2026年4月14日，许家印在深圳中级人民法院当庭认罪悔罪。从2021年恒大暴雷，到2023年被采取强制措施，再到如今站上被告席，曾经风光无限的首富，最终沦为阶下囚，令人唏嘘。
许家印的崩塌，从来不是一个人的起落，而是整个地产时代落幕的缩影。曾经的地产大佬们，如今几乎都在渡劫。
万达王健林，当年喊着“一个亿小目标”“清华北大不如胆子大”的地产首富，如今为了还债，把酒店、文旅、商业项目等资产卖了个遍。虽未彻底倒下，却也元气大伤。
万科风波不断，祝九胜、辛杰等至少13位核心高管被带走调查，郁亮也曾短暂失联。此前网传王石被抓，虽被火速辟谣，但其中真相，大家也心照不宣。
融创孙宏斌，2022年彻底暴雷，负债累累、项目停工，公开承认战略失误。碧桂园杨惠妍，也在负重化债，苦苦支撑。
大佬们的狼狈现状，越让人感慨，越反衬出昔日地产黄金时代的独领风骚。
1998年是中国房地产市场化改革元年。这一年，年出生人口达1900万，生育率1.52，人口年龄中位数仅27岁，城镇化刚起步，人均住房面积只有18㎡。在人口红利与城镇化双重驱动下，中国地产进入烈火烹油般的高速发展期。
1998到2021年的23年间，商品房年销售面积从1.2亿平方米暴涨至17.9亿平方米，年均增幅12.5%，远超同期GDP与M2增速。销售额从2513亿元暴增至18.2万亿元，年均增幅高达20.5%。
那些年，地方政府卖地收入年超10万亿，部分省市土地财政依赖度超100%，全国平均也达90%。房地产及产业链一度贡献17%的GDP，直接贡献7.3%、间接拉动9.9%——每创造6元GDP，就有1元与房子相关，至今无行业能比肩。
老百姓也被裹挟进这场盛宴，被时代推着成为房奴。年轻人掏空六个钱包，把过去储蓄、现在收入、未来前途，全封存在一套房子里。在“房价永远涨”的信仰下，大家想尽办法加杠杆，假离婚、伪造流水、虚开收入证明，只为搭上买房快车。
2014年，居民房贷余额首破10万亿；2017年突破20万亿；2019年破30万亿；2022年达峰值38.8万亿。居民杠杆率从2014年的30%左右，飙升至2023年的61.9%，接近发达国家水平。
房价从1998年的1857元/㎡，涨到2021年的10300元/㎡，涨幅近10倍。以2010年为基准，到2023年累计涨78.9%，算上三成首付，年化收益率达15.25%，成为全球回报率最高的资产之一。
地产成了绝对造富行业。王健林三次登顶中国首富，许家印2017年成为首富，无数普通人也靠房价暴涨实现身价翻倍、阶层跃迁。所有人都沉浸在这场狂欢里。
但时代退潮，从不会提前打招呼。2021年，地产调控全面收紧，行业迎来史上最剧烈调整。
到2024年，短短3年，商品房销售面积降至9.74亿平方米，倒退15年；销售金额9.67万亿元，倒退8年；新开工面积7.4亿平方米，较2019年高点缩水67.5%，倒退18年；开发投资跌破10万亿，倒退9年。房价跌幅近40%，回到2016年水平。
无数人财富灰飞烟灭，中产因房价暴跌面临返贫，地产富豪在榜单上迅速陨落。眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。个人在时代面前，渺小如沧海一粟，再厉害的许家印、王健林，也逃不过周期。
你方唱罢我登场，地产黄金时代落幕，科技时代正呼啸而来。如今的舞台主角，变成了雷军、梁文峰、王兴这些科技企业家。
有意思的是，沉寂3年的潘石屹，前不久发了一篇《我命由我，也由天》的短文。作为地产界少有的全身而退者，在如今的一地鸡毛里，他或许最懂：从来只有时代的大佬，没有大佬的时代。
尽人事，但更要知天命。顺势而为，才是穿越周期的唯一答案。
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