广州的户型进化，已经到了变态的地步。
前几天，广州首个阳台占比超过25%的项目——越秀云悦开放了样板间，我去现场看了。看完之后，满脑子只想着一件事：
88平里，究竟是怎么塞下4个房间的！
我们家现在住的房子，也就比88平小一点，却连做2个房间都嫌窄。
更恐怖的是，这种户型升级，对于广州而言，不过是开始。
广州到底有多少新规户型？
从去年以来，广州的户型实际上迎来了两次升级。
2023年11月，广州正式出台容积率新规，将阳台上限调整至20%，飘窗上限调整至80cm。
今年8月，在挂牌出让的临江大道地块中，容积率新规再次放松，阳台上限可以扩大到30%。
于是，目前的广州新房市场中，最新的户型设计大致分为两类：
新规产品，以及超新规产品。
新规产品目前广州新房市场中比较常见，我们大致统计了一下，从去年11月至今，入市的新盘一共有35个，这一部分项目基本都采用了新规设计，户型使用率可以做到100%以上。
此外，从去年11月至今，广州共出让23宗宅地，其中还有13宗地块未完全面世。
保守估计，目前广州使用容积率新规的项目，至少有48个。
此外，截至目前，广州已有11宗超新规地块，包括让我发出灵魂拷问的越秀云悦。
不少人都在感慨，短短1年时间，广州的户型进化，简直比数码宝贝的超进化还要凶猛。
毕竟，以前任凭开发商绞尽脑汁，80平的户型，套内能有70平以上的使用面积，已经值得大夸特夸了。
更别说不少3年前的产品，使用率普遍只有70-80%。
而如今，同样是80平的户型，室内的空间感却相当于以往的110平。
花同样的钱，有着更大的使用空间，这笔账该怎么算，大家懂得都懂。
在这场户型升级中，爽的自然是还没买房的购房者，但却苦了广州的二手房卖家。
在二手房卖家看来，新规户型对他们不仅是“吊打”，而是一场全方位的“猎杀”。
哪一类二手房
更受伤害？
那么在广州二手市场中，什么样的房子受到户型新规冲击更严重呢？
首先，我们来看看广州的新规产品主要分布在哪些区域。
按照已入市新盘统计，我们得到了这样一组数据：
很明显，新规项目基本集中在主城区，光是中心四区占比就超过半数。
而“杀伤性更强”的超新规地块，主要集中在南沙。
其次，我们再来看看新规项目，都主打什么面积段的产品。
中心区的新规后产品，除了荔湾之外，基本集中在100-140平这个面积段，且多以四房为主。
但是在主城区二手市场中，同样的面积段，基本只能做到三房。很明显，在中心区中受新规产品冲击最严重的，当属这一类房源。
而中心区200平以内的四房产品，也会受到一定冲击。
毕竟使用空间相同的前提下，新规产品的面积可以控制得更小，总价相对更可控，对比起面积更大的二手房源，性价比更高。
此外，中心区70-90平的两房产品或是无主套三房产品，则一只脚已经迈入“濒临淘汰”队列。
从中心区近年来涌现的小面积产品情况来看，面积段主要集中在70-100平左右。
基本可以预判，后续如果中心区内出现适合打造小面积产品的宅地，户型设计上大体会向这个思路靠拢。
而这一类产品，在新规的加持下，起步就是带主套三房，甚至不乏像越秀云悦这样的88平带主套四房“魔王级别”产品，对于70-100平的二手房而言，简直是一场赤裸裸的降维打击。
目前来看，中心区中有两类产品，暂时还有底气面对户型新规。
一种是70平以下的两房，别忘了，我们之前说过，刚需永远是楼市里坚强的大部队。
加上两房产品基本已经被新房设计抛弃，反而让这类掌握着总价优势的小面积两房，免于遭受新房市场的冲击。
另一种，则是面积200平以上的大平层。虽然近年来广州的豪宅市场龙争虎斗，也不乏大面积新房。
但这一类二手产品，如果占据地段或景观优势，还是存在独立叫价的能力。
近郊的情况，跟中心区略有不同。
近郊的新规产品，面积段主要集中在80-140平三至五房。
目前，近郊主要的二手三房，面积段同样集中在80-100平左右，大抵可以分为两类：
一类是80-90平的无主套三房，一类是90平以上的带主套三房。这类二手房，可以说是直面冲击了。
而到了四房领域，近郊100-140平的二手四房，虽然整体布局上跟新规户型大差不差，但由于使用率表现稍显逊色，也会受到一定冲击。
不过，近郊的二手房也并非被完全吊打，价格依然是它们攥在手里的一张王牌。
只要价格降到位，多出来的那30%的使用率，对于购房者而言，大抵也是可以“忽略不计”的。
不可否认，新规产品的出现，确实会给二手市场带来一定冲击。
但二手房业主们，也无需如临大敌。
毕竟从目前来看，大部分新规产品的使用率，还是控制在100%左右，而使用率更高的超新规产品，则属于“限量供应”。
产品的升级迭代，终归是时代发展的必然。但产品设计，并非决定二手价值的唯一要素。
对于二手业主来说，一二手市场本就是一条绳上的蚂蚱，新产品的出现，会在一定程度上刺激购房者们的入市热情，一手房的春天来了，二手房的春天也就不远了。
正如一首歌里唱的那样：
别哭，前面一定有路。
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