新房的成交，有助于房企的回款，促进二手房的成交，有助于疏通堰塞湖，几乎所有的房地产泡沫破裂都是二手房市场的集中抛售，法拍自然也在其中，造成市场的恐慌性砸盘，任何有助于降低购房压力的都是有用的政策，任何有助于促进二手房流动的政策，都是在给过去积累的风险排雷，对于房地产的刺激效果自然还是值得期待的。

房地产的需求占优市场大趋势依旧没有改变，其实就是大家经常挂在嘴上的，你我200，这不是开玩笑，从2022年房地产名义价格走下坡路的时候，大家都是见证者，从不可一世的供给市场占优，到现在得以价换量，都是现实发生的，政策层面，几乎也是密集推出，每一个稍微大一点的政策都有人喊政策底一直喊到现在，至于现在是不是政策底，还得看市场的反馈。

只能说比以前好，甚至比刚刚十一期间完成交易的好，至于未来，明面税已经很低了，力度上，蚊子小也是肉，更何况总房价0.5和1%不等的力度，刺激效果也不可能没有，尤其是改善型的也确实获得了税收优惠，结合最近的组合拳，价格且不说，流量刺激效果也可以乐观一些，要是这么一套组合拳下来一点反弹都没有，那岂不是无药可救了。现在关键就是信心啊，如果没有信心，家庭储蓄率就总是处于异常高点。当然，更深层次原因是财富结构，这个就不便展开了。

当然，现在所有政策并不是鼓吹要房价重新上涨，只要“稳住”然后用通胀稀释即可。看看美国政府在2008年救市时多疯狂，仅对房利美和房地美等机构就给出400亿美元资产购买，5700亿美元硬性担保、6400亿软性担保。整体救市单独资产购买就来了5.2万亿美元。来了猛要，美国经济才能用3年就翻身。

可见，我们现在密集出政策，可不像日本当年那样拖拖拉拉的，否则问题就要奔5-10年去了。当然我们的房产还有几个重要的矛盾，什么时候解决，可能还是未知数。

第一个土地财税转型，之前也分析过，房地产最大的税收来源于已经在土拍环节征收的土地税，明面环节的税收并不高，各地赖以生存的土地财税，过去房价过高最大的原因就是土地成本（国有资产货币化）太高了，当然其中一部分会转化成城市的公共支出，比如道路公园等等。只是成本并不是公平的向所有人征收，早站好位置的缴纳的进城税少，原住民在城市翻新过程中不出钱，反而还赚钱，总有人要承担这些代价，当然是更后来的农村城镇化，以及更年轻的一辈，需要掏空家庭储蓄和未来几十年的劳动换一个栖身之所，你猜房地产价格为什么会下跌？不就是后来者扛不住了么。土地财税过度依赖，本身就是透支特定群体收入的税收，尤其是对婚育意愿的年轻人极度不友好，年轻人的低欲望也并不是真的想，很多时候就是这些高昂的生活成本压得实在喘不过来气。

第二个特色预售制改革与限跌令。新房不同于二手房，既要受价格管制（限跌令），无法像二手房那样以价换量，又存在特色预售制下的交付风险，不可能至今还希望居民花钱还要承担几乎所有风险，所以今年的二手房以价换量更加市场化，热度回暖也是可以理解的，而新房刺激不动，房企销售持续萎缩，也并不难预测，其中作为业界著名的好学生，万科的销售可以说是重要的风向标。

最后的话，至于房产税，短期肯定是不会出台的！

2011年国家在上海和重庆两个城市开设个人住房房产税征收试点，房产税的出台热度飙升，紧接着是18大的召开，整个学界和业界，对房地产税的出台，充满了希望。然而，2013年开始的棚改，加速了房地产产业的扩张，也加速了地方政府平台的急速扩张和土地出让金的收入飙升，这使得房产税的一次希望的窗口期就错过了。