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本月观点：
本月数据快报：
购房环境分析
政策与热点
新房来访指数
从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。11月，上海全市新房来访指数有所回落，环比下跌12.60%，同比下跌21.37%。分区域来看，本月主城区来访指数环比小幅上涨1.13个百分点，五大新城则环比下跌13.66%。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
11月，上海商品住宅新增供应61.71万平米，环比上涨16.75%，同比降45.17%。商品住宅成交80.65万平米，环比上涨31.76%，同比上涨34.27%。成交均价78113元/平米，环比上涨8.04%，同比上涨21.53%。认购方面，本月共38个项目结束认购，其中有7个项目触发积分，其中前滩公馆二批次入围分60.87，认购率400%。开盘方面，本月共计38个项目开盘，7个项目开盘售罄。
商品住宅-成交排名
11月，位于徐汇龙华块的中海领邸项目为商品住宅成交面积冠军，成交535套，6.29万平米。项目上市552套，认购1558组，触发积分。
公寓市场
11月，上海公寓市场供应量60.20万平米，环比上涨24.35%，同比下跌43.08%。成交量73.37万平米，环比上涨37.47%，同比上涨53.38%。 成交均价79341元/平米，环比上涨9.89%，同比上涨33.59%。从供求上看，1-11月供应607.53万平米，成交556.33万平米，去年同期成交量为738.80万平米。
公寓市场-成交排名
11月，位于徐汇龙华板块的中海领邸项目为公寓成交面积冠军，项目年内四次开盘累积上市1082套，均实现开盘即售罄的佳绩，目前最新一期玖序已过会即将入市118套房源。
别墅市场
11月，上海别墅市场供应面积1.51万平米，环比下降66.01%，同比下跌77.69%。成交面积7.28万平米，环比下跌7.18%，同比下跌40.49%。均价环比、同比分别下跌9.95%和21.15%，为65730元/平米。从供求上看，1-11月供应68.80万平米，成交67.70万平米，去年同期成交98.09万平米 。
别墅市场-成交排名
11月，别墅市场销售冠军为位于嘉定南翔板块的时代之城，项目成交0.77万平米，均价72012元/平米。Top10项目中均价超过10万元的有两个，兰香湖贰号和青溪名邸，其中兰香湖贰号西区将于12月开盘销售，新房入市带动23年房源成交上扬。
商品住宅存量
上海各环线商品住宅存量
11月，上海商品住宅内环内存量占比上升0.37个百分点，内中环存量占比上升0.04个百分点，中外环占比上升0.28个百分点，外郊环占比下降0.75个百分点，郊环外占比上升0.07个百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外，郊环外区域，其中外环外占比达到42.42%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
11月，成交区域结构中，浦东新区、闵行区、嘉定区成交量位于榜单前三。其中浦东新区成交主力为唐耀名邸项目，均价为72010万元/平方米；闵行区成交主力为申陇名邸项目，均价为74831万元/平方米；嘉定区成交主力为润辰名邸项目，均价为59723万元/平方米。
成交板块结构
11月，龙华板块为成交榜首，其次为滴水湖板块、不夜城板块。其中，龙华板块成交主力为龙启领邸项目，均价为132379元/平方米；滴水湖板块成交主力为港城滴水湖馨苑项目，均价为38068元/平方米；不夜城板块的成交主力为湾上名苑项目，均价131961元/平方米。
成交环线结构
11月，外郊环为成交主力环线，占总量的47.09%，较10月下降2.87个百分点。另外中环内区域成交明显上升，内环内成交占比上升1.69个百分点，内中环间占比上升2.47个百分点，占总量的11.86%。中外环成交占比15.43%，下降1.17个百分点。
成交环线结构-项目排名
11月，主力成交环线外郊环Top3项目中，来自南翔板块的时代之城为外郊环销量冠军。内环内销冠是不夜城板块的龙盛湾上，内中环成交首位是龙华板块的中海领邸，项目也是本月销冠，均价13.30万元/平米。中外环销冠是三林板块的前滩公馆。
成交总价结构
11月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量33.08%占比下降1.57个百分点；500-800万元总价段占比31.71%下降6.05个百分比；800-1200万元占比则上升2.13个百分比，同样占比上升的还有1200-1500万元总价段，上升6.81个百分点，占总量9.41%；1500万元以上总价段占比12.34%，下降1.31个百分点。
成交总价结构-项目排名
11月，总价500万元以下项目中，青浦新城板块的保利建发印象青城项目销量最高；总价500-800万元和800-1200万元的项目中，销冠都是唐镇块的浦发唐城项目；总价1200-1500万元项目中，龙华板块的中海领邸项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，不夜城板块的龙盛湾上项目。
成交均价结构
11月， 均价5-8万元为成交主力，占比36.64%，较上月下降3.83个百分点；5万元以下均价段占比为35.83%，下降5.63个百分点；8-10万元占比上升2.61个百分点，为6.97%；占比涨幅最大的是10-15万元，本月占总量的17.12%，上升8.74个百分点；15万元以上占比3.43%，下降1.90个百分点。
成交均价结构-项目排名
11月，均价5万元以下项目中，位于滴水湖板块的港城滴水湖馨苑在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于唐镇板块的浦发唐城销量领先；均价8-10万元项目中，位于古美罗阳板块的天安豪园项目销量领先；均价10-15万元以上的项目中，位于龙华板块的中海领邸销量最高；15万元以上项目中，黄埔滨江板块的融创外滩壹号院成交量最高。
成交户型结构
11月，从成交户型上来看，90平米以下成交套数占总量的11.66%，较上月上升1.42个百分点；90-120平米占比上升较大，本月为56.86%占比上升3.24个百分点；120-140平米占比基本与上月持平，为12.23%，140-200平米占比降幅最大为2.40个百分点，占总量的15.31%；200平米以上占总量的3.95%，较上月下降1.73个百分点。
成交户型结构-项目排名
11月，90平米以下户型中销量最高的是，位于三林板块的前滩公馆，90-120平米户型销量最高，其中位于龙华板块的中海领邸为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于唐镇板块的浦发唐城；140-200平米户型中，销量居首的也是位于龙华板块的中海领邸；200平米以上户型中，位于黄浦滨江板块的融创外滩壹号院项目销量最高。
豪宅均价成交结构
11月，均价10万元/平米以上豪宅成交1391套。其中，10-12万均价成交315套，占豪宅总量22.65%；12-15万元均价成交844套，占比最大达到60.68%；15-20万元均价成交211套，占比为15.17%；20-25万元均价成交19套，占豪宅总量1.37%；25万元均价以上成交了2套，占比0.14%。
豪宅总价成交结构
11月，总价在1000万元以上豪宅成交1852套。其中，1000-1200万元总价成交380套，占豪宅20.52%；1200-15000万元总价成交637套，占比最高，为34.40%；1500-2000万元总价成交213套，占比11.50%；2000-2500万元总价成交271套，占比14.63%；2500-3000万元总价成交122套，占比6.59%；3000万元总价以上占比达到成交229套，占比12.37%。
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