文｜邓浩志
落户限制将大幅放宽
近日，关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告已提请全国人大常委会审议。国务院明确未来五年推进城乡融合发展的任务举措中，将放开放宽除个别超大城市外的落户限制。
根据第七次全国人口普查，我国共有22个超大特大城市，其中城区常住人口在1000万以上的为超大城市，共7个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。换言之，在这7座城市之外，全国绝大多数的城市落户限制，都将取消或大幅放宽。
点评：
1、落户放宽将释放部分中小城镇、农村人口进入较大城市购房的需求，这对楼市会起到一定的刺激效果。毕竟较大城市在医疗、教育等城市配套各方面都更优质，对中小城市人口的吸引力还是比较大的。
2、不同城市之间效果差异较大，受惠比较大的多为区域型中心城市，例如省会城市，或强二线城市，如杭州等。普通二线城市、三线城市经过最近几年，已经基本取消落户限制。更高级别城市松绑户籍政策，反而可能产生虹吸效应，吸收掉这些中等城市的人口与消费力。
3、最终效果要看具体落地时间以及放宽力度。户籍制度的变更会影响楼市需求，但户籍政策调整不会以房地产市场需求作为主要考虑的因素。而且当前楼市的情况，单靠户籍制度，也有“远水救不了近火”的事实。
2025年最后一个楼市利好：个人买房满2年对外销售免征增值税
财政部在12月31日发布关于个人销售住房增值税政策的公告。个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。本公告自2026年1月1日起施行。
点评：
1、千呼万唤的楼市利好终于出来了。这是2025年楼市最后一条利好消息，也很可能是新一轮稳楼市政策组合拳的一个全新开始。2025年下半年（准确说是4月份开始）楼市便一路低迷。到年底，管理层再次在若干重要会议上提出要稳楼市。此前也有各种潜在楼市利好的传闻，也有大量专家学者提出了许多建议和意见，各地方也各自出台了一些小的局部性的支持性政策。这次财政部针对房屋买卖下调增值税，是全国性的政策。进入2026年，各部门（尤其财政、住建、央行等部门）或将陆续公布新的更多的支持楼市政策。
2、这次满2年住房免征增值税力度有限，对市场支持的效果一般。新政策和旧政策对比，2年以上免征的规则并没有改变，只是不满2年的交易，增值税由之前的5%减少到3%。降幅是比较大的，对符合条件的住房交易，的确会起到大大降低税负的效果。但二手房市场中，绝大多数交易的都是2年以上的房源（因为大家都想全额免税），真正能够享受到降低交易税负的交易只是极少数的（估计不到1%）。所以能够起到带动市场的效果也比较轻微。
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