01楼市周期重启
市场分析争议太大，这里不过多解释，只讲一点：
市场上涨，没你们想象的那么难。
上次成交高峰是2020年，谷底是2022年，你们猜这两年成交套数差多少？
只差123539套。
上海每年固定有20万套成交，不管市场怎样他们都要买。
止跌回稳风风火火搞了几个月，2025年多十几万人买房，难度不大。
网上天天有人抱怨经济下行、出生率下行，没关系，不需要你们都买。
上海有1000万人租房，有1%的人信了，明年提前入场；
上海有600多万家庭有房，有1%的家庭觉得市场不错提前置换。
足够了。
都要买房，哪有那么多房子卖给你。
1000万租房人都买到房子，600多万家庭都要置换，即使只有三分之一买新房，也需要300多万套。
今年新房卖掉6万套，按这个速度需要建50年。
很多抱怨的声音，其实只是市场噪音，市场不由你们决定。
再多说一点吧，你们知道楼市演化的最终结局是什么吗？
那些买不起房的人，永远买不起。
伦敦有一半人没房，平均首次购房年龄38岁，是他们觉得房子还要跌，故意等着不买吗？
不是，是他们根本买不起。
英国分两类人，伦敦人，外地人，鸿沟越来越明显。
伦敦分两类人，有房的，无房的，鸿沟越来越明显。
其实明白一点楼市就看懂了，除非有大的革命，社会总是走向固化。
历朝历代、国内国外，找不到例外。
具体分析这里不展开，要抬杠的朋友移步线下沙龙，我们现场讨论。
02进一步取消限购
上海限购肯定会打开，唯一不确定的是时间。
2025年3月下旬继续救市，保守力度放开五大新城+金山+宝山，乐观力度放开外环外。
外环内放开概率正在降低。
救市难度没想象的大，可能不等全放开目的就达到了。
买房送户口，别想了。
户口是给人才的，房子是给韭菜的，两回事。
03市区新房全面提价
明年新房的特点是：你别嫌贵，还买不到。
明年新房供应减少，估计只有今年70%。
明年市区新房全面提价：
CAZ核心地段：20万/平
内环普通地段：17万/平
内中环核心：15万/平
内中环普通：13万/平
中外环分化严重，唐镇、春申优质外环站稳8万。
桃浦、南大、大虹桥价格不变，去化速度明显加快。
04二手热度超过新房
2025年新房项目大幅减少，预计只有2024年70%，滞销项目去化提速。
新房又贵又不好买，大家只能去买二手。
新房成交量持平2024年，6万套左右。
二手房交易量大幅增加，预计28-30万套。
对于很多手握垃圾资产的朋友，明年是最好的逃顶时间。
顶楼、一楼、靠高架、远郊、环沪，统统出手。
05进一步降准降息
这个不用预测，都知道。
06老破小先涨后跌
再降准、降息，老破小可要反弹了。
房贷利率继续下调，跌破3%；老破小租金回报率3%稳赚不赔，一些本地客户抄底投资。
其实市区只要涨，老破小都会跟涨。
一人得道，鸡犬升天。
市场出现风险，2026、2027年的刚需提前释放。
首付只要15%了，300万的老破小只要付50万，很多人买得起。
老破小的基本面没有改善，接盘人数断崖式下跌、供应量爆发式增长，阴霾会持续5-8年。
明年老破小可能微涨，后续阴跌至2030年。
07五大新城房价企稳
2025年五大新城迎来重大利好。
外环外有望放开限购，代表上海收割全国购买力。
五大新城天然适合收割外地客户，总价低、配套好、有地铁、有规划、街道新。
各路大V刚在深圳大赚一笔，2025年炮火转向上海，五大新城地铁新房率先出圈。
然而发现没多少项目可买，2024年五大新城一共才出让6块地。
随着中骏、首创项目的结束，以及老盘金地丰盛道、中国铁建星樾云涧的收尾，松江新城已经无房可卖。
后面拍的地块离地铁也很远。
青浦新城土地储备很多，今年却只出让一块。
这两年嘉定新房很多、很火，地铁盘嘉悦云上、金地西郊悦章、金地峯汇等都一一售罄了。
目前嘉定新城新开的映翠府、象屿远香湖岸新盘距离嘉定新城、马陆地铁站都在2.5公里以上。
今年公开市场又被拍地，明年地铁房一房难求。
临港也是0供应。不过临港土地储备够多，明年还是卖不完。
临港当前有19盘在售，未网签约6600套，未推售约8200套，库存合计约1.48万套；
另外还有13盘尚未入市，共约1.65万套。
32盘相加，临港的新房库存约3.13万套。
奉贤市场偏内生，外地人买的不多，不容易炒作。
如果明年放开限购，嘉定、松江、青浦还是率先火爆。
如果12月、1月、2月市场过热，外环外不打开限购，那五大新城只能是万劫不复。
08伪豪宅打回原形
2025年市场变好，主要动力来自需求积压，2021年以来观望客户很多。
积压的购买力主要是中产、刚需，豪宅需求不多。
一部分购买力释放在国外，一部分陆续释放在国内。
豪宅倒挂可观，不停的透支购买力，2024年更是火爆异常。
而且豪宅需求也无力增长，经济尚未复苏，企业上市批量造富的时代尚未到来。
2025年豪宅供应量不小，徐汇滨江、黄浦区、新静安、虹口区、长宁区、浦东新区都有项目入市。
顶豪区域风险不大，有钱人越来越有钱。
供应量增加，豪宅市场重新洗牌，伪豪宅会淘汰出局，价格体系崩塌。
09又一批概念晚期规划出炉
浑水好摸鱼，天坑板块都是市场火爆时封神。
2010年新江湾、2020年大虹桥临港，这样的故事不断重复。
2025年，东外滩、桃浦这样的热点板块可能火起来。
今年杨浦拍地很多，虽然体量不大，架不住项目多。
项目多声音就大，声音大韭菜就多。
几千万的营销费用不是白花的。
而且市区新房本来就少，买家风风火火入场，什么边角料项目都会抢空。
现在8.3万桃浦嫌贵，房价一涨你可能高攀不起。
市场火爆吹的泡沫，潮水退去还是现出原形。
大规划通常迎来5年不涨，就是因为吹太过。
我们正在经历千古未有之大变局，楼市的变化太多、太快，由于篇幅点到为止。
要了解更多欢迎扫码加微信单独沟通。
热门跟贴