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“法”护家园
“物”启新篇
服务保障物业管理提升工作
编者按
自10月底以来，泉州法院深入贯彻市委有关决策部署，全力开展服务保障物业管理提升专项工作。泉州中院微信公众号特推出“‘法’护家园 ‘物’启新篇”专栏，通过以案释法、司法联盟典型案（事）例宣传、专项工作亮点成效展示等，讲述泉州法院以法之力守护美好家园、共筑全域幸福社区。
本期推出丰泽法院、惠安法院进小区排查化解矛盾纠纷的典型案例。
案 例 一
违规“住改商”扰民
——丰泽法院与多部门联合执法进小区
“主任，最近咱们社区业主将自已的住房改建成商铺出租，用来经营餐饮，你说该怎么办？”
“是呢，听说开了一段时间了，导致小区外来人员大量增加，也产生不少噪音、油烟污染，已经严重影响到我们的日常生活啦。”
近日，丰泽某社区接到业主投诉，反映某小区存在业主擅自“住改商”，将居民住宅改成餐饮店，扰乱了小区宁静的生活环境，小区内进出大量外来人员造成居民日常生活及出行不便，并产生了极大的安全隐患，引起了业主们的强烈不满。
挂钩对接 迅速反应
社区工作人员接到业主投诉后，了解到该餐饮店经营韩餐、轻食、咖啡等多种产品，确实存在业主反映的问题及安全隐患，于是将上述情况向社区挂钩法官反馈并寻求法律帮助。
多元协作 联合执法
在了解基本情况后，丰泽法院李章泽副院长带队与社区书记等人共同商讨该起纠纷的解决方案。经法院沟通协调，东海街道、社区与丰泽区市场监督管理局、区城市管理和综合执法局开展联合执法，上门督促、检查并责令整改：禁止该餐饮店经营者查某在该场所继续经营，并督促其尽快搬离。
通过联合规范执法，现该餐饮店已停止经营并已搬离。该投诉件得到圆满解决，有效维护了小区业主的合法权益。
业主不得随意将住宅改变成商业用途，业主将住宅改变为经营性用房的，除应当遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。所谓有利害关系的业主即本栋建筑物内的其他业主，或者建筑区划内，本栋建筑物之外的能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。
小区业主遇到“住改商”情形的，可以向社区或者物业反映，寻求解决。协商不成的，产生安全、噪音等问题也可以向市场监督与管理局及派出所反映，业主若觉得自身权益受到侵犯，可以向人民法院提出诉讼，请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
案 例 二
防水不合格，
楼下成了“水帘洞”
——惠安法院一线化解小区邻里纠纷
“天花板开裂一直渗水，楼上住户私自改造主卧卫生间，我们的柜子全部发霉，墙面渗水，一股臭烘烘的味道！”
“我们是有改造过卫生间，但漏水不一定是我们的问题，之前的物业公司都没有反映过有问题，也有可能是房屋老化造成的。”
日前，在惠安法院台商法庭金牌调解员工作室，某小区业主王某气愤地向法官与调解员“诉苦”，指责楼上的业主陈某违规改造房屋。双方剑拔弩张，互不相让。
天花板漏水，是谁的责任？
经了解，王某是某小区7楼的业主，该房屋长时间闲置，后等其要使用该房屋时发现主卧墙面大面积渗水、发霉，油漆脱落，衣柜发霉。王某找来所在小区的甲物业公司要求处理，物业公司经排查发现王某楼上住户陈某曾于3年前装修并改造卫生间，然而3年前甲物业公司并未进场，原先负责管理的乙物业公司已经撤场。
甲物业公司认为房屋漏水极有可能是3年前楼上住户装修时增设的淋浴房防水工程不合格，但此前的乙物业公司并未对该情况作说明交接。经协调双方仍争执不休，对责任归属、解决方式、赔偿金额均有异议，王某多次拨打投诉热线要求陈某解决但未果，双方同乘电梯时也不时吵闹，矛盾进一步升级。
王某遂诉至惠安法院，要求楼上住户陈某拆除淋浴房并做好防水措施，同时赔偿其经济损失，该案鉴定费用申请由陈某承担。
住房问题关涉双方切身利益，若无法解决势必导致矛盾再次升级。陈某虽未起诉物业公司，但物业公司在这起邻里纠纷中扮演着相当重要的角色。
惠安法院遂委派金牌调解员工作室化解该案。调解室随即通知双方及所在的物业公司到场调解。为节省当事人的诉讼成本，免去不必要的鉴定费用，经协调双方均同意请专业装修师傅排查漏水原因，当日即排查出漏水系因楼上住户违规装修问题导致，由此明确了本案主要的责任主体。但如何处理解决，双方仍争执不下。
一线排查 多元解纷
11月21日，惠安法院周泽强副院长带队，邀请泉州市人大代表、台商投资区东园镇东园社区党委书记、居委会主任黄伟灵，金牌调解员黄国忠共同前往该小区开展矛盾纠纷安全隐患排查、普法宣传等工作。由于该案件正处于化解关键阶段，法院协同人大代表、调解员专门就此案召集面对面协商，以促成各方达成和解的“最后一公里”。
经多次沟通协商，双方当事人终于达成一致意见，由陈某拆除淋浴房并重新装修做好防水工程，陈某当场赔偿王某经济损失7000元，物业公司承诺做好防水工程的监督管理。
三方在和解协议上共同签名，签完字后陈某、王某握手言和，王某终于舒了一口气说“房子问题解决了，烦心事终于没有了”。
楼上漏水首先应确认漏水责任主体，本案中上下楼住户共有部分发生漏水，相邻业主负有配合排查义务。业主在装饰装修房屋时应当事先告知物业服务企业，若因违规装修导致侵权则负有赔偿与维修义务。相邻住户装修侵权导致房屋漏水，物业服务企业不能“作壁上观”，应承担起主体责任，将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，同时做好监督管理与提升服务工作。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
业主之间发生纠纷时应当加强沟通，理性协商解决，可以寻求物业公司、业主委员会、邻里中心等组织的帮助，用合法手段解决问题，不赌气、不斗气，共建团结互助、和谐友好的美好社区。
供稿：丰泽法院、惠安法院
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