11月22日，凤凰洲锦江路师大滨江旁一块编号DAEJ2024019地块上线挂牌，且在上线时就已经确定了师大滨江的学区，这在南昌当属第一次，犹如一枚深水炸弹投入了南昌楼市，一时间话题度拉满，围绕该地块的各种猜想也甚嚣尘上。
毫无疑问，这将是今年南昌土拍市场最受瞩目的一块地，且很大概率会出让成功，那么它的后续规划和开发也将深刻影响周边二手房的行情。
众所周知，师大滨江的学区范围内只有三个小区——商联中心、绿地外滩公馆以及凤凰城。三个小区定位在三个不同的价格段，错位竞争，而随着新地块挂牌上线，该区域二手房格局将存在较大的不确定性，当然仍需看新地块最终的规划。
商联中心由于定位较高，地段、产品形态等客观存在的稀缺性也是高端改善用户比较看重的，目前来看受到的影响应该会比较小，暂且按下不表。我们来聊聊可能更容易受影响的凤凰城，这次我们也实探了一下该小区，一起来看看吧。
凤凰城有两期，一期为凤鸣苑，与师大滨江校区一路之隔；二期为凤翔苑，紧邻省博物馆。两边都是洋房+高层的设计，小区建成至今已经近20年了，房龄是真的比较大了。
由于背靠师大滨江这个TOP级学区，是南昌知名的学票房，小区当前房价达到了1.8-1.9万，有着很明显学区溢价，因此即使交付近20年，流通性也相当好。
还是简单过一下小区的配套：
地段上基本无可挑剔，位于红谷滩凤凰洲中部，紧邻新三馆（省博物馆、省图书馆、省科技馆）与凤凰洲市民公园，周边小区很多，公共基础设施也比较完善。
凤翔苑紧邻1号线珠江路地铁口，凤鸣苑离得也不远，往北到长江路地铁站也比较近。八一大桥和英雄大桥两座跨江大桥离得都不远，开车通达老城区很方便。
作为南昌知名的学票房，学区就是凤凰城的第一大招牌，初中为师大附中滨江校区，小学为凤凰城外国语公立班。师大滨江的含金量无需多言，基本已经是南昌公认的公立第一，这也是凤凰城小区房价溢价的根本。
凤翔苑西南方向500米左右就是省人民医院红谷滩院区，旁边还有中南大学湘雅医院在建中，预计2025年底就能投入使用。此外凤翔苑向南300米，紧邻省图书馆旁还有一座南昌大学附属口腔医院，整体来说小区的医疗配套还是很丰富的。
商业方面，凤翔苑与凤鸣苑之间有一条商业街，感觉运营情况比较一般，有一个浙亿佳超市，平时买菜购物还是比较方便的，还有药店、餐厅和一些教培机构。大型商业就要去1.5公里外的铜锣湾和地铁万科广场了，不过有地铁直达也很方便。
价格方面，目前凤鸣苑的成交均价在1.9w/㎡左右，凤翔苑稍微高一点，相比去年都有近3000的跌幅。
经过小区的商业街，就会发现中介真的好多，一眼望过去就有四五家，光我有印象的就有21世纪、德祐、中环、鸿基、齐家等，可见小区的二手房是真的不愁卖。
小区体量还是很大的，时间关系只去了凤鸣苑，两边应该是差不多的。进入小区，能明显感受到小区已经很老了，高层外立面很破旧，掉皮、开裂的问题很多，也没怎么修补，洋房有些角度看起来还好一点，但还是能看到不少外墙涂料脱落的地方，虽然知道小区的建成时间确实很久远了，但还是很难将它和1.8-2w均价的小区联系在一起。
小区绿化率很高，树木很茂密，但景观一般，中央有一块占地很大的水景假山造景，水流蜿蜒流向小区内部，看得出在当年是很认真设计过的。
但多年来，维护不太好，给人的观感是有点杂乱的，水里种了很多荷花、芦苇和一些水草，但由于这会是冬天，荷叶枯萎，就显得更杂乱了，夏天荷花盛开的话应该还是会好看很多的。
除此之外，水面飘满了浮萍，远处看去就是一片绿绿的，有点影响观感，假山也有部分地方有损坏。
儿童游乐区是这样的，比较简单，不过还是有蛮多小朋友的，旁边还有大一点的学生在打篮球，生活氛围还是很浓厚的，这算是老小区的优点。这边很多都是陪小孩读书的家庭，学生很多。
小区是人车不分流，路面有很多停车位，随时会有车经过，小区内的车流还是挺密的，走路的时候要注意安全，算是老小区的通病，也无可厚非。
地下车库长这样，整体不是很大，照明比较一般，还看到有一块地方漏水，地面都是积水。
小区设有电动车停车棚，可以给电动车充电，不过位置有限，很多电动车还是停在楼道口。
凤鸣苑的小高层是比较少见的两梯两户，电梯空间中规中矩，顶部装有风幕机，上来之后是这样的，一条过道通往两个入户门。
站在楼顶还能看到即将要拍卖的地块，土地表面堆积了很多疑似废弃的材料。
洋房入户单元是这样的，没有电梯，一层两户，洋房的维护整体看起来还是比高层要好一些，在阳光的照射下还有一点油画感。
走进去则会发现，楼梯扶手掉漆，栏杆生锈，墙面发霉这些问题还是很明显的。
物业方面由南昌威斯特物业有限公司负责，物业费0.78-1.38元/㎡/月，这个物业费倒不算贵，但物业的服务水平也算不上多好，今年还出现了物业不顾业主反对，擅自侵占东门公共绿地改为停车场的行为，损害了业主的权益，尤其是东门处本就有一个垃圾处理站，绿化被清除后味道更难闻了。
户型方面，凤鸣苑的户型非常多，两室和三室是出货主力，我们挑两个比较典型的来说。
这个89㎡的2室是凤鸣苑的出货主力了，户型比较方正，南北通透，卧室空间比较大。
这个128㎡的3室是凤鸣苑一众3室户型中比较方正的，3室2厅，南北通透，做了两个卫生间，阳台和客厅的空间尺度也比较大。
最后，照例总结一波，师大滨江的学区无疑是凤凰城最长的长板，与此同时又聚合了交通和地段的优势，户型上也有小户型能拉低总价（虽然还是很高），流通性也很好，让该小区成了南昌学票房的天花板。
当然缺点也不少，首先是小区的品质一般，毕竟交付近20年了，房子的维护不太好；物业服务水平也一般；人车不分流，地下车库的车位不足等问题也都是客观存在的，随着师大滨江旁地块的上线，不知道小区二手房的流通性是否会受到影响。
个人觉得如果是不着急的话，可以先观望一下旁边即将拍卖的地块后续的规划。如果小孩急着上学的话，就只能选择二手房了，凤凰城的小户型门槛会相对低些，比较适合预算有限，但又看重学校的家庭。
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