我们普通人聊起房价，心态多少都有点复杂。买了房的怕跌，没买房的怕涨，观望的又怕踏空。可有这么一个人，他十年前说的话，今天翻出来看，简直像开了天眼。这人就是王石。
2018年9月，深圳大梅沙万科总部开秋季例会，会场上拉了一条横幅，白底红字，就仨字——＂活下去＂。
当时圈内反应特别有意思，有位千亿房企的副总裁私下说，万科就像考了高分还喊题难的学生。谁信啊？那会儿恒大在疯狂扩张，碧桂园势头猛得很，融创满世界并购。整个行业都在拼命加杠杆，谁会把＂活下去＂这种话放心上？
结果呢？恒大爆了，融创也爆了。排在万科前面后面的大佬，一个个全倒下了。
我们回过头想想，王石当年到底说了什么。他判断中国房地产存在巨大泡沫，房价远远超出了老百姓的实际购买力。他的原话很直白：如果房价没有过高，房地产市场没有泡沫，那宏观调控到底调的是什么？这逻辑，没法反驳。
他后来又抛出一个更具体的判断——房价会＂渐进式下降＂。不是一夜崩盘，而是用三到五年慢慢消化泡沫，最终回落到居民收入能承受的范围。
他还专门研究过上世纪90年代日本楼市的崩盘史。日本当年是主动刺破泡沫，连续四次加息，短时间内市场直接崩了。王石认为中国走的是另一条路，不断出台利好政策，给市场留出调整空间，更可能实现＂软着陆＂。
这些话搁在几年前，很多人不以为然。搁到今天再看，每一条都在兑现。
我们翻翻最新数据。国家统计局2026年3月16日公布的数字：2026年1至2月，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%。新建商品房销售面积9293万平方米，同比降了13.5%。销售额8186亿元，降幅更大，20.2%。
要知道，2025年全年房地产开发投资已经同比下降了17.2%，这个趋势还在延续。中欧商学院年初发布的分析更扎眼：二手房价格较最高点已经回撤约39%，新开工面积较巅峰期下降了74%，直接回到2004年的水平。
74%，各位品品这个数字。
再拿万科来说。王石一手创办的企业，2025年预亏820亿元，刷新了A股房企亏损纪录。什么概念？平均每天亏2.2亿。820亿的亏损额，远超它582亿元的总市值。加上2024年亏的495亿，两年累计净亏超过1300亿。这基本相当于万科过去十年赚的利润，全吐出去了。
万科自己也反思过这事。管理层承认，2019年到2021年连续三年拿地规模超过千亿，恰恰赶上土地成本最高的阶段。说白了，公司在行业高点出现了＂战略误判＂。
讽刺的是，＂活下去＂这个口号是万科喊出来的，但万科自己也没完全做到。该激进的时候还是激进了。这说明一件事：周期碾过来的时候，没有谁能全身而退。
那其他房企呢？更惨。据统计，近八成A股房企2025年度业绩预亏。头部央企资产负债率勉强控制在60%以内，中小房企早已在生死线上苦苦挣扎。＂三条红线＂的监管机制，等于把高负债扩张的老路给彻底堵死了。行业大洗牌，正在王石的预判轨道上加速推进。
还有一个绕不开的外部变量——中美关系。关税博弈持续升级，这对楼市的影响看似间接，实际上牵一发动全身。出口一旦受阻，广东、浙江、江苏这些外贸大省首当其冲，企业效益下滑，居民收入增长放缓，购房意愿自然跟着降。
财新网上吴晓波的一篇博客写得很直白：如果中美迟迟无法达成协议，国内又没有足够力度的刺激内需政策跟上，多数城市的楼市可能面临再次降温。这个判断我们觉得不算悲观，而是务实。
不过，王石也不是只唱衰。他一直强调对中国房地产的长期发展有信心。这话矛盾吗？其实不矛盾。
全国楼市同涨同跌的时代已经过去了。市场在分化，＂核心资产＂与＂非核心资产＂之间的鸿沟越来越大。上海陆家嘴的房子跟鹤岗的房子，往后就是两个世界。
中金公司的乐观派判断2026年将确认行业底部。摩根士丹利则更谨慎，预测新房价格仍有2%到3%的惯性下跌，核心城市全面复苏得等到2027年下半年。两种声音都有道理，关键看政策落地的节奏与力度。
政策层面确实在发力。中央经济工作会议把＂着力稳定房地产市场＂放在了重要位置，头一次把＂控增量、去库存、优供给＂放到一起部署。
还有一个细节值得关注：2025年全国新建商品住宅中，现房销售占比已经到了35.5%。
2026年住建部更是明确要求，新供地项目原则上实行现房销售。过去交了钱两三年拿不到房的预售乱象，正在被制度性地终结。这对购房者来说，是实打实的利好。
有人会说，王石都退休了，他的话还能当参考？我们觉得，恰恰因为他不在局中了，看问题反而更清醒。在局中的郁亮，喊着＂活下去＂还是在2019到2021年高价拿了几千亿的地，结果被周期一巴掌扇回来。
2025年1月，郁亮辞任万科董事会主席，结束了35年的万科生涯。而王石呢？他跑去研究气候变化与可持续发展了，2025年在迪拜气候大会上说＂房企不应困守项目围墙之内做碳中和＂。一个已经跳出棋盘的人，看到的东西，跟棋盘里搏杀的人就是不一样。
对我们普通人来说，最该记住的可能就一句话：别再拿二十年前的经验去赌未来的房价了。楼市的天，真的变了。
热门跟贴