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2021年至今，上海楼市经历了一轮上涨下跌、赶顶盘整的震荡周期。
这一轮周期，上海不少房子跌幅凶猛，远超中位数和平均值。
最近上海楼市止跌回稳，在这个档口，我们回顾一下：
这轮周期中，上海各区跌幅最大的房子。
从中找出了一些规律，为大家买房卖房置换给出指导价值。
（数据来源：上海冰山成交指数，找出三个最高的成交价，三个最低的成交价，并且用第二低的成交价比第二高的成交价计算涨幅，这样可以避免一些极端数据的影响。
不过因为小区里不同户型，价格有差异，还是免不了一些误差。）
黄浦
1）黄浦跌最狠的房子，是位于世博滨江的市民新村，典型的学区老破小；
对口上外黄浦外国语小学和大同初级中学。
双一梯队的配置，让家长们趋之若鹜。
小区是58-97年建造的老公房，自然没什么产品力和居住体验可言。
不过因为是挂户口用，越小的户型，单价越高，所以市民新村的实际跌幅没有那么大。
2）同在世博滨江的江景房耀江花园，也实打实跌了不少，同样是上外黄浦+大同的配置， 三房最高成交价2600万，单价20万以上。
如今三房的单价在12w-14w左右，接近腰斩；
3）黄浦区跌幅第二的中福花苑，位于蓬莱公园。
小区围合式布局，看起来有点像是监狱，相当奇葩；
而且小户型居多，容积率奇高4.2，香港鸽子笼的既视感。
最贵的时候单价在12-14w，如今滑落到7-8w，跌幅亦是惨烈。
4）跌幅第四名的新家坡园景苑，典型的塔楼老破大，房龄老，产品力不足，房价全靠一个黄浦区的名头撑起来。
徐汇
徐汇跌的最猛的房子，产品清一色老公房，不过均匀分布在各个板块，徐家汇，田林，上海南站，康健。
其中有个例外是徐汇滨江的百汇园。
我看了下成交记录，百汇园的实际跌幅没这么大，10万左右成交的房源基本都是复式。
对比同户型，百汇园的最大跌幅不超过三分之一。
百汇园算是徐汇滨江豪宅的二梯队，缺点是没有会所；车位配比不足1。
徐汇滨江这几年的概念炒作凶猛，不少人吃到了肉，也有不少人在追逐热点中高位接盘。
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静安
静安区跌最惨的房子，基本都是挂户口的学区老破小，
大宁的柳营路1025弄，洛川中路901弄，对口闸北实验小学；
曹家渡四和花园，对口一师附小。
而阳城的阳城贵都，则是很多奇葩户型，最著名的是下图的恐龙户型，因为过于奇葩都上过热搜。
这些奇葩户型，恐怕只有在大牛市的时候，才会有恩人愿意“接盘”。
虹口区
虹口跌最狠的房子，基本都集中曲阳和凉城两个老公房集中地，产品也都是老房子。
双东小区，80年代的老公房；
建工天峰公寓，90年代的房子，其中部分是塔楼老破大；
虹口曲阳是一个典型的老房子扎堆的板块。
上世纪八十年代形成的曲阳新村，是上海资格最老的工人新村之一。
整个曲阳板块几乎没有15年房龄以内的商品房。
曲阳另外一个大问题是，老龄化太严重，包括整个虹口都是这个问题。
整个区域居民平均年龄大，消费欲望和消费能力会低，商业配套也会慢慢衰落。
而因为缺少年轻人流入，这里的学校和教育配套渐渐也会跟不上主流，房价自然也涨不起来。
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普陀
普陀跌最惨的房子，也是清一色老破小；
1）真如曹杨八村，全上海知名的工人新村。
2）普陀德怡苑，上世纪八九十年代的房子，要么是塔楼，要么是老破小；
3）华师大一村，典型的挂户口学区房，对口华师大附小，普陀区第一梯队公立小学，价格从高峰期下来不少。
闵行
闵行跌最惨的小区，还是挂户口学区老破小。
其中高兴花园跌幅之大全上海有名。
不仅产品力不行，加上后来落户年限限制，而且有统筹风险。
高兴花园也是首个跌幅超50%小区，不过前段时间曹行小学改名闵实验，刷了波热度。
加上价格到位，成交量还是冲上来了。
银都新村也是典型的学区老破小，二梯队双学区，对口田外小学＋初中。
浦东
浦东面积太大，所以我用了两张表格。
浦东跌幅惨烈的房子，基本可以分为三类：老破小，远郊，挂户口学区老破小。
1）陆家嘴潍坊的潍坊x村，对口浦东最顶的明珠小学，号称浦东“公办第一牛校”。
鸡血教育+超纲教育+披着公办外衣的民办小学 。
然而潍坊新村的房子却很老，有些房子房龄已经比退休年龄还要大。
而且困境不止在老破小，单小学学区竞争劣势也已显现。
梅园新村，金桥酒店公寓，同样的逻辑。
2）北蔡的由由七村和玉兰小区，典型的90年代的老房子；
3）惠南，临港都是远郊。
浦东远郊各有各的苦：
临港是之前概念炒的太凶，人还未至，房已造好；
天量的新房砸下来，房价根本涨不动，套牢了很多投资客。
不过未来规划落地之后还是有希望的，但周期多长不好说。
新场惠南则是只有本土购买力苦苦支撑，短期长期都看不到希望，买入即套牢。
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长宁
长宁跌最惨的房子，全部集中在北新泾板块，看小区名字就知道都是老公房。
最大跌幅40%，对比市区其他几个兄弟，跌幅算小的；
因为长宁之前涨幅不高，也没有学区和规划的概念炒作。
杨浦
杨浦跌得最惨的小区，清一色集中在鞍山板块，鞍山x村，密云小区，都是挂户口的老破小。
而且老破小中的老破小，房龄很大，产品很差。
鞍山新村虽然现在已经跌了很多，但板块挂牌量依然很高，且有放大趋势；
面对巨量挂牌，未来价格仍然不容乐观。
鞍山之前学q价格炒的太高，后面落户年限又收紧，而且单小学学q也越来越不吃香：
又都是品质差的老房子，鞍山是杨浦老破小含量最高的地段，甚至厨卫不成套的房子都不少。
总结
可以看到，这些房价回撤幅度大的房子，基本都是这么几类：
1）纯老破小
2）老破大
3）远郊房
单纯的老破小，老破大，远郊动迁房，最大的不利因素是缺接盘侠：
老破小产品力不足，老破大总价失控，又没有居住体验，远郊很多时候根本不能看作是上海。
4）挂户口学区老破小
挂户口的学区房，则是另一种逻辑：
2020年后，学区政策剧变，学区房领涨了上一轮周期。
而因为涨幅过大，后续政策调整之后，下跌也十分凶猛。
如今不少价格已经回调到位，因此成交迅猛。
对于学区，我的看法是，学区可以不是顶级，但不能是菜小，是用来保下限的。
民办摇号率低，依然需要公办保底，在居住体验要求提高的当下，学区和自住分开或成主流；
5）高溢价区域
比如临港
高营销吹概念的区域，通常新房多，开发商多。
为了卖房，他们最愿意砸钱造势，所以新房集中的地方，房价常常容易高估。
这些跌惨的房子，有的已经跌到位，有的恐怕还要继续下跌。
最根本的逻辑，是看供需关系有没有反转；
其次是概念有没有透支，溢价还高不高。
上海楼市，分化严重，后续还会继续分化。
未来，刚需买房的总价门槛会越来越低，但中产想要买一套好房子，可能会越来越难。
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