近日，赣州恒大悦龙台小区的一份物业收支公示，在业主群中激起了千层浪。金碧物业赣州分公司发布的《2025年度日常物业收支情况公示》显示，该小区在实收口径下，年度亏损高达106.43万元。与此同时，公示备注中一行醒目的数字更令人揪心：仍有126.24万元的物业费欠费待追缴。
这并非简单的财务数据，而是一道关乎小区未来品质与稳定的现实考题。当物业公司坦言“撑不住了”，我们不禁要问：问题根源何在？本地已有前车之鉴，物业公司又该如何在困境中坚持，与业主共渡难关？
上篇：现状与警示——从恒大悦龙台看本地物管困局
1. 一张触目惊心的收支表
位于赣州经开区的恒大悦龙台是一个拥有近2000户居民的大型社区。根据其公示的明细，我们可以清晰看到资金是如何“入不敷出”的：
1） 收入端 ：2025年度，小区物业地面服务实收为 444.45万元 。
2） 支出端 ：总支出则达到 550.88万元 。其中，最大头的是 员工薪酬福利（247.28万元） 和 保洁绿化费用（114.19万元） ，这两项合计已超过360万元。此外，公区能耗、设备设施维护、税金及社区活动等费用，每一项都是维持小区正常运转不可或缺的刚性支出。
简单的加减法背后，是物业服务的沉重成本。保洁清扫、绿化养护、电梯维保、24小时安保、公共水电……这些业主日常可能习以为常的服务，每一分都需真金白银的投入。而126.24万元的物业费欠费，如同一个巨大的资金窟窿，直接加剧了收支失衡，最终导致了超百万的亏损。
2. 赣州本地，“撤场”并非危言耸听
恒大悦龙台的困境，在赣州并非孤例。赣州还有几个真实案例，足以为我们敲响警钟：
1） 赣县区汇金壹号·孔雀湾 ：2025年8月，花样年物业因管理成本高、收缴率低导致长期亏损，发布撤场告知函，并于当年11月正式离场。
2） 信丰县城南壹号小区 ：原物业公司于2025年4月因入不敷出撤场，导致小区陷入长达4个月的“无物业真空期”。期间垃圾堆积、绿化荒芜、照明损坏、监控失灵，居住环境与安全指数断崖式下跌，业主权益严重受损。
3） 全南县某小区 ：前期物业因部分业主拒缴车位服务费导致收支持续失衡，最终于2024年撤场。拒缴费用的业主被诉至法院，最终被判决依法补缴。
这些案例清晰地描绘出一条“欠费→亏损→撤场→小区失管→业主权益受损”的恶性循环链。它无情地揭示了一个事实：物业费是小区良性运转的生命线，物业公司的持续经营能力，直接捆绑着全体业主的房产价值与生活品质。
3. 核心矛盾：服务期待与缴费义务的错位
当前许多小区的矛盾，根源在于业主与物业之间未能建立健康的“契约关系”。部分业主因对服务细节不满、对公共收益有疑问、或单纯抱持观望心态而选择拒缴物业费。然而，这种行为在法律上无法成立（《民法典》第九百四十四条明确规定业主有付费义务），在现实中更是“双刃剑”——它直接削减了物业可用于提升服务的资源，导致服务可能进一步下滑，从而陷入“欠费-服务差-更多欠费”的死循环。
对于恒大悦龙台而言，106万的亏损和126万的欠费，虽未到立即撤场的临界点，但无疑是一个强烈的危险信号。若不及时扭转，前述案例中的“撤场风波”与“管理真空”，或许就是不久后需要面对的残酷现实。
下篇：破局与共生——物业公司如何坚持并赢得信任？
面对亏损与欠费的双重压力，物业公司绝不能坐以待毙，更不能简单以“撤场”相胁。真正的出路在于主动破局，通过透明化、专业化和人性化的努力，重建与业主的信任，走向“优质服务-高收缴率-可持续经营”的良性循环。链接内容最后指出需“优化服务、公示收支……形成良性循环”，但未详述具体路径。基于对物业管理行业的一般性理解，物业公司可以从以下几个方面系统性地着手坚持与改进：
1. 极致透明，用“阳光账本”消除猜忌
信任危机往往源于信息不对称。物业公司应超越法律要求的年度公示，建立常态化的财务透明机制。
1） 公示升级 ：除了年度总表，可尝试按季度甚至月度，以图文、信息图等更易懂的形式，在公众号、公告栏公示主要收支项。特别是针对业主关心的公共区域广告收益、车位租赁费等公共收益，单独列项，明确收支与去向（按规定应主要用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途）。
2） 开放查询 ：可设立定期的“物业账本开放日”，邀请业主代表、业委会成员查阅相关票据与合同，将专业服务（如电梯维保、绿化外包）的合同标准与执行情况一并公开。阳光是最好的防腐剂，也是最好的信任剂。
2. 服务提质，让每一分物业费“看得见”
在成本压力下，物业更需精打细算，将资金用在刀刃上，通过提升服务感知来赢得认可。
1） 聚焦触点，提升体验 ：集中资源改善业主每日必经的“触点”体验。例如，确保单元门禁灵敏、楼道照明完好、电梯平稳运行；加强高峰期车库与主干道的交通疏导；提升保洁频率与细节，特别是垃圾桶周边、儿童游乐区等卫生死角。这些高频接触点的改善，最能直接提升业主的满意度。
2） 建立快速响应与闭环机制 ：优化报事报修流程，利用微信小程序、管家群等工具，确保业主诉求有人接、马上办、限时结，并将处理结果反馈闭环。定期公布“报事报修解决率与满意度”，用数据说话。
3） 策划低成本、高粘性的社区活动 ：链接中提到支出包含“社区文化活动”，这笔钱要花出效果。多组织跳蚤市场、亲子阅读、节日茶话会等低成本活动，增强邻里互动与社区归属感，让物业服务从“管理者”变为“社区共建者”。
3. 精细管理，向内部要效益
在“开源”（提高收费率）困难时，“节流”同样重要。物业公司需进行精细化的成本管控。
1） 能耗智能化管理 ：对公共照明、水泵等进行智能化改造，实行分时分区控制，降低公区能耗（该项在悦龙台支出中达55.82万元，有节约空间）。
2） 优化人员与流程 ：通过培训提升员工一专多能素质，合理排班；利用科技手段（如巡检打卡系统）提升安保、工程巡检效率；对大宗采购（如清洁用品、绿化苗木）进行公开比价或集中采购，降低成本。
3） 探索“自我造血” ：在合法合规且经业主共同决定的前提下，可探索引入优质的社区增值服务（如居家维修、净水服务、农产品团购等），产生的部分利润可用于补充物业费不足，反哺基础服务。
4. 依法催缴，善用法律与沟通工具
对于历史欠费，物业公司需坚定而策略地依法进行追缴。
1） 分类沟通，重点突破 ：分析欠费业主的不同原因（如对服务不满、长期空置、经济困难、习惯性拖欠），由客服管家或经理进行针对性沟通。对于因误解而欠费的，通过解释与服务改进争取理解；对于恶意拖欠的，在多次沟通无果后，应坚决通过法律诉讼途径解决，并公示典型案例，树立缴费的严肃性。
2） 正向激励 ：同时，可建立对按时缴费业主的奖励机制，如赠送一些实用的保洁服务、节日小礼品，或在公告栏设立“荣誉榜”，形成正向舆论氛围。
恒大悦龙台的公示，是一面镜子，照出了当前许多小区共同的治理难题。物业的“坚持”，绝非单方面的负重前行，而是需要业主与物业双方相向而行的共同奔赴。业主履行缴费义务，是获得优质服务的前提；物业提供透明、优质的服务，是赢得缴费支持的基础。
物业公司唯有以更大的诚意打开“账本”，以更实的行动提升“服务”，以更智慧的方式优化“管理”，才能打破僵局，赢得信任。而这份信任，将是小区资产保值、环境美好、邻里和谐的最终基石。莫待撤场真空时，才念物业服务贵。共建共享，方能长治久安。
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