取消公摊，始于2024年！|住宅|公摊面积|商品房|广州|得房率|户型

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作者：余飞

取消公摊第一城

12月12日，湖南省衡阳市发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

这意味着，继重庆之后，又一个取消公摊的城市出现了。

自从内地从分房时代进入商品房时代以来，我们的房屋交易采用的就是套内面积加公摊面积计算方法，和预售制、土地财政制度一样，也是从香港引进。

是华人发明的创举，这玩意，在欧美日韩都没有，在东南亚也没有，就之前的中国香港和现在的中国内地有。

然而，对于这种制度的讨论，从未间断，有说好，有说不好。

说好的一群人，无非是从公摊制度的优势来讲，有公摊，开发商才会加大公共服务设施的建设，对公共区域的卫生、质量提供保障，提升居民的居住舒适度。

这些也成为了部分人反对取消公摊的理由。

说不好的，则理由太多了。

首先，公摊面积相当不透明。而且，公摊面积缺少标准、管理混乱，在住宅销售过程中，容易出现开发商有意增大消费者所应承担的公摊建筑面积现象，对消费者实行面积欺诈，损害与侵犯消费者利益。消费者即使发现分摊的公共建筑面积与实际不太相符，也由于难以自行进行测量等原因，难以获得有效证据。

这样的案例不胜枚举。

以北京为例，2022年的数据显示，公摊面积占比通常在20%-30%之间。也就是说，购房者购买的100平方米的房子，实际可用面积可能仅为70-80平方米。而这种隐性面积往往被开发商用“精致”设计来掩盖，导致购房者对自己购买的房产有很大的认知误差。

2018年，新华社就发表过一篇调查文章，披露部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70平方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

2010年，山东省高密市曾出现一处楼盘, 多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。

去年中国新闻周刊披露，女子买69平方米公寓有37平方米是公摊。

也正因此，每年对于呼吁取消公摊的声音，从未间断。

去年新浪还做了一个调查，9.5万人参与的投票有8.7万人支持“‘公摊面积’在10%以内”，而话题评论下“我们为什么要接受公摊？”“只接受0%的‘公摊面积’”等评论分别获得了1.9万与1.2万的点赞。

取消公摊，2023就开始了

在衡阳发布正式取消公摊的文件之前，取消公摊在很多城市都有过讨论。

2022年，央视新闻就曝光了青岛一个小区公摊面积过高的事情：

有青岛的业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过31%，经过相关部门的调查，有三栋楼的分摊系数均在46%以上。

同年，内蒙古在回复民众问题时表示，将“取消公摊”建议上报住建部：

您提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

来源：内蒙古住建厅官网

去年，合肥召开的一次会议上强调：

为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

然后，这些声音都没了下文。

2024年9月，湘潭市房地产市场迎来了颠覆性的变化——市政府宣布从即日起，房地产开发商在销售过程中必须仅以套内面积进行宣传。

但好像也没有激起多少浪花。

在此之前，取消公摊之所以迟迟不得不到回音，主要是：

第一，其中牵扯的利益太大，而且取消公摊需要改变现行的很多房地产执行制度与配套措施。

第二，取消公摊，担心变相上涨房价。

第三，取消公摊后，存量业主该如何处理？

关于前两种顾虑凝聚成了市场两种流行的意见：

第一，不取消公摊也可以，但得改变现在的计价规则。不管是房屋出售还是北方地区缴纳取暖费，都应该按照套内面积收费，物业费按照建筑面积或者是“公摊面积”收取，这样才能消除大家的疑虑，让房屋消费明明白白。

第二，取消公摊。房屋成交按照使用面积计算。这样公摊面积被物业用来盈利，就无可厚非。

至于第三个顾虑，其实有香港和重庆的作业可以直接抄。

2012年香港宣布全面取消公摊面积，2013年全面执行。香港的经验是，对于已经买了房子的人并没有给予补偿。也就是，已经按照建筑面积买了房的人，只能接受之前的规则。

重庆亦是如此，当时取消公摊的时候，存量二手房没有退还公摊一说。

而且，香港在取消公摊的时候，率先要求的就是二手房买卖必须按照实用面积出售，也即如果老业主想要卖房，不能按照你自己买过来的包含公摊面积来出售，得按照实用面积出售。

新房更是如此。香港规定，如果不按照实用面积来标注，还可能被罚款100到500万元港币，判处3到7年有期徒刑。

然而，这些建议、意见在楼市上行过程中，根本没有人考虑。直到这两年楼市下行，才正式开始。

深圳在2023年实施了公摊面积改革政策，规定开发商必须以套内面积进行宣传。在政策出台前，深圳的公摊面积通常高达25%-30%。改革后，开发商开始提高透明度，许多新楼盘的套内面积占比明显上升。据深圳市房地产管理局数据显示，改革后，深圳市套内面积占比从2022年的50%上升至60%，有效减少了购房者对虚高公摊面积的困惑。广州在2022年引入了类似政策，要求房产广告中必须明确标注套内和公摊面积。这一举措使得广州的房产市场变得更加透明。数据显示，2023年广州的公摊面积比例从45%下降到40%。这一变化让购房者能够更准确地评估房产价值，同时也促使开发商优化房屋设计，提升使用面积。杭州在2023年推动了公摊面积透明化政策，要求开发商在房产广告中展示详细的套内面积信息。改革实施后，杭州市的套内面积占比从50%上升至58%。这一改革提升了市场的透明度，也促使开发商在房屋设计和宣传中更加注重实际使用面积。南京市在2022年实施了公摊面积公开化政策，要求房产广告中必须明确标注套内和公摊面积。结果显示，南京市的套内面积占比达到了57%，相比于2022年的50%有所上升。这一政策有效地提升了购房者对房产的信任度，同时也推动了市场的规范化。成都在2023年加入了公摊面积改革的行列，房产广告中必须标明详细的套内面积和公摊面积。政策实施后，成都的套内面积占比从48%上升至55%。这一变化不仅提升了市场的透明度，也促使开发商在房屋设计和宣传中更加注重实际使用面积。

根据全国房地产市场的数据，公摊面积的政策改革已经在多个城市落地生根。2022年，全国公摊面积的平均占比约为50%，而2024年，这一比例已降至45%。这一变化反映了政策推动下市场的逐步回暖，也表明购房者对公摊面积的关注度不断提高。

2024年，公摊名存实亡

45%，依旧很高很高。不过，今年随着市场行情越来越冷，房子愈发难卖，出现了特别有意思的现象：

虽然很多城市没有像衡阳那样发布正式的文件，但很多新推出的楼盘，公摊其实已经名存实亡。

为了推动市场成交，开发商们纷纷推出了赠送面积。

浙江各地普遍推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。而传统标准里，空中花园被视作阳台，一般打5折计入产权面积。

义乌规定，不计入面积的“空中花园阳台”可以达到高层住宅总建筑面积的30%；此外，还允许建设“公共共享平台”，相当于加大了赠送面积。

浙报传媒地产研究院报告称，只要合理利用新规，理论上，“得房率”（实得率）可以达到100%，甚至达到120%。