海珠这出大戏，越来越精彩。
新面孔绿城杀入海珠腹地，拿下海珠客运站地块，总价24.16亿，单价3.38万/平。
早一个小时前，绿城和龙湖还在番禺洛浦新光抢地呢，在那边失利后，转头就报价了海珠客运站地块。
失去的，一定要以另一种方式夺回来！
这是绿城自2014年拿下广钢地块以来，又一次在广州中心区拿地。
10年过去了，绿城再次出手，前段时间出让的白云怡新路和广钢鹤洞地块，都有绿城实际出价的身影，最终却铩羽而归。
这一次，绿城终于抱得美人归，在市区插下一枝旗，首入海珠。
市规划局和市土发，也为竞得企业提供了专业服务团队，围绕企业后续开发建设的需求建立跟踪服务机制，做好拍地即进场、拿地即交地等供后服务，为缩短开发建设周期提供保障。
海珠客运站地块的通勤和教育都很不错，是今年海珠出让地块中，唯一配建小学的。
·广佛线+2号线南洲地铁站，珠江新城20分钟、琶洲25分钟，市区半小时都能到；
·教育资源不错，配建24班小学，具体品牌不确定，初中摇号属于第五组，五中、四十一中、五中东晓...
·旁边是在运营的客运站，人流不大，会有客户介意；
·家门口南洲路自驾四通八达，但车流量大有噪音。
·商业消费和周边城市界面一般，隔壁三滘村做地旧改后，会有改善，现在已经出规划了，海珠首个做地片区。
·南向望江+河涌，未来发展好的话，生活环境会有大提升。
这一点，就要看和三滘立交地块怎么来规划了。
在海珠客运站地块刚挂牌时，我们就曾说过，最理想的结果就是中交系来拿，可以和旁边三滘立交地块共同发展。
此次拿地的绿城，虽然和中交不是同一个主体，但绿城大股东也是中交，所以好打配合，两者可以协同，不至于成为完全的相邻竞品。
一是学校，三滘立交那么大的地块，没有配学校，那海珠客运站的学校用地，引入什么品牌合作就相当关键了。
二是河涌，两个项目之间有河涌流过，又有江景视野，把河涌整理下做得好的话，景观和居住氛围也会是不错的。
三是互联，地铁站在海珠客运站旁，未来河涌上或许会架个小桥连接，双方会共同规划好出行道路，而三滘立交地块的市政公园绿地，也能成为前者的小花园。
总的来说，海珠客运站地块配套要比三滘立交好一点点，其距离环城高速有退距，还有河涌作为阻挡。
宗地面积41687平，建筑面积71491平，容积率5.0，未来肯定是高层产品。
相比隔壁观云府，地块容积率和体量都更小一点。
作为参考，中海观云府去年清盘的时候，尾货价格在6万出头，大部分业主都是在7万左右上的车。
现在隔壁新地块出来，还带学校，观云府业主被背刺了。
无论是三滘立交地块PRO还是观云府MINI，海珠客运站地块定位更像是两者之间。
在地价上，三滘立交地块3.1万/平，海珠客运站地块3.38万/平，中海观云府地块3.8万/平。
关于三滘立交地块户型，我们也提前拿到了，准备推售90-140平的刚改户型。
这个面积段还是主要面对家庭客。
三滘立交地块楼下，南面和东面分别有2万多平的公园绿地，搭配上小区内部大花园，预计有大约6-7万平的园林给业主逛。
这个体量的花园和绿地，在海珠实属少见，只有标杆项目中海大境、琶洲南有这个条件。
现在，隔壁是自己的兄弟公司来操盘，整体环境和教育资源都会变好。
前天，越秀刚刚拿下东晓路地块，也意味着海珠会迎来一批地价在3.1-3.4万/平左右的新盘，且很可能打到同一个面积段。
这里，将会是中交系和越秀的主擂台，最近出让的4宗地块，两宗地块被越秀收入囊中，两宗被中交和绿城拿下。
明年的海珠西，有好戏看了。
虽然，新盘竞争力强，但这几个老盘的确有自己的独家优势，价格也很给力，并不是一定要等。
像燕语堂悦的11号线通勤+配建宝玉直实验小学；
江湾和樾的头排江景大平层；
江泰里的准现楼小户型。
目前，板块红盘燕语堂悦，A区货量已经不多了，90㎡三房总价540万起，110㎡总价660万起，120㎡总价750万起，125㎡总价770万起。
最重要的是，项目准备加推最后一栋45层B2栋，也是最里面，小区位置较好的，目前在诚意登记，随时开盘！
燕语堂悦典型的基本面能打，广佛+11的燕岗站、配建宝玉直实验小学、新规实用率100%+户型。
旁边是广纸新盘-越秀熙悦江湾，计划推售80-120平，新规全南向产品。
距离11号线棣园约400米、广佛线&11号线燕岗约600米。
没有配建学校，参考星汇海珠湾，是读工业大道中小学，初中摇南武中学、海珠外国语实验学校、广州第五中学等。
目前，燕语堂悦的77平小户型基本没货量可选了，想在海珠低总价上车的，要等旁边的越秀，或是看看江泰里。
江泰路的中海江泰里进入清盘节奏，75-105平，起步均价约为5.5万+，400出头上车，还望广州塔。
学校是划入宝玉直实验管理的晓园小学，旁边有万科里商场。
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