房租又降了！10月租赁房房租价格指数（CPI房租分项）同比下降0.3%，这是2024年以来连续第7个月同比下降。曾经2011-2018年房租CPI一直稳定2%以上，2019年开始直线下跌进入下行周期，今年以来，租金始终处于下行通道上，冰冷的数据在未来的两个月租赁淡季还会进一步下探。
在国家“房住不炒、租购并举”住房双轨制体系建设下，租金的变化不再是简单的供求思维，而是与国家政策、宏观经济、市场供求、房地产市场及租房观念都息息相关，多重因素叠加拉扯重塑形成了如今复杂多变的租赁住房市场。仔细探究，才会发现如今的租赁住房市场内部结构变化如此大。
01
五分之一增量涌进租房市场，从分化走向一致
据机构统计，2017年品牌公寓市场占有率仅为2%，2022年品牌公寓机构化率已提升至约 8.2%，虽然相比发达国家还有很大的提升空间，但规模增速惊人，截止2024年5月，全国集中式公寓的数量开业总规模超248万间，管理房源量约382万间，相较于2017年增长近3倍。同时，还有政府端极速推进的保租房，2023年全国已筹建保障性租赁住房约573万套（间），刨除全国纳入保障性租赁住房的长租公寓数量合计约19.2万套，按照比例推算，保租房和品牌公寓市占率已经接近20%。
可以想见，这近租赁市场五分之一规模涌进市场后，而租赁需求增长并没有那么快，租金很难再上涨。然而从资本角度来说，一定是推动租金上涨，2018年长租公寓大规模入市，网络上讨伐“长租公寓助推房租暴涨”声音不断，机构到处下场收房，高收低租、短付长租、随意涨价等乱象频出。因此，2019年开始租金处于下行通道主要归功于保租房的调节，随着国家大量供应保租房，对租金平抑作用明显，尤其是对中低端市场保障性住房的补给，城市新市民及新青年以此获得更平稳的租房市场。此外，从政策导向的角度来说，当前的政策内容只要是涉房领域成本都在降，不管是交易端的降首付、降利率、降税费，那么租赁端的租金成本自然也得降。
数据来源：Wind，同策研究院制图
02
纯租赁用地锐减，存量类改建继续上涨
随着保租房筹建大刀阔斧的推进，全国涉租用地供应都在放缓，2021年到达顶峰，2023年不及2021年的一半。上海2024年租赁用地供应量骤减，远低于前几年，成交相应下降。那么，为什么不再大规模新增纯租赁用地，从住房双轨制的角度出发，租赁是长期发展的市场，即使十四五筹建目标完成，那么十五五呢？
数据来源：同策研究院
主要原因是因为纯租赁用地逐渐上市市场局部饱和。一方面，以上海为例，上海的R4用地主要分布在浦东、闵行产业聚集的区域，比如张江高科、漕河泾、康桥等租赁需求旺盛的地方，随着租赁大社区的相继入市，局部住房需求已经出现饱和。下一步供应方向来看，市中心地块优质地段早已上了货架，远郊区域是否有足够多的客源来支撑社区长久经营，租赁企业从运营的角度考虑下场拿地不如偏向于市区地段不错的存量物业改造。因此政策也相应改变，从新增纯租赁用地为主，转为政府下场收购新建存量住房为保障性住房为主，今年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款大力收储。
注：仅统计土地用途为租赁用地的项目，数据来源：城市测量师行
另一方面，近几年存量物业的价格进入下跌通道，机构投资收益率提升，以及住房租赁市场REITs退出机制的逐步完善，进一步推动机构布局租赁市场。今年8月，央行发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到，“租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升到3%以上，将高于多数资产回报率”。今年北京、上海的住宅、写字楼、商铺、仓库的租金都在跌，但资产价格也在下降。根据同策监测，上海自2023年下半年起，二手房成交价、租金双双下跌，但租金跌幅小，市场租金收益率上升。9月全市租金收益率环比微涨，收益率在1.6-2.0%之间，市区老旧小区、动迁小区密集的板块，如曹杨、中原。远郊区有产业支撑、房价低的板块如嘉定北、临港乡镇租售比较高突破2%。
03
租房人口结构改变，客群逐渐中年化
根据机构数据显示，全国重点40城租赁成交中，2023年35岁以上的租客占比超过35%，较2021年提升了4.9个百分点，而25岁以下的年轻人，26-30岁年轻人，租房比例都略有下降。一线城市中，35岁以上租客的占比“突飞猛进”，比起2021年平均涨幅在4%-6%，其中北京（占比约45%）、上海（约40%）、深圳（约38%）和广州（约30%）。
图：全国重点40城租客年龄占比变化
数据来源：贝壳研究院
一线城市城镇化率趋于饱和，人口流入放缓的情况下，租房人口未来肯定是存量竞争。以上海为例，2015-2023年8年间上海常住人口仅增加10.67万，其中4年人口负增长，存量时代租房客群中年化是大趋势。一是，部分年轻人分流进买房市场退租，因为房价持续下跌出性价比，当房租与月供相差不大时，部分年轻人选择买房；二是，中年人返租进行资产的重新配置，“以租养租”、“以息养租”应对房价下跌及未来不确定性，降低生活成本；三是，原先买不起房的租客老了，上海租房人群中85%是外地人，2016年外地户籍被卡社保2改5，一大波外地刚需被限购失去购房资格，2017年后房价猛涨非沪籍很难再买得起，至今已过去7年，按照当初这波客群最小年龄计算如今也30岁以上。另外还有10%的沪籍人口租房，出于孩子就近上学、就近工作等需求租房，这类人群本身年龄较大。
04
保障房制度逐渐完善和成熟
租房市场普遍存在的随意涨租退租、居住体验差、安全隐患、合同纠纷等问题，基本上在发达国家皆以制度性监管得到解决，国内租房监管制度一直缺乏保障，但今年我们发现，针对居住相关的权益和法案也逐渐在完善，居住权登记更在2021年加入《民法典》，其核心内容是对于房屋的使用权跟所有权人之间的权责做出了约定，核心目的是保护没有房屋产权但是有使用权的这部分人，一旦确立了居住权，居住权人不能被赶出房屋。目前，居住权登记已经在十几个城市做试点推广，近期北京一线城市也拟明确居住权登记试行办法，释放一个信号未来全国核心城市普及是大趋势。
总之，从租赁市场的目前表现来看，中国的住房租赁市场正在经历一场深刻的调整。虽然整体租金出现下滑，但这并不意味着市场的悲观。相反，随着各地政府不断出台有利的政策、增加对保障性住房的支持力度，市场调整可能是为了更健康和可持续的发展。长期来看，越来越多的存量房、机构、客群重新进入到市场中来，租赁市场未来也将越来越规范化和多样化。
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