上海方燕律师房产继承离婚

上海市光明律师事务所副主任、合伙人律师

诉讼时效是一个重要的法律概念，指的是在你的权利受到侵害后，法律允许你向法院请求保护的*长时间期限。前几天，有人问到家里的公房承租人被非法变更了，是否有时间限制可以撤销承租人资格。这个问题就涉及到诉讼时效。
诉讼时效分为两种：一般诉讼时效和*长诉讼时效。一般诉讼时效是三年，*长诉讼时效是二十年。具体来说，如果你知道自己的权利受到了侵害，那么你需要在三年内向法院提起诉讼，这就是一般诉讼时效。如果你不知道自己的权利受到了侵害，那么*长诉讼时效适用，即在二十年内，你仍然可以向法院请求保护。需要注意的是，超过二十年后，法院将不再保护你的权利。因此，及时了解和行使自己的权利非常重要。如果你发现自己的权利受到了侵害，建议尽早咨询法律专业人士，确保在诉讼时效内采取必要的法律行动。总之，诉讼时效是为了确保权利人在合理的时间内行使权利了解诉讼时效的规定，可以帮助你更好地保护自己的合法权益。 #诉讼时效 #承租人变更 #上海房产律师

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在处理父母生前转给某个子女的存款是否属于遗产的问题时，需要具体情况具体分析。关键在于这笔存款的转移性质是保管还是赠与。
如果老人是委托子女保管这笔存款，那么尽管存款已经转到子女的账户上，但实际上这笔存款仍然属于老人的财产。因此，老人去世后，这笔存款应当作为遗产进行分割。然而，如果老人生前明确表示将这笔存款赠与给了某个子女，那么这笔存款在划转时就已经完成了所有权的转移，不再属于老人的财产。在实际操作中，判断存款转移的性质需要结合具体情况进行综合分析。例如，转账时是否有明确的赠与意图，是否有相关的书面或口头协议，转账金额的大小，转账时间与老人的健康状况等因素都需要考虑。如果存在争议，继承人可以通过法律途径解决，法院会根据证据和具体情况作出判决。总之，父母生前转给某个子女的存款是否属于遗产，取决于转移的性质是保管还是赠与。明确这一点，对于合理合法地处理遗产分割问题至关重要。 #父母遗产 #赠与财产 #保管财产 #上海继承律师

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在中国，公房的动迁利益通常归承租人和同住人共同所有。然而，这一原则主要适用于福利性质的公房，而不适用于从市场上购买的公房。
福利性质的公房包括单位分配的公房、房管所解困分配的公房或动迁安置分配的公房。这些房子体现了国家提供的住房福利。因此，这类公房的动迁利益应由承租人和同住人共同享有。然而，如果居民是从市场上自行购买的公房，这种房子不体现国家的住房福利。因此，在动迁时，这类公房的动迁利益应归出资人所有，而无需考虑房子里是否有同住人。除非出资人在动迁前去世，此时公房将被视为普通公房，动迁利益需认定同住人，并适用承租人和同住人共同共有的原则。有些人可能会问，如果在单位分房时支付了几千元，这是否属于出资购买的公房？答案是否定的。因为支付的几千元远低于市场价，这类房子仍然包含国家福利。因此，这类公房的动迁利益仍应适用承租人和同住人共同共有的分割原则。总之，从市场上购买的公房动迁利益归出资人所有，而福利性质的公房动迁利益则由承租人和同住人共同享有。这一原则确保了国家福利的公平分配，同时也尊重了个人出资购买房产的权益。 #公房动迁 #出资购买的公房 #同住人条件 #上海动迁律师

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取得经济适用房或廉租房是否会影响同住人资格？这是一个常见的问题。首先，我们需要了解经济适用房和廉租房与福利分房的区别。
福利分房是计划经济时代的一种住房分配方式，指的是单位或政府将房屋分配给家庭，家庭成员可以无偿居住。这种分房方式不仅仅是个人的福利，也是家庭的福利，所有家庭成员都享有居住权。然而，经济适用房和廉租房则不同。经济适用房是政府为中低收入家庭提供的一种住房保障形式，但购房者需要支付一定的购房款才能取得房屋的使用权。廉租房则是政府为低收入家庭提供的租赁住房，租户需要支付租金，并且只有在租赁期限内才享有使用权。因此，取得经济适用房或廉租房并不会影响公房同住人身份的认定。因为这两种住房形式与福利分房有本质的区别，经济适用房和廉租房都不属于福利分房的范畴。福利分房是无偿的，而经济适用房和廉租房是有偿的，需要支付购房款或租金。 #经济适用房 #廉租房 #同住人条件 #上海动迁律师

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根据相关规定，公房同住人的条件之一是“他处未享受过福利分房或未取得过住房福利”。这里的“他处”特指上海市内的情况，也就是说，只要你在上海没有享受过福利分房或取得过住房福利，那么你在外地享受过的福利分房并不会影响你在上海公房中的同住人资格。
具体来说，如果你在外地工作期间曾经享受过福利分房或取得过住房福利，这并不影响你在上海公房中的同住人资格。只要你在这套公房里户口迁入之后，连续居住满一年，并且在上海没有享受过任何住房福利，那么你就符合同住人的条件。因此，这位客户的情况是，他在外地享受过福利分房，但只要他在上海的公房中连续居住满一年，并且在上海没有享受过住房福利，他依然可以被认定为同住人。这一点对于很多在外地工作过的朋友来说是一个重要的信息，希望大家能够了解并且安心。 #外地福利分房 #公房同住人 #上海动迁律师

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在之前的一期视频中，我提到过，如果动迁的是一套公房，原则上公房里没有户口的人是无法享有这套公房的动迁利益的。那么，有人问我，是否可以反过来理解为，只要我的户口在公房里，动迁时我就一定能享有动迁利益呢？
其实，这种理解也是不正确的。因为公房的动迁利益，原则上是归承租人和同住人的。这里的同住人不仅仅是指在公房里有户口的人，还要求这些人在户口迁入公房后，连续居住满一年，并且在上海市其他地方没有享受过住房福利。因此，仅仅有户口并不意味着一定能取得公房的动迁利益。具体来说，动迁利益的分配主要考虑以下几个方面： 1. **承租人**：承租人是指与房屋管理部门签订租赁合同的人，租赁凭证上登记的户名就是承租人。 2. **同住人**：同住人不仅需要在公房里有户口，还需要满足连续居住满一年的条件，并且在上海市其他地方没有享受过住房福利。 3. **实际居住情况**：动迁利益的分配还会考虑实际居住情况。希望这些信息能帮助大家更好地理解公房动迁利益的分配原则。 #公房户口 #公房动迁 #上海动迁律师

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动迁三块“砖头”，即房子的评估价格、价格补贴和套型面积补贴。公房和私房在这些计算上存在一些差异。
**一块砖头：房子的评估价格* 评估价格的计算方式在公房和私房之间有所不同。对于私房，评估价格是通过将私房的评估单价乘以建筑面积来计算的。而对于公房，评估价格则需要在此基础上打八折，即公房的评估单价乘以建筑面积，再乘以80%。 **第二块砖头：价格补贴** 价格补贴的计算方式在公房和私房之间是统一的。通常，上海的价格补贴系数为30%。计算方法是将地块的评估均价乘以房子的建筑面积，再乘以30%。需要注意的是，这里的地块评估均价并不是指房子的评估单价，而是整个地块的平均评估价格。 **第三块砖头：套型面积补贴* 套型面积补贴的计算方式在公房和私房之间也是一致的。一般情况下，套型面积补贴是将地块的评估均价乘以15平方米。然而，不同类型的房子在套型面积补贴上可能会有所不同。对于一般性的旧里房，包括没有独立成套的房子，套型面积补贴是15平方米。而对于独立成套的房子，原则上是没有套型面积补贴的，但有的地块会参照给予一定的补贴。 #三块砖头计算 #公房动迁 #私房动迁 #上海动迁律师

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在处理房产继承和赠与时，父母有多种方式可以将房产转移给子女，包括买卖、赠与和立遗嘱。然而，方律师提醒大家，如果实际情况是赠与房产，但形式上是买卖，这在法律上被称为“名为买卖，实为赠与”。
为了避免未来可能出现的纠纷，方律师建议可以准备一份书面文件，明确说明房产是赠与而非买卖。这份文件应当清楚地表明，父母并不要求子女支付购房款，而是将房产无偿赠与子女。这样可以避免在父母去世后，其他家庭成员依据买卖合同要求产权人支付购房款的情况。方律师在处理多个案件时，已经遇到过类似的争议。某些家庭成员在老人去世后，拿着买卖合同要求产权人支付购房款，而实际上房产是赠与的。因此，准备一份明确的书面文件，可以有效避免这类纷争，确保房产顺利过户给子女。总之，父母在决定将房产赠与子女时，应当考虑到可能的法律纠纷，提前准备好相关的书面文件，明确赠与意图，以保障子女的合法权益，避免不必要的家庭矛盾。 #房屋赠与 #房屋买卖 #上海房产律师

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遗赠扶养协议是一种法律文件，旨在明确遗赠人与扶养人之间的权利和义务。简单来说，这种协议约定了如果扶养人对遗赠人尽了养老送终的义务，那么遗赠人承诺死后把财产留给扶养人。
举个例子，几年前有一个案例：一位老人和家人关系疏远，单身且拥有一套房子。老人楼下的水果店老板对他非常好，经常照顾他。于是，老人和水果店老板签订了一份协议，约定如果水果店老板给他养老送终，那么他死亡后就把这套房子留给水果店老板。水果店老板履行了承诺，照顾老人直到他去世，老人的房子也归了水果店老板。这种协议就是遗赠扶养协议。遗赠扶养协议的法律效力非常高。它不仅包含了赠与遗产的意思，还包括了履行扶养的义务。因此，遗赠扶养协议实际上是一种附条件的赠与遗嘱。如果一个人同时有遗赠扶养协议和遗嘱，而两者内容有冲突，那么以遗赠扶养协议为准。这意味着遗赠扶养协议的效力高于遗嘱。总的来说，遗赠扶养协议是一种确保老年人在晚年得到照顾的有效法律工具，同时也为扶养人提供了明确的回报保障。通过这种协议，双方的权利和义务得到了清晰的界定，避免了潜在的法律纠纷。 #遗赠扶养协议 #遗嘱 #上海继承律师

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在法律规定下，夫妻一方在婚后因继承或受赠而取得的财产通常被视为夫妻共同财产。然而，如果您希望您的财产仅由您的子女独享，有以下两种方法。
首先，您可以选择在生前将财产赠与给您的子女。在赠与的文书中明确写明，这些财产仅赠与您的子女，属于您子女的个人财产，不作为他们配偶的共同财产。这样一来，您的子女在婚姻关系中所获得的这些财产将被视为他们的个人财产，而不会被视为夫妻共同财产。其次，您可以通过立遗嘱的方式来确保财产属于您子女的个人财产。在遗嘱中明确写明，您的财产将由您的子女继承，并且这些财产不作为他们与配偶的夫妻共同财产，而是他们的个人财产。通过这种方式，您可以确保在您去世后，您的子女能够独享这些财产，而他们的配偶无权将这些财产作为共同财产进行分割。无论选择哪种方法，关键在于在法律文件中明确表达您的意愿。这样可以有效避免未来可能出现的财产纠纷，确保您的子女能够按照您的意愿独享这些财产。为了确保这些法律文件的有效性和合法性，建议您咨询专业的法律顾问或律师，他们可以为您提供详细的指导和帮助。 #生前赠与 #遗嘱 #夫妻共同财产 #上海继承律师