南京河西某小区的电梯又罢工了，业主刚交完物业费，问题却迟迟得不到解决，业主群里瞬间炸开了锅——缴费单、故障视频、投诉录音刷屏，这样的场景在江苏不少小区几乎月月上演。物业如今在很多业主眼里成了“糟心”的代名词，“全面取消物业，由社区接管小区管理”的呼声也越来越高。但这一想法真的可行吗？今天就从实际操作、管理能力、资金来源等角度，拆解江苏全面取消物业、社区接管小区管理的可行性，说说这件事的利与弊。
一、先看现状：江苏小区物业的痛点，是取消物业的核心原因
江苏作为经济大省，小区物业的管理水平参差不齐，尤其是南京、苏州、无锡等城市的老旧小区和刚需小区，物业问题集中爆发，主要体现在三个方面：
1. 服务与收费不匹配：业主缴纳的物业费从每平米1元到3元不等，但物业提供的服务仅停留在基础保洁、安保，电梯维修、绿化养护等工作拖沓，甚至出现“只收费不服务”的情况；
2. 物业与业主矛盾尖锐：业主对物业的不满集中在公共收益分配（如电梯广告、车位租金）不透明、小区设施维修不及时、物业费使用明细不公开等方面，双方的纠纷每年以15%的速度增长；
3. 老旧小区物业缺位：江苏不少20年以上房龄的老旧小区，因物业费收缴率低，物业公司纷纷撤离，导致小区陷入“无人管”的状态，环境脏乱、设施老化问题突出。
这些痛点让业主对物业的信任度降到冰点，也让“社区接管”成为大家眼中的替代方案。
二、可行性分析一：社区接管的优势，确实能解决部分物业痛点
若由社区全面接管小区管理，从理论上来说，能针对性解决当前物业的诸多问题，核心优势有三点：
1. 公信力更强，矛盾调解更高效：社区作为基层政府组织，公信力远高于商业物业，在处理业主纠纷、公共收益分配等问题时，更易获得业主信任。比如公共收益的使用，社区可通过公示、业主大会表决等方式透明管理，避免物业暗箱操作；
2. 资源整合能力更强：社区能对接街道、城管、消防等政府部门，以及维修、保洁等专业服务机构，解决小区管理中的复杂问题。比如老旧小区的电梯维修，社区可协调住建部门申请维修基金，比物业单独对接更高效；
3. 兼顾公益属性，保障老旧小区管理：对于物业费收缴率低的老旧小区，社区可通过财政补贴、公益项目等方式保障基本管理服务，避免出现“无人管”的情况，这是追求盈利的商业物业无法做到的。
以南京某老旧小区为例，物业公司撤离后，社区临时接管了小区管理，通过申请街道补贴解决保洁费用，协调志愿者参与安保，小区环境很快得到改善，这也印证了社区接管在特定场景下的可行性。
三、可行性分析二：社区接管的现实难题，远比想象中复杂
尽管社区接管有诸多优势，但要在江苏全面推行，还面临着难以回避的现实难题，这些问题直接决定了“全面取消物业”的不现实性：
1. 社区人力严重不足：江苏各地社区的工作人员普遍在5-10人，主要负责民政、计生、党建等基础工作，若再接管小区管理，仅小区的日常巡查、设施维修对接、业主诉求处理等工作，就会让社区人员不堪重负。以一个中型小区（1000户）为例，至少需要10名专业人员负责管理，远超社区的人力承载能力；
2. 专业管理能力欠缺：小区管理涉及保洁、安保、设施维修、绿化养护等多个专业领域，社区工作人员缺乏相关专业技能，难以应对复杂的管理问题。比如电梯维保、消防设施检测等工作，需要专业资质的人员操作，社区无法独立完成；
3. 资金来源成最大瓶颈：小区管理需要持续的资金投入，商业物业的资金来源是物业费，而社区接管后，物业费收缴仍是难题。若业主拒缴物业费，社区无法像物业那样通过法律途径追缴，只能依靠财政补贴，而江苏各地的财政补贴有限，难以覆盖全省所有小区的管理成本；
4. 权责边界难以划分：社区作为政府基层组织，主要承担公共服务职能，而小区管理属于业主自治范畴。若社区全面接管，容易出现“行政权力干预业主自治”的问题，比如公共收益的使用、小区规则的制定等，可能引发新的矛盾。
四、折中方案：不是“全面取消物业”，而是“物业+社区”协同管理
结合江苏的实际情况，“全面取消物业”并不现实，更可行的方式是推行“物业+社区”的协同管理模式，让社区发挥监督、协调作用，物业专注于专业服务，具体可从三个方面落地：
1. 社区主导物业选聘与监督：小区物业的选聘由社区组织业主大会完成，社区全程监督选聘过程，避免物业与业委会暗箱操作。同时，社区建立物业评分体系，根据业主反馈对物业的服务质量进行评级，评分过低的物业，社区可组织业主大会解聘；
2. 物业负责专业服务，社区协调公共事务：物业承担保洁、安保、设施维修等专业服务，社区则负责协调小区与政府部门的对接、处理业主与物业的纠纷、监督公共收益使用等公共事务。比如小区的违建整治，由社区协调城管部门处理，物业配合提供线索，形成管理合力；
3. 建立“社区兜底”的应急机制：对于物业公司撤离的小区，由社区临时接管，同时组织业主重新选聘物业，或推动业主自治管理，避免小区陷入“无人管”的真空期。江苏部分城市已试点这一机制，比如苏州的姑苏区，社区设立了“小区管理应急服务中心”，有效解决了物业撤离后的管理问题。
五、江苏各地的试点探索：这些模式值得借鉴
江苏部分城市已经开始探索小区管理的新模式，为“物业+社区”协同管理提供了参考：
1. 南京的“红色物业”模式：由社区党组织牵头，成立物业企业或引入党建引领的物业企业，将物业管理与社区治理相结合。物业的服务方案需经社区党组织和业主大会审核，公共收益用于小区设施改造，既保障了服务质量，又实现了资金透明管理；
2. 苏州的“业主自治+社区指导”模式：对于老旧小区，由社区指导业主成立自治委员会，自行聘请保洁、安保人员，社区协调维修基金使用和专业服务对接，物业费由自治委员会收取和管理，降低了管理成本，也提升了业主的参与度；
3. 无锡的“物业信用管理”模式：当地住建部门联合社区建立物业信用档案，将物业的服务质量、业主投诉处理情况等纳入信用评分，评分与物业的招投标资格挂钩，倒逼物业提升服务水平。
这些试点模式的成功，证明了“物业+社区”协同管理的可行性，也为江苏全省推广提供了思路。
六、总结
江苏全面取消物业、由社区接管小区管理，在当前的人力、专业能力、资金条件下，并不具备全面推行的可行性。但物业行业存在的服务差、矛盾多等问题，必须通过改革解决，而“物业+社区”的协同管理模式，既保留了物业的专业服务能力，又发挥了社区的监督和协调作用，是更贴合江苏实际的解决方案。
对于业主来说，与其追求“取消物业”，不如积极参与小区管理，通过业主大会、业委会等渠道监督物业行为；对于物业企业，需提升服务质量，做到收费透明、服务到位；对于社区和政府部门，要做好监督和兜底，让小区管理回归“服务业主”的本质。
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