打开网易新闻 查看精彩图片

打开网易新闻 查看精彩图片

对于大多数人而言,房子不仅是扎在这座城市的根,也可能是新一轮财富积累的起点。

来源 | 时代周报(ID:timeweekly)

作者 | 梁争誉

编辑 | 刘 婷

图片丨全景网

今年以来,一线城市豪宅成交活跃,成为聚光灯下的焦点。而在大众视线的边缘,那些被贴上“老破小”标签的刚需小房子,却在另一片暗流中涌动着热潮。

易居研究院今年年初发布的一份报告称,一线城市“老破小”类型的二手房价格泡沫已基本消除,从2016年初开始的拉升,到2018年底和2019年初的高峰,再到2024年一季度的回落,价格已基本回归到健康状态。

二手房泡沫挤出,叠加限购政策优化、首付比例降低等利好,“老破小”顺势成为寻求稳定回报的投资客和价格敏感的刚需客的心头好,尤其是在房价绝对值依然相对较高的一线城市。

根据各机构统计的数据,今年11月,四大一线城市二手房成交量均实现同比或环比的正向增长,创下近年新高。“老破小”在这份成绩单中扮演了关键角色。

10-11月,北京90平方米以下的二手房成交占比约66.3%,刚需仍然占据主导;上海总价300万元以内的二手房成交占比约60%,50-90平方米二手房成交占比超5成;在广州市场,市中心老城区60平方米以下小户型持续呈现增长势头,低总价“上车盘”成交占比上升;深圳总价150万元以下的二手房成交占比约6.9%,环比增长4.1个百分点,增幅居首。

“老破小”成交量走高,甚至催生了新的流量赛道——“老破小”博主。不少年轻人在小红书分享自己抄底、魔改“老破小”的经验,引起大量讨论。刚刚入住“老破小”的吴静,发布的相关帖子,留言量多达数百条,同好们在评论区交流购房、装修心得。

到底是谁在买入“老破小”?曾经的“垃圾资产”何以搅动一池春水?

投资客“捡漏”笋盘

平静的水面之下,张文康耐心地等待目标出现,“这几年我一直在关注市场上的笋盘,碰到合适的就可以出手。”对于是否合适,张文康有两个判断标准:够得着、价格便宜。

作为一名从业十多年的房产中介,他更有机会第一时间淘到笋盘。

上个月,合适的标的出现了。深圳罗湖一套小房子有意出售,正好符合张文康的要求——总价低,业主报价相比市场价便宜将近40万元。

“原业主5年前买的,4.95万元/平方米买入,现在3.8万元/平方米卖给我,为什么不买?”张文康认为,“现在的行情,往上求利润很难,但别人让出来的就是我省下来的。”

这还是一套带稳定租约的房子,因为临近地铁和商场,户型方正,带厨房、卫生间和生活阳台,租金能到4000元/月,租金回报率超过3%。

“有钱就是要买房买地,将来楼市回暖的时候也是有房有地的人‘翻身’机会更大。”见过太多造富神话,张文康比普通人更明白,“土地就是生产资料。”

话虽如此,张文康也做好了与经济周期周旋的准备。他申请了贷款,按照等额本金的方式还款,房租刚好可以覆盖月供利息,“租客帮我还利息,我还本金,以后卖掉不至于亏掉利息,相当于存了几年钱。我的期望是不要跌穿底价。”

像张文康一样的投资客,不在少数。他们就像嗅觉灵敏的猎手,穿梭在砖墙斑驳的城市中心,在超低总价与潜在回报的诱惑下,果断出手。每一次签约,都是一场关于眼光与胆识的博弈。

张文康告诉时代周报记者,他有三四个朋友今年“上车”了“老破小”,“有朋友入手了更便宜的,每平方米两三万元,但位置没有我的好。”

根据上海易居房地产研究院副院长严跃进的观察,上海市场同样有投资客站在租售比的角度抄底“老破小”,“现在房价比较低,市中心老房子的投资回报率还可以。”

克而瑞统计数据显示,上海曹杨等典型“老破小”板块租金回报率普遍在2%左右,个别板块如世博、彭浦、普陀区甘泉宜川等超过2%,甚至接近3%,而市场平均水平在1.5%-1.7%之间。

整体来看,中房协数据显示,2024上半年重点50城租金回报率同比上升0.07个百分点至2.03%,结束了自2019年以来的连续下跌趋势,并跑赢当前五大行5年期存款利率。其中,一线城市租金回报率为1.79%。

随着二手房价格体系的调整以及按揭利率的下调,“老破小”的性价比越发凸显,因此吸引“张文康们”进场。

总价百万“上车”一线城市

抄底“老破小”的不止是投资客。当通勤距离、对口学区、生活配套构成“不可能三角”时,“老破小”犹如一把钥匙,解开这道复杂命题,平衡理想与现实的冲突。

去年年底,吴静在深圳著名的“房价洼地”布吉购置一套“老破小”——楼龄27年、建筑面积约55平方米、总价146万元。“卖家是一手业主,成本比较低,想要置换所以价格比较有诚意。”

“普通人的生活就是围绕着吃住行,这个房子各方面我都比较满意,菜市场就在楼下,下班回家就能顺手把菜带上,走路到地铁口、公交站8分钟足够了,周围商超能满足日常需求。”吴静说,“谁都知道要买新房子,要买地段好的,要买户型好的,我这点预算能买到60分的房子就很不错了。”

今年11月底,吴静乔迁新居,开始新生活。城市的万家灯火,也有了完全属于她的一盏。

和吴静一样的价格敏感人群,是“老破小”市场的购买主力。

葛晏就职于上海一头部房产中介机构,长驻在知名“老破小”板块甘泉宜川——这里以房价低、地段好著称,一百多万就能“上车”,因此吸引了很多刚需群体。

来自贝壳找房APP的数据显示,最近一年,甘泉宜川二手房挂牌均价约5.69万元/平方米,同比下降8.4%,成交周期从5月最高的187天震荡下探至11月的83天。

以板块内典型楼盘赵家花园为例。赵家花园处于内环和中环之间,地铁、学校、商超、医院、公园等配套完善。这个“老破小”建设于1973年-1987年,总户数超过800户,户型以28-46平方米一房、46-65平方米两房、63平方米三房为主。

最近一年,赵家花园累计吸引404人看房,超过区域76%小区,今年已成交8套二手房,其中总价约120万元的一房6套。可供对比的是,2023年赵家花园成交量只有3套,2022年成交1套,2021年成交2套。

“因为政策的加持,甘泉宜川今年‘老破小’的成交量持续上涨。”葛晏介绍,买“老破小”的大多都是刚需,“现在政策放开了很多,上车门槛降低,单身人士也可以购买外环内的二手房,推高了成交量。”

严跃进表示,上海优化限购政策后,单身人士购房门槛降低、购房范围扩大,部分人群看上了“老破小”,“市中心很多‘老破小’200万元之内就能搞定,单身人士对小户型需求比较旺盛,也负担得起。还有一类群体,因为租金和月供差不多,索性‘租转购’了。”

“之前一房的成交量偏多,现在首付比例降了,大家的预算会再提升,有的可能一步到位直接买两房,所以近期两房成交会更多一点。”葛晏说。

“老破小”走出独立行情

“老破小”的每一次成交都在讲述市场的另一种可能性,这也让二手交易高潮迭起。

机构统计数据显示,今年以来,四大一线城市二手房成交量持续走高,11月的成交量更是刷新近年成交纪录。北京二手房成交突破1.8万套,同比增长49%,创下20个月以来的新高;上海成交2.4万套,环比增长10%;广州突破1.1万套,同比增长12.1%,创下近年新高;深圳的过户套数为7125套,环比增长16.5%,创下近4年新高。

根据克而瑞监测,以一线城市为代表的典型城市,二手成交集中在市场两头,一头是中高端,另一头是“老破小”。低总价、高性价比是低端市场的核心特征,其中很大一部分因为限制性政策优化,如上海、北京等限购调整后,部分人群拥有了购房资格,因此“上车”户型成为其首选。

北京发布“430新政”之后,刚需客群入市的积极性和活跃度有所提升,总价300万元以下的客户成交占比提高3个百分点,选择60平方米以下房源的客户成交占比提高2个百分点。

从上海“527新政”后二手房带看量和总价段交叉分析来看,200万-600万元总价段客户活跃度相对较高,带看量占比高达57%,而这部分客群5成左右关注外环外,刚需属性显著。

广州在9月底全域解除限购后,在大部分区域成交量冲高回落之际,中心城区荔湾走出独立行情。合富研究院称,荔湾二手市场逆势上升,离不开上下九、中山八、陈家祠等老城区热门板块的贡献。“这些以‘老破小’二手房居多的区域,在价格回调到位的行情下,性价比优势更为突出,吸引买家出手抄底。”

“广州一些‘老破小’从放卖到成交,能在一周甚至几天内完成。”合富大数据显示,目前广州二手房市场放盘当中,总价100万元以内的二手房,大部分都是“老破小”。目前,广州首付比例降到15%,总价100万元以内的二手房,首付成本从几万元到十几万元,门槛相当低。

深圳的低价二手房成交占比同样上升。深圳中原研究中心统计数据显示,11月总价150万元以下的二手房成交占比6.9%,环比增长4.1个百分点,增幅最大,总价250万-350万元的成交占比约17.7%,位列第二;从单价来看,4万-6万元/平方米价段成交占比约32.1%,位居首位,4万元/平方米以下成交占比为28.8%,位列第二;从楼龄来看,20年及以上的成交占比约36%。

克而瑞分析认为,以一线城市为代表的典型城市二手房成交上升,主要有两个原因。一方面,刚需客群价格敏感度较高,在当前市场环境下,二手房业主调整预期,降价挂牌;另一方面,二手房价远低于新房,14个核心城市一二手房价差至2024年6月末已扩大至超1万元/平方米,二手房价格跌幅显著高于新房,更受刚需客群青睐。

合富研究院补充认为,超大特大城市房地产发展方略当中,城中村和旧城改造将成主角。市中心“老破小”在旧城改造中将占据越来越重要的地位,这也是选择“老破小”中长线投入的价值所在。

葛晏告诉时代周报记者,买“老破小”的客户,最关心的除了房价还会不会跌,就是未来房子原拆原建后能否顺利置换。

对于大多数人而言,房子不仅是扎在这座城市的根,也可能是新一轮财富积累的起点。

(应受访者要求,吴静、张文康、葛晏为化名。)

打开网易新闻 查看精彩图片

来源:时代周报(ID:timeweekly)

版权说明:版权归原作者及其原创平台所有。文章为作者独立观点,不代表本平台立场。如有侵权请及时与我们取得联系。