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很多人在聊到楼市时，都会提到人口数据、经济数据等宏观指标，这样思考是没错的，在判断楼市整体走势时，我们离不开宏观分析。
但很多时候宏观和微观并不完全一致，就如今年的行情，一方面是经济哀鸿遍野，另外一方面是豪宅卖得飞起。前两年，300平的户型算是宁波的天花板，现在这样的户型，在某些项目只能算刚入门。
购买力明显在上扬，很多人都不解，经济那么差，他们怎么就那么有钱？
几乎可以确定的一点是，2025年的经济也不会太好，人口数据更不可能反弹，在这种宏观环境下，楼市还有机会吗？
其实就豪宅来说，2024年只能算是开胃菜，真正的大餐要在2025乃至后面的年份才会陆续上来。尤其是很多人翘首以盼的第四代住宅，宁波到现在甚至还没有出现。
宁波有钱人多吗？据第三方统计，宁波可投资资金在1000万以上的人群，大约有2万人；如果把资金放低到500万，这个数量还会放大好几倍。
这还不包括一些“隐形”富人——出于各种各样的原因，一些富人并不为人所知，他们的财富可能是以代持等形式存在——购买力同样惊人。
宁波有钱人的购买力是无疑的，但不确定的是他们会不会买房，就像有些人说的那样：
有钱人都不缺房子，他们还需要买房吗？
这个问题的答案其实在现实的楼市中，宁波现在1000万以上的楼盘，几乎没有一个是面向缺房子的人——这些客户大多有2套以上房子，但他们为什么还要买房？
难道真的是钱多人傻？
在老司机看来，有钱人买房和买车是一个道理，很多时候是出于消费的需要。
消费总是要升级的，如果有更好的产品推出，升级的需求就会被激发出来。就像汽车，每年一小改，三年一大改，每次改款都伴随着性能或颜值的提升。看着层出不穷的新品，再看看自己那台老车，就算以前再喜欢，现在也变成了牛夫人。
所以，有钱人买房的逻辑不是因为缺房，甚至也不是因为缺好房子或大房子，而是随着更好、更新的楼盘推出，唤醒了他们升级的需求。
2020年左右的豪宅，那时候还基本没有配置会所，外墙也多是涂料，现在的豪宅普遍采用下沉式庭院+集中会所+架空层泛会所+大面积水景，外墙也升级成了玻璃、铝板、陶板等新材料。
室内的升级则更多，层高普遍由3米升级到了3.2-3.3米，有的甚至更高；装修报价也普遍来到1万元/平左右，而19-20年的豪宅当时还流行清水装。
就这么三四年时间，产品的更新可以说脱胎换骨，物业服务也全面升级，因此哪怕是三四年前买房的有钱人，看到现在的楼盘，也有很多人有换新的冲动。
过去，普遍性的换房周期是5-8年，随着第四代住宅的普及，这个周期可能还会提前。第三代住宅升级为第四代，可能会是一次集中置换的机会。
今年以来，特别是下半年以来，住建部门三番五次在强调要建“好房子”，这里的“好”，就是为了激发更新换代的需求——就是要让有钱人看了就想买，不买就难受的阳谋。
很多人会说，房子不是只卖给有钱人，还是要靠广大老百姓来买单啊。
这句话对了一半，错的那半在新房市场，事实就是，宁波主城区的新房，真的只是卖给有钱人。
2024年还有几个刚需楼盘，到了2025刚需楼盘就要绝迹了，未来打算出售的土地，也基本没有针对刚需的打算。
上面的政策是“严控增量、优化存量“，2025年的增量不会太大，很可能与2024年相当，在这少量的新增楼盘中，几乎全部都是面向改善客群的中高端楼盘。
简单粗暴的说，宁波的新楼盘，真的就是只给有钱人的。
只有二手房，还需要广大的中低购买群体来接盘，宁波现在的二手房主力成交不到200万，接盘者实在算不上有钱人。
当然也不能算是穷人，因为穷人根本买不起房。
既然二手房市场需要广大的中低购买群体来买单，如果这个群体的购买力上不去，则二手房的价格也上不去，这种情况会延续吗？
目前看是会的，二手房的供应量仍然不小，最新的数据，宁波市六区住宅挂牌98717套，二年来首次跌破10万套，但绝对量仍然很大。
以月均成交4000套计，静态消化周期超过24个月，远超18个月的警戒线。
但也要看到，98000套挂牌中，房龄偏老的占了大多数，其中面积低于110平的超过60000套，占比61%；面积低于90平方的超过40000套，占比40.5%——这部分几乎全都是老破小和安置房。
在近10年的新开发中，面积小于90平的商品房，屈指可数。
因此，二手房挂牌看似庞大的背后，出掉老破房和安置房，优质的小区、且面积段适中的房源，其实不多。
这可能是今后相当长一段时间的“老大难”，目前价格已经跌破了地价，但接盘的人仍然很少，未来也看不到涨价的机会。
对房东来说，一个比较好的出路是出租，目前的租金回报率已经达到2%左右，已经超过了国债收益率。未来如果碰到拆迁或收储，还存在溢价变现的机会。
宁波住建局最新公布，2025年计划改造城中村2.6万户，新筹建保障性租赁住房3万套（间）以上。
这是个好消息，对于城中村房东来说是个置换的好机会，对于毕业即失业的年轻人来说，申请保障房也要更容易的多。
但英国的实践表明，提供保障房并不是一个好办法，面向年轻人提供租房补贴，让他们在市场上自由租房，可能是更好的解决方案。
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