前段时间，越秀地产发公告官宣了一件“财”事：
广州土地开发中心将收储其非全资子公司佰城投资持有的广州大干围地块使用权，并以现金方式补偿15.29亿元。
这个新闻，在最近的越秀身上，算不得什么新鲜事，毕竟掰掰手指头算，这已经是越秀今年8月底以来的：
第三宗被收储地块。
换个角度看，就是开发商成功退了地，又重新获得了流动性资金。
而这三宗地加起来，越秀靠“退地”，将回笼统共约135亿元资金。
这个数字是什么概念呢？
从克而瑞刚刚发布的1-11月房企销售（全口径）百强榜看，门槛值约74亿元，越秀这笔资金，已经超过了大概40家百强房企的业绩。
01
项目原地升值，拿还是不拿？
最新被收储的广州大干围地块，包含了AH101533、AH101534两宗地块，是越秀地产在2021年7月从母公司越秀集团手中收购而来的，原本计划开发商业，但受到各种各样的因素影响，一直没有真正落地开发。
越秀曾在这里规划了总体量55万方的大型商业综合体天荟江湾（含部分公寓），而这次的广州大干围地块，被夹在了天荟江湾的两个组团之间。
大干围地块所在示意图 图源网络
大干围地块所在实景图 图源网络
对标看，如果越秀继续开发下去，这里大概率就是规划中的天荟江湾三期CD区，但如今这宗闲置三年的土地被宣告收回了，并且——
变身宅地。
越秀天荟江湾示意图
这里被收储事实上早有预兆。
早在今年8月，原本是商业用地的大干围地块出现在了广州2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）中。
随后的10月18日，官方公布了这里的控规调整方案，正式确定被调整为二类居住用地。
相关控规调整
简单来说，大干围地块被收储后，会以宅地的新身份重新上架，在公开市场拍卖。
这宗地的未来归属，也颇有看点。
离珠江后航道不到200米的大干围地块，虽然前面有天荟江湾天樾遮挡，但胜在限高依旧是之前的120米，加上前排高度有限，所以建成后大部分楼层可以实现南向望江，算是这一带未来非常独一份有江景属性的宅地。
但是控规调整后，两宗地加起来总体量也只有6万方，未来建成基本也只有两栋楼。
加上被天荟江湾包围，即使重新拿回土拍市场竞拍，艳姐觉得，最适合的拿地房企：
依然是“退地”的越秀。
虽然迄今为止，越秀都没有明确表态过会参与后续拿地，但无论拿与不拿，收储对越秀来说都不算太亏：
不拿，现在的市场下，商办难做，广州又全面叫停新商务公寓项目审批，不能再延续天荟江湾此前的模式，退地虽然小有亏损，但也是及时止损；
拿，就是兜兜转转，原地换了一手好牌，做了一次在手项目的价值大提升。
就在11月21日，广州市规划和自然资源局正式公告，大干围地块中的AH101533被重新挂牌公开市场出让，起始价就超过了20亿元。
12月23日，这块地将公开竞拍，越秀的态度我们很快就能看到。
02
连“退”三宗地，越秀凭什么？
越秀另两宗收储总补偿款达到120亿元的地，同样也是在3年前拿的——
都是公开市场底价拿的，总投资都近百亿元，或是上百亿大体量项目中的一部分。
其中一宗是位于广州白云区的广龙路一期，由13个地块组成的，当年越秀的前期投入按拿地价款加上需要投入的政府代建算，大约是87亿元。
另一宗位于广州番禺区的暨南大学北侧，当年一同出让的两幅地块总土地价款就接近103亿元。
过去三年里，越秀将这两个项目开发了一部分，而这次要被收储退回的，基本就是剩下还没开发的。
其中，广龙路一期地块被收储了3个地块，和大干围地块一样做了控规调整，给到的补偿也相对丰厚，足足有70亿元。
至于暨南大学北侧地块，退的是还未启动开发的二地块，当年的地价差不多是50亿元，这次收储基本就是原价退款。
相比于大干围地块的15亿元补偿直接给现金，这两宗地要更特别一点：
这120亿元，给的是官方盖章的正经“地票”。
简单来说，但这120亿元，从土地中来，依旧要回到土地中去，并且还有较严苛的限制要求。
比如，广龙路地块的70亿元补偿款，会在两年内分期发放，每期“地票”有效期1年，要在拿到地票后的一年内，重新花在广州新出让的土地中去。
截自越秀披露的《收回国有土地使用权补偿协议(白云区广龙路片区 AB0805110、AB0805117、 AB0810104地块) 》
而这两个收储动作，也可以说是广州方面给越秀变相提供的一次在广州内部做“土地置换”的机会。
对于越秀来说，虽然有限制，但是处理了闲置土地，又多了120亿元拿地额度，也是个好事。
越秀退的这三宗地，按官方说法，广龙路地块是为了更改控规，出于公共利益收回；
而 “商改住”的大干围地块以及暨南大学北侧二地块，则是地方政府城市管理及优化土地使用效率工作的一部分。
虽然是地方主动的收储动作，但整体看下来，越秀自身的退地意愿显然也是比较强烈的。
那么问题来了：
越秀凭什么能连“退”三块地？
大家或许已经不大记得，
一方面鼓励企业优化开发。对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任……来缓解企业的资金压力。
另一方面促进市场流通转让。对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易的平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发……来激发市场活力。
基于这个政策，再来看越秀地块被收储动作就好理解多了：
从帮扶企业的维度也好，从市场需求和活力维度也罢，一切都是为了盘活闲置土地资产。
毕竟有些地在如今的时代语境下，老规划确实不一定还适合，地方或许也需要重新全盘考量。
艳姐觉得，未来受益的绝不会止步于个别开发商，随着盘活闲置土地资产的不断尝试落地，目前存在在很多房企身上的库存压力，或许都可以得到极大的缓解。
只不过，广州走在了前列——
总要有人带头的。
作为跟广州联结最深、也一直在对广州发展做巨大贡献的越秀，喝到了第一口热汤。
03
一切为了资金回笼？
如果说“退地”动作还是地方主导的“闲置土地收储加速”，那么前段时间，越秀将位于广州市中心的广州ICC摆上货架，就是比较实在的主动变卖。
处于广州CBD中轴线上、与广州塔南北对望的广州ICC，一直是被越秀挂在嘴边的商办标杆，这一次说卖就卖，也引发了热议。
但无论如何，这个动作的最终目标显然也是：
在不确定的市场下，加快资金回笼。
在这样的目标导向下，虽然一边在退地和卖卖卖，但另一边，越秀还在土地市场征战杀伐。
比如11月单月就在两座一线城市投资超百亿元。
11月27日，经历了竞品质、竞公建配套，最终在202轮加价后，以78.96亿元总价、40.37%的溢价率，成功摘下。
这是上海今年土拍新规后首宗触发竞品质的项目，也创下了今年上海土拍的最高溢价率纪录。
再往前看，11月5日，越秀以63.825亿元封顶价摇号，摘下了在北京的第7子，再次落子海淀。
10月时，越秀还在广州、北京、成都分别补仓。
而在有120亿元“地票”撑腰的广州大本营，越秀这几个月更是已经连落数子。
不难看出，越秀如今所有的动作，换仓意味还是非常明显的。
在广州换到的“地票”，越秀显然会尽可能投入到更优质的地块中。
所以这一波“腾笼换鸟”后，可以预见，未来一两年内，越秀的优质资产底盘应该会增厚不少，也算是在置换更有确定性的未来。
结语
艳姐听说，最近越秀也新入职了两位龙湖系高管：
原龙湖城市公司运营总莫延明，履新越秀地产上海公司运营总；
龙湖绽放生出身的原旭辉华南营销总郭庆，履新越秀地产合肥公司副总经理。
一边在经营投资战略上做调整优化，一边在人才梯队上进一步夯实。
如今的市场下，即便是国央企也难免压力山大，大家都在自我调整。而变化中的越秀，也只是行业变化大潮的其中之一。
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