12月12日，双十二这一天，西安迎来了2宗土地的成交。
一宗是西咸新区能源金贸区的70亩住宅地块，一宗是西安经开区153.04亩住宅、商服地块。相关阅读：《溢价率16.33%，摘地70亩！邦泰首进西安！》
其中，西安经开区的153.04亩住宅、商服地块为刚家寨城改项目用地，被陕西嘉澜房地产开发有限公司以25.59亿元的底价摘得。
这块地的成交，既标志着等待了10余年的刚家寨城改项目终于迎来了开发用地的成交，同时其25.59亿元的成交价格成为2024年西安“总价地王”，更重要的是从摘地企业信息来看，意味着这一地处西安城市核心的百万方大盘如今易主！
10年等待，终于摘地
西安经开区成交的这块地编号为JK3-34-355。
这块地位于经开区开元路以东、凤城二路以南，土地面积153.04亩（住宅103.55亩、商服49.49亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于5.0（按上限控制）），建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，建筑限高100米，地上计容建面509005平方米。
同时，该地块内需要配建4577平方米的幼儿园、880平方米社区配套用房（社区党群服务中心）、364平方米社区卫生服务站、400平方米社区文化活动站等，建成后无偿移交给经开区相关部门，600平方米养老服务用房无偿移交给未央区相关部门。
最终，这块地被陕西嘉澜房地产开发有限公司以25.59亿元底价摘得，折合地价为1672.11万元/亩起，楼面地价5016元/㎡。
地处西安经开区黄金地段楼面地价不到万元，主要由于这块地是刚家寨城改开发地块，并且这块地中的商业占比比较高，商业占到了1/3。
在土地出让文件中也约定：出让地块属于经开区刚家寨村城中村改造项目用地，由经开区管委会负责移交土地，具体情况由经开区管委会负责解释。地上建筑物由竞得人与经开区管委会协商解决。
因此，这块地的实际成本肯定不止这些。
刚家寨城改，是一个早在2010年的时候就启动的项目，项目最早的案名为景泰城，百万方体量的大型综合体，当时的开发主体为西安景泰富房地产开发有限公司。
城改本身的复杂性，再加上拆迁过程中遇到了一些遗留问题，因此导致这个项目十几年前已经了前宣的情况之下按下了暂停键。
2019年，这个项目的开发主体西安景泰富房地产开发有限公司51%的股份被湖北中核投资管理有限公司接手之后，大股东拥有央企背景加持，项目案名变为中核长安印。
值得注意的是，此次摘地的企业并非当年刚家寨城改项目的开发主体西安景泰富房地产开发有限公司，而是陕西嘉澜房地产开发有限公司。
工商信息显示，陕西嘉澜房地产开发有限公司2024年4月注册成立，注册资金3000万元，此前系宝鸡轩苑投资集团的全资子公司。
而就在此次摘地前夕，2024年12月6日，陕西嘉澜房地产开发有限公司的股东、法人等发生了一系列变更，成为宝鸡市城投实业有限公司的全资子公司。
股权穿透之后会发现，宝鸡市城投实业有限公司并非大家以为的国有城投公司，最终股东指向了1名自然人。
这或许意味着，大家等待了多年的刚家寨城改项目已经易主！目前的股东结构或许只是表面信息，新的接盘人到底谁谁，还需要进一步观察。
不管新的接盘人是谁，总之这个地处城市核心地段搁置多年的城改项目能够盘活，是一件好事情。
而这个项目的位置，可以说非常的好，地处寸土寸金的经开核心，并且是百亩的体量。
整个项目周边被3条地铁包围，地铁2号线市图书馆站、地铁8号线市第三医院站的地铁站距离均在1000米以内，地铁4号线佘家寨约1500米，可以说属于真正的地铁物业。特别是地铁8号线市第三医院站，距离这块地更近。
除了地铁资源之外，该地块周边的教育资源、医疗资源也是非常丰富，经开区第六学校（原西安外国语学校）、未央区三星小学、西安市第三医院、长安医院等均位于周边。
同时，该地块西侧不远处紧邻的就是未央路中轴线，凤城二路与未央路交汇处分布有经发大厦、利君V时代、天地时代广场、第五国际、凯鑫国际等写字楼，属于真正的商务聚集区。
值得注意的是，这个项目部分实际上已经建设，此次属于“先上车、后补票”补手续。此前的2019年7月，西安住建局曾经发布中核长安印（景泰城）因未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房，被处罚金4万元。
2024年西安“总价地王”
经开昨天成交的这块地，25.59亿元的成交价格，也成为2024年西安“总价地王”。
此前的2024年前11个月，西安共计有3宗“20亿+”地块，分别为目前的保利天珺二期、中建悦庐丨幸福序、中国铁建西派天著，单宗地块体量都在百亩以上，全部由央企打造。
其中，中建六局携手中建丝路今年3月份22.82亿元摘得的“69.873亩混合用地+107.777 亩住宅、商服地块”是此前今年西安总价最高的地块。
今天，随着刚家寨城改地块的成交，刷新了这个数据。
整体来讲，截止目前今年西安总价TOP10地块，全部来自于央企、国企。今年剩下的待成交地块中，有望进入全年TOP10的地块，是绿城在天地源高新宸樾东侧的地块，这宗地17亿元起。
2023年，西安诞生了5宗“20亿+”地块，其中有2宗是“30亿+”。今年尚未诞生“30亿+”，年度”总价地王“就停留在25.59亿元了。
在最近一段时间，全国一些城市的历史”总价地王“则不断被刷新。
- 11月27日，华润置地&中能建&越秀联合体以78.969亿元竞得浦东新杨思地块，溢价率40.37%，溢价率创三年内最高的同时，这块地也成为今年上海“总价地王”
- 11月29日，中海地产以153.32亿元竞得北京一宗组团捆绑巨无霸地块，溢价率0.21%，成为北京新的”总价地王“
- 12月2日，华润置地、中海联合体以高达185.12亿元的总价斩获深圳后海板块57.9亩地块，成交楼面价70388元/平方米，溢价率46.32%，成为深圳”总价地王“，这块地也是今年全国”总价地王“
要想成为”总价地王“，既要位于城市核心区，最重要的就是需要地块体量的支撑。在西安，这个门槛基本在150亩起步！
这些年，西安成交的单宗地块总价最高的地块应该是新希望2020年5月在高新CID摘得的177.771亩地块，当时的成交价为“总价238896万元+高新区公办学校建设资金132100万元”，综合成本超过了37亿元。
西安另外一宗总价比较高的地块，就是曲江雁翔路板块的“西安地王”，116.829亩地块成交价为“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”，算下来综合成本也在三十六七亿元。
接下来，就看西安能否再次诞生“37亿+”地块了！
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