民主实践·物业危机（五）|上城|方式催交物业费|民主实践|物业公司|物业危机|物业服务|物业管理条例

一、

或者说，每一篇文章都反映了我对业主维权的思考，而从“业主革命”到“民主实践”的转变，正是这种内在思考转变的外化表现。

“业主革命”作为一种观念，其内在逻辑是业主维权抗争，所针对的是前期物业对业主的“欺压”。这种维权抗争的特点是整体与整体的对抗；或者说，它是小区业主与前期物业公司的对抗。坦诚而言，阳光上城所经历的“10·16”、“6·24”两次业主维权之后，对于小区业主、物业公司及地产公司的三者关系而言，小区业主基本获得了以下权利，即：自治与协商、平等与尊重。

基于政治学的视角，以及“业主自治”、“小区自治”的原则，我对业主维权的观察，将其定义为“小区政治”的范畴，进而延伸出“民主实践”的观念。

那么，什么是民主？

民主是一种权力结构方式，对于群体公共事务的决策而言，每一个成员都享有决策的表达权，并排斥少数人对决策权的独占。因此，这又进一步推导出了以下民主原则，基于社群权力结构的民主性，那么在这个群体中的成员，身份独立、投票权平等、能自由表达意见，且社群对成员因持有一种包容态度。

二、

对于鸿园物业的主动离场，这意味着“业主革命”轻松取得了胜利，而小区业主维权也突然失去了外部目标。如何重新选聘新的物业公司，这也就成为了小区的当务之急。

《物业管理条例》颁布至今，已有二十余年的时间了。由业主大会选聘物业公司，早已成为一种法定物业管理制度。然而，就仅凭一条简单的法律条款，由业主大会选聘物业公司，那么这个具体选聘物业公司的过程，则是业主自治漫长的实践与探索，而这却是一个民主实践的过程。

正是在过往经验的积累上，小区物委会决定采用“2+1”的模式，重新选聘新的物业服务公司。“2”是指召开两次业主大会，“1”是指举行一次竞争性比选。在第一次业主大会上，由全体业主表决以下议案，物业服务合同，物业公司竞争性比选方案，小区物委会授权工作办法等；在第一次业主大会召开后，并根据物业公司竞争性比选方案，由小区物委会委托第三方招标公司，并以物业服务合同作为核心要件，从众多意向性物业公司中，最终比选产生三家入围公司；在第二次业主大会上，由业主对三家公司进行直接投票，并以得票最高者作为确定中标公司。

唯有如此，才能满足“由业主大会选聘物业公司”的法定要求；

唯有如此，才能最大限度的减轻选聘物业公司的人为因素干预。

三、

毋庸讳言，小区业委会违规选聘物业公司，或者是违规操作选聘过程，并与关联物业公司存在利益往来，这已经不是什么新鲜事情了。若是以“小区政治”的视角观察，这就属于“物业选举弊案”了，而这又将会成为小区日后的祸乱根源了。屠龙少年是否会成为恶龙？正是在小区物委会的团结带领下，阳光上城业主取得了前两次业主革命的胜利。因此，才能赢得小区业主的信任，继续主导小区物业的重新选聘工作。那么，小区物委会会变成那一条恶龙吗？阳光上城还需要“业主革命”吗？

毫无疑问，在重新选聘小区物业公司过程中，若小区物委会弄虚作假、徇私舞弊，并与特定物业公司存在利益往来，这不仅是小区“民主实践”的失败，同时又会引发下一次的“业主革命”。

因此，摆着小区物委会的面前的问题是，不仅要重新选聘适合的物业公司，而且要保障物委会的廉洁自律，同时还要能取信于小区业主。

根据“民主”的原则——公开、透明、监督、参与。我首先想到了成立“物业选聘物委会”，至少每单元每栋、别墅区的业主，都能有一名业主参与到这个委员会中，小区物委会自愿接受该委员会的工作监督。据此，不仅保障重新选聘物业工作的公开透明，而且还能有效的对小区物委会进行监督。

就具体实践而言，虽然，该工作机制是建立起来了，但实际运行却不顺畅，本文对此暂不做深入分析。

三、

就在鸿园物业提出离场后不久，我就体验到了被围猎的那种感受，陌生电话接起来就是想约了见面。不仅是我个人，物委会的其他邻居，都不同程度的接到了陌生电话。毕竟，都是千年的狐狸，就不再说聊斋了。私下见面的目的再明显不过了，虽然这些都在我的意料之中，但我对此还是不免有些担心。

这是一个非常敏感的问题，若是对此处置稍有不当，那就会产生难以意料的后果，或者是在物委会内部产生信任危机、或者是物委会与小区业主之间产生信任危机。

不要试探人性，也不要揣测人性；要用制度约束人性，要用程序规范人性。或者说，这是我多年形成的思维习惯了。

虽然，我设计了物业选聘委员会，并作为物委会的监督机制，保障物业选聘的公平、公正、公开的进行，但却无法拒绝意向性物业的私下主动接触。也就是那么电光火石的一瞬间，既然无法拒绝意向性物业公司的私下主动接触，那么就让这种私下接触变得主动、公开、透明、受约束、受控制、受监督。

于是，小区物委会就制定了《阳光上城小区意向性物业服务企业接洽工作办法》，该办法的核心要点包括以下方面：小区物委会与意向性物业企业的见面，在小区业主及街道的监督之下，并保障每个企业获得公平竞争机会。该工作办法经内部表决通过之后，又送潇湘街道及区住建局进行备案。我始终认为，“小区自治”、“业主自治”与街道的指导并非是对立的，对立的仅是个别私人利益与小区公共利益的冲突。

此外，小区物委会又明确了具体负责此事的委员，统一对外负责接洽各意向性物业服务公司。这种分工合作的工作模式，对物委会成员而言，都是一次历练、都是一份责任；对于物委会工作运行而言，这还是一种内部民主的体现，它能有效避免权力集中于某个人。

四、

截止12月7日前，共有15家意向性物业，向小区物委会登记报名。

12月7日，小区物委会与15家意向性物业公司进行公开会面，并带领各物业企业对小区进行了实地踏勘。同时，此次公开见面的消息，提前发在了业主微信群，并且还邀请了潇湘街道监督见证。

在此次见面会结束之后，小区物委会请各意向性物业企业提交一份实地踏勘报告，以作为下一轮的“一对一”协商沟通的材料。同时，小区物委会又将草拟的物业服务合同发与各意向性公司，作为双方沟通协商的讨论事项。

12月13日、14日，小区物委会用两天的时间，与十家意向性物业服务公司，分别举行了“一对一”的协商沟通。同时，小区物委会又请各意向公司提交一份成本测算报告，并作为双方继续沟通协商的讨论事项。

五、

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