我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，不好意思着急给你咨询下，因为身边人都在说新房涨价了，我看你也说过在涨价，所以还是相信你。请问下你怎么判断当前的新房价格趋势的，我是否需要快点买入呢？
房段子解答
实话实说，最近确实有很多新房在涨价，少则几万，多则十几二十万，都是相类似的户型和楼栋，所以还是可以横向对比看得出来是涨价了。
但我们要辩证地看待这个问题。
1、中上等板块的对应中上等楼盘，才有买入的价值和可持续性。
2、不要为情绪溢价，轻易追高并不喜欢并不匹配的房子，这样买到了也不开心，不妨继续持币观望，让子弹飞一会儿，核心是要真正弄明白自己喜欢什么匹配什么房子，看准了房子，再说价格。当前价格确实在上涨的，那么就要抓紧时间了。
现在房段子粉丝们每周都有成交喜报，我粗略看了看，整体还是围绕200-500万区间的居多，上了六七百万的土豪们，可选的很少，也很情绪稳定。
反过来看，总价200-500万的段位，成为了近期的成交主力，从国宾到人北，从二八到崔槐，从机投到武侯新城，从新川到天新，都不乏大量性价比新房出现。
当然，情绪最重要。
购买情绪上来了，一切都是水到渠成。
举一个例，蜀道宽境3万多骂成狗，但现在2万多的单价香到爆，二三楼也照样抢，顺便还带火了隔壁的金泰和序，也在搞特价房。
价格就是颜值，颜值就是正义。
尤其是他们130多平的户型，赶在契税新政的关卡上，再搭配确实诚心的卖价，一切都有迹可循起来...
最后，我预估成都5+2的这种两三百万段位新房，会在一个较长的时间通道里，抢夺二手买家，配合舆论行情，清理去化库存。
是真正最受益的一类新盘。
当然，我们还可以佐证看看一个投诉的例子。
开发商降价要闹，涨价也要闹，围观的看着都觉得抠脑壳。
年中的时候成都很多楼盘半夜打折促销，业主围堵，闹得声势浩大。
年底开发商顺势提价，也要被人投诉“割准业主韭菜”。
真的好难啊。
唯一能理解的是不同的两批人，都是为自己利益呐喊。
看个热闹就行，本质上还是要客观 认识到当前楼市行情的快速变化，才好积极应对。
会员提问
你好，我儿子是在高新西华为周边上班，预算200w左右，刚改次新或者新房，意向犀浦买房，自住保值，有什么好推荐的吗？另外想了解下成都人才政策，看能否在高新西享受优惠呢？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来说你的情况我觉得还是比较优质的，思路也是比较清晰的。本身在高新西华为周边稳定工作，然后买一套兼顾自住改善，保值和生活便利度的房子，再加上预算200万的话，我觉得最好的就是看犀浦的品质新房，备选周边的品质刚改次新二手房。
华为的类似客群我们遇到过很多了，预算还是可以，但是考虑到楼市板块价值，基本都是往犀浦方向在考虑，所以前人之路也非常清晰明了的。
郫都腹地的红光等是没啥楼市价值的了，更别说远一些的温江，不要纯粹的为了便宜而便宜，更要考虑到楼市的价值，一分钱一分货。往主城方向走的话，金牛国宾、青羊蔡桥，基本上单价都要在2.5-3.5万了，不仅贵，超预算，而且上班距离远，不如犀浦这么近。
归根结底，我觉得犀浦进可攻退可守，一方面是对你上班自住通勤不错，另一方面有楼市热度（郫都最好的板块），未来的整体保值流通性是不错的，再者犀浦也是一个非常成熟繁华的区域，生活商业各种配套都很完善，对于你们未来在成都的生活十分有利。
接下来就是分析买法。
我分析整理了很多楼盘，但是筛选来看，当前最建议最觉得喜欢的是龙湖观辰，这宗地位于犀浦腹地，位置很不错，然后还是新房概念，我打探了价格，110（清水）：195万左右；126（清水）：225万左右；126（精装）：250万左右。
①2T2纯洋房、容积率2.0、总户数232户
②全盘产品类型及面积段110㎡/126㎡
③2号线天河路地铁站D口旁
④豪华星级公区
⑤城市主轴西3.5环线，城市副中心
2024年度首发丨主城西 龙湖越级奢宅
集龙湖2023TOP级产品 改善之大成
如果你预算要卡在200左右的话就推荐看110平的套三双卫，相关资料我一会儿发一份给你哈，这个楼盘的。得房率96%，远超普通二手房80-85%的得房率，还带电梯入户，大横厅大采光布局，整体非常漂亮，折合单价约为1.7万，也是比较适中的价格。
具体位置你可以看看，2号线天河路地铁站这边，是很不错的。
接下来是二手房分析，我们核心点就是次新+刚改品质。
首推天河路的万科玖西堂（和龙湖新房挨着的，从产品价格来说，龙湖要更好），目前可以买到124平的套三双卫，属于2t3户的高层，套内大概是85%的得房率，目前的行情单价来说大概是1.5-1.7万的成交价（不含税费中介费）。
旁边类似的，还有铂景台（小开发商小楼盘，108平套三双卫，单价1.7左右）；万科理想城（95-110-116平的套四，赠送大，单价1.7左右，位置也很核心很不错，但是2T6户的高层产品）。
再其他的话，就偏向过于刚需盘了，产品品质不会好，而且保值性也不佳。当前来看，最建议的还是考虑龙湖新房，备选周边的次新二手房。
最后，成都人才优惠信息参考https://zhuanlan.zhihu.com/p/653844606
https://mp.weixin.qq.com/s/YKi0eWMhxBkUMokg2Gho-w
https://www.mvt360.com/post/122.html
会员提问
你好，我最近在关注金融城三期的锦宸府，摇中了60多号，就想从增值角度来考虑。我这个号，估计呢，可能选得到280的低层，240的中高层。麻烦段哥就从赚钱的角度帮我分析一下，是选择240的中高层号，还是280的低层好？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你好，不好意思久等了，这次金三华润开盘的是1、2栋，后面3、4栋待开，所以不提也罢，只考虑1、2栋即可。
1栋的是21F的大平层，280平户型；2栋是23F的大平层，240户型。
从户型和楼栋来说，280户型是更好的，这个层级的购房者，实际上都很富裕了，都不差这两三百万的价格差异，所以不会太过于设定只能买得起240而非280户型。
280户型单价4.3-5万，比240户型的3.6-4.3万要贵上几千，这个单价几千的差距，要是放在普通刚需盘里，则低价者赢，但要是放在顶级豪宅的逻辑里，则是价高通吃，因此，目前来看，我觉得未来的整体价值倾向，我还是偏向于280户型的。
但是你60多号的顺序，一共才84套，所以基本上是非常靠后了，前面能放弃的，不大可能是没实力报着玩的，而是多个马甲号码报名，但只能买一套的无奈之举。所以我们假设全面60组客户全都正常选了，那么还有大概24套“差房源”。
可能是基本集中在1栋的21楼（顶楼）、2、3、4、5楼；2栋的23楼（顶楼）和2、3、4、5楼。
1栋的优势很明显，那就是对面视野很好很通透，西边户看江景桥梁的视野都很好，但是1栋的南边北边商业分别2、3楼，所以我建议你至少要选择5、4楼或者顶楼。其实顶楼也很不错很不错，虽然西侧临街一些，但是整个户型是偏向朝东一些的，因此主要采光面会好一些。
假设1栋只能选择顶楼或者4、5楼，那么我建议优选顶楼（很可能还没有剩下来给你的，现在顶楼的优势也很明显，华润这种产品，漏水暴晒的风险很低）。假设顶楼没有了，那么剩余房源会堆积到低楼层，比如6、7楼等，此时就选择低楼层即可，越高越好，最低的话，4楼可选。
反过来说2栋，因为更靠里一些，1号楼的1号房（西户临街）所以便宜一点，2号房更靠里更安静所以更贵；2号楼的1号房因为视野正对中庭，视野很好，所以略微贵一点点，2号房因为对面有4栋的一定遮挡，所以会便宜一点点。
针对2栋，同样的也是只剩顶楼和2、3、4、5楼的话一样的选房逻辑。
最难的问题在于，假设是280户型的低楼层，对比240户型的中楼层来说，到底孰优孰劣？
我觉得还是很推荐280户型，下限是4楼及以上，略好于240户型的中楼层。应该更值得优选，比如2号楼的10楼及以下。
但假设280户型只剩2、3楼了，那么它是比不过240户型的中楼层的。
总的来说，假设我排序。280户型4-21楼>240户型4-10楼>280户型2、3楼>240户型2、3楼。
280户型的2号房优于1号房，240户型的1号房优于2号房。
明天你还是安心去选房，优先看280户型，假设有4楼及以上的，越高越好，一马当先拿下（2号房优于1号房，假设楼层差距3层的话，那么基本相当，240户型一样）。
如果没有280户型的中低楼层，那么马上转过来买240户型的中楼层（1号房略好于1号房，假设楼层差距是2层的话，那么基本相当）。
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