作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
或许是最近的顶豪卖出了高光给了一些公寓勇气，也或许是地段的光环给了一些公寓底气。
总之，就有公寓卖到均价15万+/平了，贵的要卖到34万/平。
最贵公寓诞生
深圳豪宅之年，不仅迎来了最贵的住宅，也迎来了最贵的公寓。
位于深圳南山区深超总的联泰超总湾12月11日获批预售，T3栋推出125套建筑面积约303-1032㎡超大户型公寓性质的产品，备案均价150100元/㎡，总价区间约3278～3亿50079万元。
其中，中低区90套为主推房源，建筑面积约303-327-402㎡，低区（3-11层）均价约11.7万/㎡，中区（12-37层）均价约14.1万/㎡，高区（39-57层）均价约18.9万/㎡，顶层一层一户（建面约1032㎡户型），单价34万/㎡，总价超3.5个亿。
均价超15万/㎡是什么概念？
这不仅比深圳过往的公寓都贵，也是仅次于深圳最贵住宅的价格，远超南山同地段的市场价格。
2019年11月位于福田香蜜湖的深圳中心·天元T7栋公寓类产品入市，52套380~393平房源，备案均价约146000元/㎡ ，总价区间约4437万～6086万元，就已经是深圳天花板级别的价格；
2022年12月的太子湾·瑞玺公寓，191套215~644平户型也才备案约103300元/㎡，总价门槛在1589万～1亿2552万，也是南山top价的公寓类产品。
而梳理深圳这些年曾经推售的公寓项目，联泰超总湾不仅是单价最贵的，就连天花板户型也是最贵的，需要3.5个小目标才能拿下1032平终极户型。
这样的价格实在太凶猛了。
要知道，深圳湾澐玺是住宅，348套209~1149平户型备案价才能去到深圳之最，约168800元/㎡，但实际总价门槛也比联泰超总湾便宜，3063万元/套起步，总价最贵的户型也只比联泰超总湾贵2663万。
很难想象，有一天深圳的公寓产品能卖出这样的价格。
再看如今豪宅类型的公寓的市场，其实市场的偏好是非常低的，曾经引领深圳价格的公寓，很多都未能清盘。
比如备案均价10.6万/平临海揽山御园公寓，2021年5月推售312套94~243平户型，但即使是在深圳楼市牛市阶段的推盘，也依旧剩余277套未售。
再比如2019年11月推售的深圳中心·天元T7栋公寓产品，但52套380~393平户型，仍旧剩余12套房源未售。
就连已经开盘超过10年的福田香蜜湖东海国际中心，954套76~871平户型备案均价约88500元/㎡，总价区间约532万～2亿5258万，依旧还剩115套。
东海国际中心不仅剩下上百套房源未售，二手房市场上也基本已经骨折，整体挂盘均价只剩6.89万/平。
今年6月和9月东海国际中心分别成交一套187.48平户型及143.29平户型，成交单价分别6.29万/平以及7.68万/平。
所以，联泰超总湾的价格，已经是深圳罕见的天花板。
更重要的是，其他一些同类产品，也都还有不少房源在售，不仅还在售，还遍地打折。
比如与联泰超总湾相距约1.3公里的超总湾壹号等，同样是高端公寓项目，但价格却便宜不少。
所以，作为公寓产品，联泰超总湾底气从何而来？
豪宅硬伤
或许是地段，位于深超总，周边聚集了一众实力企业，或许是竞品价格捅破天际也卖了7成，又或许是曾经的深圳湾一号能成功，给出了操盘经验。
但这些都不重要。
重要的是，联泰超总湾配置了什么？豪宅性如何。
曾经的深圳湾1号虽然2013年首期产品开盘时，价格区间约为6万—17万元/㎡，部分高区或特殊户型价格接近上限，但实际的深圳湾1号，除了地段以及室内装潢设计，集齐了很多能够支撑起豪宅的配置——私家泳池，高端会所，莱佛士酒店，云端餐厅，音乐厅，长廊酒吧和停机坪候机厅等。
这些象征身份的东西加持，也是深圳湾一号能卖很贵，其他公寓就比较一般的原因。
但作为市场上的顶豪级别的公寓，联泰超总湾似乎并未能满足市场的期待——
1、户型303~1032平，“看起来很大”，但“住起来不大”，实际备案显示得房率仅约72%，个别户型得房率还不足70%。
2、户型存在设计布局上的短板，如304㎡两房三卫只做了两房，且存在两个暗卫，327㎡三房四卫朝向欠佳，两个次卧也都朝北，两个暗卫，且无法看海，再比如402㎡四房四卫两个次卧都朝北。
3、项目产品组合多元，既有超高层公寓、办公楼也有独栋产品及商业，其中超高层公寓园林需要与商业办公类产品共享，整个项目开发规定容积率虽为3.0，实际上办公楼产品以及独栋占了绝大部分用地，且与公寓产品以通道隔离开来，未来居住性大概率缺乏纯粹。
户型是最能体现开发商用心的地方，设计布局也是最能体现户型后期价值的核心。
但以联泰超总湾的户型来看，均价接近16万/平也依旧无法做到尽善尽美，或许需要开发商从其他地方弥补公寓的豪宅性了。
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