借名买房的隐患：登记人过户他人，出资人能否要回房屋？|借名买房|出资人|房屋所有权|所有权证|法院|登记人|购房款|过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告方诉求

朱聪雅向一审法院起诉请求：

确认朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉于2005年8月3日签订的《析产协议》无效；

确认赵杰辉、郝敏佳于2013年9月4日签订的《夫妻房产转移协议》无效；

诉讼费用由朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉、郝敏佳承担。

朱文丽、赵杰辉、赵鹏宇上诉请求：

请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回朱聪雅的全部诉讼请求；

一、二审诉讼费由朱聪雅承担。

事实及理由：

本案涉诉房屋为北京市平谷县某单位福利房，为朱文丽时为该局职工所享受待遇。在朱文丽购买该房屋时，与某单位签订的《购房协议书》明确约定该房屋属于有限产权，购房人仅有使用权及继承权；如出售该房需经某单位同意，且某单位有优先购买权。该房屋仅限于该局职工才可享有福利，且仅限于该局职工内部流转。

该房屋购买时，朱文丽一家经济基础稳固，并不需要与他人拆借。朱聪雅当时尚未于平谷城区居住，因朱聪雅与朱文丽为亲戚，且朱聪雅之女怀孕，朱聪雅多次向朱文丽提出为照顾其女生育等因素给予被上诉人照顾，朱文丽一家同意朱聪雅至涉诉房屋暂住。

一审期间，朱聪雅未能向一审法院提供其有能力向某单位支付应缴纳房款的证据，朱聪雅未提供证据证明朱文丽向其借款，一审法院仅凭借朱聪雅提交的录音，且该录音未能出示原始母带，不能还原真实情形的条件下，即推定该录音证据有效，而否定原始书证的证据效力，明显与法律规定相悖。

赵杰辉与郝敏佳因感情不和于2013年9月4日离婚，并对财产进行了分配。对于涉诉房屋因赵杰辉对涉诉房屋享有完全处分权，故对于赵杰辉与郝敏佳签订的《夫妻房产转移协议》，将该房转给郝敏佳并无不妥。

朱聪雅提出《析产协议》、《夫妻房产转移协议》无效的前提是认为房屋已经归为朱聪雅所有，但其并未先提起确认所有权之诉，故一审法院程序违法；

《析产协议》、《夫妻房产转移协议》签署方主体不同，所涉法律关系不同，不应在同一诉讼中审理，一审法院在涉案房屋未经所有权确认诉讼的情况下，直接认定两个协议无效，主体关系不清、法律关系混乱，存在超出当事人诉讼请求裁判的问题。

郝敏佳上诉请求：

撤销一审判决第二项，改判驳回朱聪雅该项诉讼请求；

诉讼费由朱聪雅承担。

主要事实和理由：

2005年赵杰辉取得了涉案房屋所有权，本案纠纷发生在赵杰辉与郝敏佳结婚前，郝敏佳并不清楚纠纷，郝敏佳也不应承担合理的注意义务。

郝敏佳与赵杰辉离婚后，赵杰辉基于解除婚姻关系自愿将财产进行处分，郝敏佳取得房屋所有权是善意。

朱聪雅一审起诉是所有权纠纷，郝敏佳与赵杰辉之间协议是基于人身关系，不能在同一案件中审理。

郝敏佳答辩意见与上诉意见一致。

被告方答辩

朱聪雅辩称：

同意一审判决，不同意朱文丽、赵杰辉、赵鹏宇、郝敏佳的上诉请求。

朱聪雅提交了录音的原始载体，朱文丽三人并未申请鉴定；

朱聪雅提交的的录音、长期居住的事实，原始购买票据均可以证明存在房屋买卖关系；

录音并未侵犯朱文丽、赵杰辉的隐私，朱文丽在录音中多次表述不能购买房屋的理由是赵鹏宇经营效益不好；

两个协议侵犯了朱聪雅的合法权益。

针对郝敏佳的上诉辩称：赵杰辉取得产权的依据是分家协议，一审法院认定协议无效，赵杰辉取得房屋不具有合法性。郝敏佳知晓涉案房屋尚有纠纷未解决，且未支付合理对价，不属于善意第三人。

法院查明事实

朱聪雅与朱文丽系姐妹关系，朱文丽原系某单位职工。朱文丽与赵鹏宇婚后育有一子赵杰辉（1979年4月23日出生）。

1993年，某单位分房，朱文丽分得了房屋，房屋总价款34128.64元，某单位补贴17064.64元，朱文丽出资17064.64元；1993年4月30日，朱文丽实际交纳了房款18925.65元；

1995年9月8日，某单位与朱文丽签订书面《购房协议书》，约定：购房个人承担房屋造价的50％，所购房屋产权归个人，但属有限产权，购房人有使用权和继承权；朱文丽欲出售房屋必须经某单位同意，某单位有优先购买权，售房后，售房人应立即归还某单位补贴的购房本金。

关于房款的支付：

朱聪雅称，某单位分房时，朱文丽的丈夫赵鹏宇经营企业不景气，没有能力交纳购房款，系朱聪雅支付的购房款20000元，同时双方口头约定，将房屋转让给朱聪雅；

朱文丽对朱聪雅所述不予认可，并表示其本人支付的购房款20000元，后因朱聪雅之女曾某怀孕没有地方居住，就让曾某在此居住。

1995年左右，朱聪雅搬到了该房屋居住。双方当事人均认可朱聪雅一直在涉案房屋居住至现在的事实。

关于交房的时间，朱文丽称在1994年，朱聪雅则认为在1993年。关于房屋的装修问题，双方均认为由自己装修，但均未提供证据。

朱文丽与某单位签订《购房协议书》后，为涉案房屋办理了房产所有证，登记在朱文丽名下，为有限出售住宅。2002年，朱文丽及赵鹏宇曾以该房屋为抵押，办理贷款70000元。朱聪雅表示对朱文丽办理房产所有证事宜不知情，直到朱文丽办理抵押贷款时才知道涉案房屋已有房屋所有权证书。

因政策变化，涉案房屋后来取得了完全产权。2005年8月3日，朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉到公证处公证，通过析产的方式将涉案房屋过户至赵杰辉名下，赵杰辉取得了涉案房屋的所有权。2010年7月27日，涉案房屋产权证变更。2006年6月6日，赵杰辉与郝敏佳结婚，2013年9月4日双方离婚并签订《夫妻房产转移协议》，将涉案房屋转移给郝敏佳单独所有，后郝敏佳取得了涉案房屋的所有权。

对于涉案房屋的产权变化，朱聪雅表示并不知情，直至2017年2月找朱文丽解决问题时才知道涉案房屋已经先后过户给赵杰辉、郝敏佳的事实，故朱聪雅认为朱文丽、赵杰辉、郝敏佳、赵鹏宇之间存在恶意串通，损害其合法权益，转让行为无效，朱文丽、赵杰辉、郝敏佳、赵鹏宇坚持前述答辩意见不同意朱聪雅的诉讼请求。

庭审中，朱聪雅提供了与朱文丽、赵杰辉的谈话、通话录音，其中朱聪雅与朱文丽的谈话录音中朱聪雅提到了“涉案房屋由朱聪雅交纳了2万元，是朱聪雅买的房子”；朱文丽提到“收了朱聪雅2万元，那时朱文丽确实拿不出这个钱，拿出钱自己买也没这事；把涉案房屋卖掉，房款一人一半，朱聪雅不同意；为了涉案房屋，赵杰辉两口子还吵过架”等。曾某与赵杰辉的通话录音中曾某提到“其出资2万元从朱文丽处购买涉案房屋”，赵杰辉在录音中提到“是朱聪雅花的钱，也曾跟朱文丽说过这个事儿，房子也是有渊源的，是某单位分的福利房，朱聪雅可以一直住，我和我媳妇已经离婚好几年了，房子已经过户到我媳妇名下了，朱聪雅住完了再给我，现在这个房不在我名下，在我媳妇名下，而且我媳妇已经跟我离婚6年了，现在就是这么个状态”等。

对于上述录音内容，朱聪雅的证明目的是其购买了涉案房屋、交纳了房款及与赵杰辉沟通将房本过户过来，但赵杰辉不同意，赵杰辉、郝敏佳还因涉案房屋发生争吵，故朱文丽、赵杰辉、郝敏佳、赵鹏宇之间存在恶意串通，损害了朱聪雅的合法权益。朱文丽、赵杰辉、赵鹏宇不认可上述录音内容，认为朱聪雅存在诱导朱文丽的情形，且录音内容前后矛盾，不能作为有效证据使用。

为证明涉案房屋所有权问题，朱文丽、赵杰辉、赵鹏宇提交了购房款收据、所有权证书、抵押合同、《公证书》及安装太阳能、铝合金门窗的收据等。朱聪雅对上述证据真实性认可，不认可证明目的，认为房款由朱聪雅转给朱文丽，朱文丽代为交纳的。

郝敏佳认可朱文丽、赵杰辉、赵鹏宇提交的证据，对朱聪雅提交的录音认为与其无关，郝敏佳称，我和赵杰辉结婚时没有房屋居住，结婚时朱文丽和我说过涉案房屋的情况，说让朱聪雅先住着，朱聪雅以前帮过朱文丽，让我先在平房住，该情况也是我和赵杰辉婚后吵架的导火索，我多次和赵杰辉、朱文丽提到把涉案房屋要过来，但始终没有同意，后来我自己在平谷买的楼房。

法院认为，本案的争议焦点为朱聪雅与朱文丽之间是否存在房屋买卖的法律关系及朱文丽、赵杰辉、郝敏佳、赵鹏宇之间是否存在恶意串通的行为。

朱聪雅、朱文丽之间关于涉案房屋是否存在买卖关系的问题：

依据录音内容，朱聪雅及女儿曾某在录音中多次提到支付2万元购房款的事实，朱文丽、赵杰辉均未否认，该购房款的数额与购房协议书、购房款收据中载明的个人负担部分是相对应的，故法院确认某单位在1993年分房时，朱聪雅支付的购房款；

房屋交付后，朱聪雅在涉案房屋居住已20余年，该事实双方当事人均无异议，朱聪雅能够长期居住与其支付购房款是有必然联系的，朱文丽、赵杰辉在录音中陈述“可以让朱聪雅一直住下去”的内容亦可以印证该事实，故朱聪雅长期占有、使用涉案房屋是客观事实，而占有、使用是所有权的重要权能，亦是所有权对外“公示”的重要表现形式，结合朱聪雅支付购房款的事实，认定朱聪雅购买涉案房屋是最符合常理和客观实际的。

某单位分房之初，因政策原因，涉案房屋为有限产权，现政策已发生变化，涉案房屋变为完全产权，可以正常交易，故朱聪雅、朱文丽之间的房屋买卖行为不存在任何阻碍，能够实现交易目的。

朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉关于朱聪雅出资购买涉案房屋并进行装修、只同意朱聪雅居住，从未将房屋卖与朱聪雅的答辩意见，缺乏依据，法院不予采信。

朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉、郝敏佳之间是否存在恶意串通的行为：

依据查明的事实及前述分析，双方系亲属关系，朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉明知朱聪雅出资2万元并长期在涉案房屋居住，待涉案房屋能够办理房本时特别是涉案房屋变更为完全产权后，在未通知朱聪雅的情况下，朱文丽、赵鹏宇通过公证的方式将涉案房屋析产给赵杰辉，朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉存在明显的主观过错，侵犯了朱聪雅的合法权益。

郝敏佳与赵杰辉于2006年结婚，2013年离婚，结合郝敏佳在庭审中的陈述及朱聪雅、朱文丽、曾某、赵杰辉之间的录音内容，能够反映出郝敏佳在婚姻存续期间知晓朱聪雅在购买涉案房屋时出资且长期在此居住，并因此事与赵杰辉产生过矛盾，要求把房屋要过来，但朱文丽、赵杰辉均未同意；离婚时，郝敏佳明知存在上述情形仍与赵杰辉达成协议，将涉案房屋过户至其名下，其未尽到合理的注意义务，亦侵犯了朱聪雅的合法权益。

裁判结果

一、确认朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉于2005年8月3日签订的《析产协议》无效；

二、确认赵杰辉、郝敏佳于2013年9月4日签订的《夫妻房产转移协议》无效。

房产律师点评

各方当事人争议焦点为朱聪雅是否是涉案房屋实际权利人。

当事人对自己的主张应提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。对于本案争议焦点，法院从以下几点加以分析：

房款支付情况：

朱文丽提交了以其为交款人的购房款交费凭证。但结合本案已查明事实，涉案房屋系朱文丽原单位进行分房，基于朱文丽的职工身份取得购房资格，故交纳房款亦需以朱文丽名义进行符合单位分房的常规流程。

据在案录音证据显示，双方对购房相关事宜曾进行沟通，沟通内容中亦无朱文丽、赵杰辉否认朱聪雅支付购房款的任何明确表示。

房屋实际居住情况：

现双方均认可涉案房屋由朱聪雅一直实际居住使用至今。

朱文丽、赵鹏宇、赵杰辉未能举证证明其在此期间曾向朱聪雅主张过房款或要求朱聪雅搬离涉案房屋。