观点网 近日，金地管理官微公布，成功中标位于温州市龙港市世纪新城片区下涝未来社区的房地产合作开发项目。
该项目总建筑面积约46万平方米，规划涵盖高端住宅、商业水街等多种业态。
据观点新媒体查阅，此次中标的项目包含了商品房开发及安置房代建，前者占地面积6.33万平方米，后者占地1.5万平方米，由汇建建筑集团有限公司、金地（集团）股份有限公司、浙江中维建筑工程设计有限公司共同中标，中标价格18.58亿元。
值得注意的是，商品房开发部分是采用股权合作开发模式，要求合作人中标后受让龙港市兴港投资建设有限公司持有项目公司（龙港市龙城置业有限公司）51%及以上股权。
简单来说，金地管理此次可能不是纯粹的代建，而是需要先掏出一笔钱，购置项目51%或以上的股权。
代建也“卷”
这笔钱究竟需要给多少？
据浙江产权交易所披露，2024年11月8日，龙港市兴港投资建设有限公司挂牌转让持有的龙港市龙城置业有限公司100%股权及其享有的债权，转让底价3.0035亿元。
由此，按照最低51%股权估算，中标人前期入股垫资对价约为1.53亿元。
其实，代建方出资入股在商业代建中尤为常见，这种代建模式代建服务费更低，但可以通过入股而享受项目的一定权益。
不过，这种模式通常而言都是小股操盘，即代建方出资入股不到30%。类似金地管理此次需要入股51%以上案例，还是比较罕见。
近几年房地产行业整体承压之下，代建之所以能实现高利润、高成长、抗周期，更多是依赖于运营模式：不需要拿地，只是单纯进行管理，卖的是服务，现金流就是它的利润。
如今，随着更多代建玩家不断入局，市场竞争越发激烈，委托方要求越来越高，代建到手的利润却越来越少。因此，代建企业也开始“卷起来”，开始背负资金压力，同时需要承担的风险更大。
相比代建，合作开发主要有三大要素：共同投资、共享利润、共担风险。
共同投资和同享利润就如上文所述，业主方提供土地使用权，代建方提供建设资金支持，最后以分取利润形式收取服务费。
这种方式之下，代建方会被要求承担更大的法律责任，比如对于业主方的工程欠款、诉讼纠纷，均需承担主体责任。
其次，在项目销售前景不明的情况下，代建方可能最后无法收到服务费用或服务费用不达预期，而且合作开发还需承担项目亏损。
下沉市场
回看金地管理此次中标项目所在的区域楼市情况，温州作为浙江省三大核心城市之一，项目所在的龙岗市2024年新房均价较为稳定，为1.5万元/平方米。
例如，中交映湖九里均价1.57万元/平方米，建面101-140平方米3-4房，最早一批次于2023年5月7日开盘，共推6次，2024年成交面积4.33万平方米。
此外，玖望云邸均价1.6万元/平方米，建面4房143-277平方米；星创晶晖园均价1.48万元，建面105-139平方米3-5房；碧桂园星湖雅筑均价1.18万元，建面95-210平方米3-4房。
全年表现上，据温州市房地产市场交易网，龙岗市板块现有在售4个楼盘单盘销售金额未能排上前20名。
那么，为何金地管理还是将目光下沉到二线城市的县与镇？
2024年观点指数发布的《三四线城市代建热潮 | 2024二季度代建管理发展报告》中提及，随着县域城镇化水平提高，涌入县城置业的农村人口数量增加，一些三四线城市的县城存在不少住宅开发需求。
另据机构调查报告显示，z世代（1995年-2009年出生）大学毕业生就业观更为理性务实，选择回乡就业的毕业生在数量增多，非一线城市、基层就业成了新选择。
截至2024年12月22日，温州市常驻人口为976.1万人，2022年末是964.5万人，管辖的龙港市2024常住人口47.16万人，2022末是46.94万人。
因此，对于代建企业来说，下沉项目存在较大的可挖掘存量空间。
据观点新媒体不完全统计，2024年11月，金地管理成功中标5个项目，其中包括沈阳沈河区城中村改造代建项目以及佛山市南海狮山红星路南侧地段地块项目，项目所在区域存在较大的开发空间。
住宅类项目仍是代建企业新拓项目的重要部分，且大部分来源于各地城投企业托底拿地，需要开工建设变现。
由于地方政府城投企业有自身的流程体系和财务审核标准，住宅类项目会涉及流程效率问题，代建和城投企业双方在项目介入深度上也需要磨合。
因此，金地管理此次入局，是否能为项目代建市场带来新的解题思路？
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