要是说到1998年发生了什么事情，很多人都不太清楚吧，实际上就是国务院下发了一份23号文，里面最要命的一句话是，从下半年开始，停止住房实物分配，说白了，就是单位以后不再给你分房子了。

你一家子住在单位里面的房子，分多大，分多少，完全都是看工龄，看家庭情况进行分配的，房子不是用来买卖的，更多的都是由“分配”。

从1998年起，市场已经发生了改变了，想要买房一定是要自己出手买的，不是分房，毕竟这种情况有好也有不好，一方面。可以大面积的推广整个房地产的发展，另外一方面，对老百姓来说就等于多花了钱。

结果怎么着，从1998年到2021年，全国商品房均价从两千块出头，涨到了10139块一平，二十多年翻了差不多5倍，城镇居民人均住房建筑面积也从18平米涨到了42.2平米，套户比从0.8升到了1.07，这一次改革使得房地产全部迎来了大面积的团队，确实是把整个可发展的持续力拉满了，可这种情况面对的就是会反噬整个市场。

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1、这一次的改革方向，正好是反过来的

时间拉到2026年，房地产又站到了一个新的分水岭上。

这一次，是把房子从“纯商品”往“市场+保障”的双轨上拉。

中央经济工作会议的定调是，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，这就说明了整个市场都是在鼓励发展的，而且是以保障性住房为主，这些主要集中在大城市的方向去推进，也就是说有点回归到以前的分房模式差不多。

十四五期间，全国累计建设筹集各类保障性住房，加上城中村、危旧房改造的安置住房，一共1100多万套，惠及3000多万群众，而十四五规划里那870万套保障性租赁住房，2026年正是全面入市的第一年。

现在整个市场要分为两个马路子去推进，不是说单打独斗了，有点像新加坡的模式。

2、大城市在猛建保障房，像不像当年分房子

北京十四五累计建设筹集各类保障性住房69万余套，竣工45万套，上海到2025年11月，累计筹措保障性租赁住房61万套，提前完成了十四五目标。

深圳十四五建设筹集保障性住房74万套，还定了个更狠的目标，2030年保障房占比要提到35%，广东一个省建设筹集各类保障性住房155.39万套，配售型保障房的筹建规模全国第一。

这些数字背后有个关键规则，配售型保障房是保本微利、封闭管理的，政府还能回购，买下来只能自己住，严禁变成商品房流入市场，说的就是能够让很多人才来到大城市发展，吸引人才的一个关键指标之一。

房子可以给你住，但是不可以在市面上流通，即便出租也是不行的，因为更多的都是保证老百姓大家都有房居住，不是用来盈利的

3、大城市一边稳楼市，一边给普通人兜底

对商品房这一方面一直都是没有出现过松懈的，上海出台了几次政策去兜底了

对于普通人来说，保障性住房在大城市未来肯定会大面积的展开的。比如说天津、重庆等等这些都是在最近这一段时间推出了很多政策，鼓励国企是收购存量商品房作为保障性住房，人才房，青年公寓，职工宿舍等等这方面。

对于绝大部分人来说，在大城市发展，能够解决住房的问题，一切的问题都不是大问题了，消费高能高到哪里去吧，像香港能够解决住房的问题以外，其他的问题都不是大问题了。

在整个市场的发展，更多的都是倾向于小户型为主，因为分配房子，更多的都是一一家三口人，一家四口人的家庭占主导位置，人均住房面积估计就是15~18平米为主调，比如说一家三口人申请的房子，面积普遍都是在50平米出头。

当然这些房子不可能拥有超好的地理位置，但是也不会太差，基本上就是可以理解成今天大城市的近郊位置，坐地铁比核心区域多20~30分钟左右。

就是市场，未来能够很好的推开吗？又成为了一个考验。