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今天聊聊珀斯房地产市场现状。
在市场狂热阶段，我通常会保持理性，不急于发表观点，一方面是因为没有亲自去过珀斯，缺乏对当地市场的直观感受和深入了解，另一方面也不希望在市场高涨时做出片面的判断。
但如今，全国范围内的房地产市场逐渐趋于平稳，我可以从数据中简单分析一下珀斯的现状，作为一种市场观察的分享。
需要特别说明的是，本篇文章不包含任何购买建议，仅供参考和交流。
首先跨州房地产投资者对珀斯仍旧火热的市场兴趣是有所降温的，但目前市场尚未显现明显冷却的迹象。
最新数据显示，珀斯住宅中位价值在过去一个月上涨了1.4%。然而，这一整体增幅并未掩盖市场内部出现的分化现象。
例如，一年前在高端海滨社区Cottlesloe购买公寓的投资者，已经获得了高达49.9%的投资回报；而在以家庭为主的工薪阶层社区Camillo购买住宅的买家，其房产价值也上涨了45.7%。这些数据突显了不同区域的投资增长潜力。
但对于那些被这些亮眼涨幅吸引的潜在投资者来说，市场中也同样存在一些值得注意的风险。例如，位于天鹅河畔的Burswood地区，其公寓价格在过去一年内暴跌了20%以上，在短短12个月内抹去了过去五年的涨幅。
此外，Mosman Park、South Perth和Lathlain等内城区也经历了房产中位价值的下滑，尽管跌幅远不及Burswood公寓那么严重。但这些例子反映了珀斯市场在局部区域的分化趋势，也提醒投资者在决策时需更加谨慎。
从数据中可以观察到，珀斯市场目前的增长最显著的区和其他首府城市相似，集中在可负担的郊区，这些地区仍然具有很大的潜力，尤其是独立屋的表现非常突出。
从珀斯买家的偏好来看，独立屋对于自住和租赁需求来说都更受欢迎，这种趋势使得这些房型在市场中持续保持着高需求。
与此同时，靠近市中心高密度区域的的别墅、联排别墅和低密度公寓也值得关注。无论是对于希望享受市中心便利性的租户还是买家而言，这些房产依然具备增长的潜质。
进入澳洲春季销售旺季以来，珀斯市场新房源的显著增加缓解了部分市场压力。然而，市场竞争依然激烈，大多数二手房源拍卖仍然能吸引到多份报价。尽管从销售天数的增加中可以看出，买家在做出决策时比以前更加谨慎，但整体市场的竞争态势依旧存在。
随着珀斯房地产市场接近其增长高峰，部分买家考虑到其历史上，在强劲上涨后经常进入长期停滞阶段，越来越多的跨州投资者正在将目光转向其他地区。
最新数据显示，维多利亚州的房地产市场由于持续的低迷状态，正在吸引一些原本关注西澳的投资者，他们开始将目光转向维州，期待其市场在未来筑底后的表现。
然而，正如我之前提到过的，墨尔本市场仍受到债务，政策等多重因素的影响。投资者在考虑入场时，需要评估时间成本和市场分化带来的风险。
从买家的行为来看，东部州买家对珀斯的兴趣确实有所下降。尤其是珀斯的中位房价超过墨尔本之后，其相对的价格优势不再像之前那样明显。相比一两年前，现在的房产开放日中，通过线上平台参与的东部客户数量也有所减少，表现出一定的下滑趋势，但是依旧有很多新的州际买家入场。
此外，也注意到开发商市场投资趋势有所变化。 我查了下最近上市和过审的新项目，发现有很多来自悉尼的中小型开发商将注意力集中在珀斯的郊区，而且专注于与NRAS（国家租赁可负担性计划）和NDIS（国家残疾保险计划）相关的住房开发中。
同时，来自悉尼、墨尔本和布里斯班的部分新进投资者开始利用自住房屋的Refinance，在珀斯市场中寻求更高的回报机会，甚至通过利用SMSF（自我管理养老金基金）来实现投资组合的多元化。
珀斯的房地产市场从数据上来讲增长势头已经开始放缓，但市场表现依然很强劲。
最新数据显示，过去12个月珀斯中位房价上涨了22.4%，达到$804,621，超越了墨尔本的$787,390，成为全国第四贵的首府城市，仅次于悉尼、堪培拉和阿德莱德。
季度增长已降至4.1%，低于前一季度的6.2%，而月度增长为1.4%。这一增速放缓部分是由于春季房源供应略有增加，另一部分来自东部买家的投资需求减少。
不过从区域市场以及基础建设进程等因素考虑，珀斯仍有一些个人认为相对明显的热点区域，预计在明年可能将带来不错的资本增长和回报。
首先可以关注下珀斯的“金三角”区域内的郊区低密度二手公寓，例如Shenton Park、Cottesloe、Claremont和Mount Hawthorn等。最近这些区的公寓市场涨幅都超过了两位数。
从市中心向西延伸至Scarborough的海滩，向南到North Fremantle，再向东北沿天鹅河回到市区。
另外像南部Leeming等郊区的独立屋明年的表现应该也会超过市场平均水平，因为该地区的基础设施发展相对快，而且地块较大，相对具备性价比，深受家庭自住买家的喜爱。
此外，Rockingham和Kwinana Beach周围地区的独立屋同样可以关注，因为随着澳大利亚为AUKUS三边安全伙伴关系做准备，联邦政府将投资80亿澳元来提升Rockingham区HMAS Stirling海军基地，并创造大量新就业已是板上钉钉。
AUKUS是澳大利亚、英国和美国之间的三边安全伙伴关系，于2021年建立，核潜艇协议已开始实施
然而，我们也需要警惕一些区域潜在的风险。
今年，许多低负担的外围郊区独立屋的年增长率都超过了30%。这些郊区的增长主要是由于经过多年价格抑制后追赶整体市场的表现。
之后随着供应的增加和需求的减少，这些区域的房价可能会面临下行压力。
（Ps：珀斯各区的人口增涨大家可以自行查查，其实很多区域人口这两年是负增长或者持平的。）
关于珀斯房地产市场，很多人担心它未来会面临“硬着陆”——即市场突然崩盘。
尽管有些区域已经显示出降温迹象，但根据可负担性，经济，基础建设以及人口数据，之后几年珀斯如果面临回调需求，应该是非常温和的，类似阶梯式的逐渐放缓，而且也会像其他城市现在一样开始严重的市场分化。
西澳在经济上今年重新夺回了全国最佳地位，特别是在人口增长、就业和零售支出方面。（详细的报告可扫码入群领取）
CommSec第三季度报告中，西澳经济综合表现超越南澳重回第一，维州第四，悉尼依旧排名倒数第二
根据今年的《No Go Zones》报告中所示，珀斯有27个郊区被列为“严重不建议投资区域”，其中就包括Mandurah区的五个郊区。但是整体市场表现依旧良好。但是随着市场逐渐趋于平稳，销售活动有所放缓，房源数量有所增加，表明市场正在回归平衡。
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还值得我们关注的是租赁市场，珀斯的租金可负担能力已经成为全国第二差的，这主要是由于西澳人口增长和租金上升，导致租金占收入的比例已经高达34%，仅次于悉尼。
但是，市场上待租房源数量比去年减少了23%，这表明租赁需求的旺盛仍然在推动租赁市场。但是增速因为可负担性问题也开始放缓，上个月的租金增长率已经跌至全国倒数第三，为0.6%。
因为珀斯的租赁市场与房产市场的矛盾是一样的，所以我们也可以关注租金市场的动向来判断未来珀斯房产市场的持续情况，并且租金市场可能会率先出现回调迹象。
文章最后，2025年珀斯仍将成为首府城市中增长最快的房地产市场，尽管其增长速度会有所放缓。此外，即使明年澳大利亚储备银行决定降息，这可能会提高借贷能力，但预计这不会促使房价整体大幅上涨。相反，降息更有可能帮助房地产市场在放缓的增长中实现平稳过渡，即所谓的软着陆。
面对珀斯未来可能出现的市场分化，投资者需要更加耐心地研究各个区域的具体情况来做决策。
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