拿，我都话的啦～
上海北京深圳，都已取消了普通住房和非普通住房标准，广州要迈出这一步，还不是板上钉钉的。
所以对于广州的豪宅税，大家要关心的不是什么时候取消，而是取消以后：
影响了谁，楼市会有什么变化。
01
交钱的也未必就是豪宅
进入正题以前，先搞清楚概念。
我们大家常说的“豪宅税”，其实是针对非普住宅的“增值税”，主要是跟二手交易挂钩。
广州之前对于非普通住宅的认定标准，有三点：
小区容积率在1.0以下（不含1.0）；
房子建面在144㎡以上（不含144平方米）；
成交价格高于同级别土地上住房交易均价的1.2倍。
三个标准只要符合其中一个，即为非普通住宅。
其中，容积率1.0以下的小区，真的很少；成交价格，可以通过桌底协商的方式去造J。
只有建面在144㎡以上这个标准，无法规避，毕竟房产证上写着呢。
于是，增值税变成与房子面积的大小强关联的“豪宅税”。因为而在很多人印象中，大户型=豪宅。
但实际上，房子面积大不代表房子单价高，大户型未必都在市中心。
大家忘记了一点——
由于次核心区、外围区房价偏低，所以这些区域的新房，产品结构往往更倾向于大户型。
我们看目前贝壳平台上，同时满足住宅性质+建面144㎡以上的挂牌房源，广州全市合计有13178套（统计时间截至11月20日中午），各区数据如下：
番禺：3512套，占比26.6%
增城：1600套，占比12.1%
花都：1549套，占比11.7%
天河：1407套，占比10.6%
白云：1112套，占比8.4%
海珠：894套，占比6.7%
南沙：848套，占比6.4%
从化：658套，占比5.0%
黄埔：472套，占比3.6%
荔湾：445套，占比3.4%
越秀：407套，占比3.0%
TOP3具体情况，番禺大户型以高端改善为主，也有部分千万级的豪宅。而增城和花都的大户型，总价集中在200~400万之间，与豪宅压根就不沾边。
全广州建面144㎡以上的待售二手住宅，根据价格分类，按照数量排序：市区改善＞外围区远大荒＞市区豪宅。
若是根据区域排序，番禺、增城和花都的二手市场，才是减免增值税的主要得益者！
加之市中心二手大户型由于数量更少，地段更好，成交难度本来就比较低。反观市区改善和远大荒，二手成交难度较大，周期也长。
另外一点，虽然不管房子总价多少，交易都要交5.3%的增值税，但不同类型的买家，对税费的承受能力是截然不同的。
让预算只有几百万的人，多交十几万税；以及让预算上千万的人，多付几十万税。
你猜哪边，更在意这个增值税呢？
一句话总结，非普宅标准和增值税的取消，对于市区改善和远大荒的刺激作用，会比豪宅更加明显。
道理就跟明星和素人化妆一样，后者才更需要妆效的加持。
02
直接影响二手市场
间接左右新房市场
说到底，广州豪宅税没了，最开心的其实是次核心区、郊区大户型的业主。
这类二手房的成交周期、议价空间将会得到直接改善，同时，诱发越来越多大户型的业主考虑卖房。
这些业主卖房以后，一部分将转化成新的购房需求，进入一手市场，完成以旧换新、从卖家到买家的转换。
当然了，他们的置业目标可能还是建面约144㎡以上的大户型。
而已经在观望的一手买家，此前可能会因为增值税，优先选择建面约144㎡以下的产品。
一旦取消非普住宅标准，他们可能会改选建面约144㎡以上的大户型。
增值税省下来的钱，正好可以多买点面积嘛。
这间接推动了约144㎡以上新房的去化速度，给大户型降库存了。
还有一个观点，是很少人提及的：
上头对楼市的目标，可能不满足于“止跌回稳”。
理由一，从数据来看，绝大部分一二线城市已经在10月完成救市的基本任务。以广州为例，按照金十成交热度，不再添柴，一样烧到年底。
理由二，取消增值税更容易诱发价格上扬。
无论是新房，还是二手房，建面约144㎡以上的房源占比还是少的。要说影响范围，降低契税才是雨露均沾，楼市中几乎人人能受益。
只不过，增值税的优惠力度更高，有利于刺激向上置换的购房需求，更快带动房价上涨。
所以，当增值税这张牌上桌时，牌局目标或许已经不是嘴上说的“止跌回暖”。
发牌的人是要救市，还是想旺市。这点大家要看清楚了。
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