全国银行个人房贷余额，今年居然还没2021年的高。
你敢想吗？这背后到底发生了什么？老百姓扛下了所有压力，如今，也终于扛不住了。我为什么笃定，楼市一定会迎来一波疯狂的救市？
今天跟大家扒一组扎心又硬核的数据，这一条内容，对你买房、卖房的判断，都至关重要。
2021年末，全国个人房贷余额是38.32万亿，今年二季度末的房贷余额，仅为37.74万亿。首先明确一点，这个房贷余额，只算贷款的本金部分，不包含任何利息，纯本金统计。
你要知道，这四年里，全国新房销售额基本常年站稳10万亿级别：2022年13.3万亿，2023年11.7万亿，2024年9.7万亿，今年预估也有9万亿。这四年下来，新房销售总额足足增加了40万亿。
按照房贷占房款六成的保守比例计算，单新房这一块，房贷余额就该至少增加24万亿。二手房的部分我暂且不算，因为二手房交易里，卖家卖房要结清房贷，买家买房再办房贷，同一套房子的房贷需求，基本能相互抵消大半。就算二手房每年能新增1万亿房贷，四年也该有4万亿增量。
新房加二手房，理论上四年房贷余额该新增28万亿。再把这四年里，大家正常还贷的本金部分刨掉——按平均贷款十年的周期计算，2021年末的38万亿房贷，四年正常还贷的本金占比约40%，也就是要减掉15.2万亿。
答案呼之欲出，真相只有一个：这28万亿的理论增量，被天量的提前还贷彻底抵消了。保守测算，这四年大家的提前还贷规模，就高达12.8万亿，这个数字，我已经算得极尽保守。
你们可以验证我的逻辑，看一组2019到2020年的真实数据，就能彻底印证。2019年末全国房贷余额26.87万亿，2020年末涨到34.44万亿，一年时间足足增加7.57万亿，涨幅28.2%。那一年，根本没有大规模提前还贷的现象。
2020年的新房销售额是17.4万亿，按六成房贷比例算，新增房贷需求是10.44万亿。2019年的26.87万亿房贷，按十年周期算，当年正常还贷本金是2.69万亿。用10.44万亿的新增需求，减掉2.69万亿的正常还贷，得出7.75万亿的理论增量，和实际新增的7.57万亿几乎完全吻合。这就证明，我这套推导逻辑，绝对没问题。
这也解释了，为什么你永远查不到官方公布的提前还贷具体数据——这个数字，根本不会对外公布。一旦公布，只会引发更大的市场恐慌，继而掀起更汹涌的提前还贷潮，这也是央行两次下调存量房贷利率的核心原因，纯粹是被逼到了墙角。
说白了银行这四年，靠个人房贷业务几乎没赚到钱，房贷本金余额没涨反跌，还在持续赔钱。
存量房贷的利率，现在跌到了之前的差不多一半，利息收入直接腰斩。而个人房贷业务，占了银行整体贷款业务的40%，这块核心业务，四年里一直处于持续失血的状态。
这也是为什么，现在银行的整体净息差，已经跌到了1.42%。要知道，1.8%是银行净息差的国际警戒线，跌破警戒线，意味着银行的盈利能力和抗风险能力，都到了临界点。
要知道，个人房贷，曾是银行眼里最香甜的一块肥肉。正常情况下，房贷业务稳赚不赔，还几乎没有风险，因为房贷的所有风险，早就被全部转移到了个人身上。个人一旦断供还不上房贷，要背负无限连带责任，哪怕房子被法拍，债务也不会清零，房子没了，债还在。
但现在，房贷的风险斩杀线，已经彻底变了。全国房价平均跌幅超三成，大批房产已经沦为负资产，房贷的风险，再也不是只压在普通人身上。第一波承压的是老百姓，第二波，风险已经彻底上移，开始由银行来扛，房贷的斩杀线，正式转到了银行头上。
到这个节点，楼市疯狂救市的时间窗口，就真的不远了。你永远要记住一点：只要他们想救，就一定能救起来。
而他们一定会不顾一切、拼尽全力救市的那一刻，就是他们自己扛不住的时候。
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