在离婚纠纷中，房屋分割因涉及产权归属、出资情况、婚姻目的等多重因素，往往成为争议核心。司法实践中，法院对夫妻间房产赠予、产权变更等行为的裁判，既遵循法律规定，又兼顾婚姻家庭的伦理特性与公平原则。本文结合典型案例与法律条文，从实务视角解析离婚诉讼中房屋分割的核心规则。
01 案例解析
案例一：明确放弃产权并过户，应认定为个人财产
案涉房产及车位原登记在李先生、赵女士双方名下，婚姻存续期间，李女士通过微信向王先生发送离婚协议，要求将王先生将房产份额过户给自己才同意协议离婚。王先生应不动产登记机构的要求出具格式文件《婚姻家庭放弃一方声明书》，表示放弃自身份额，同意变更为被告单独所有，并完成产权登记。而在房产过户后，因女方反悔导致双方并未协议离婚，在离婚诉讼中，赵女士主张该约定合法有效，赠予已经完成，房产应属其个人财产。而李先生主张过户系为规避限购政策或受欺诈，要求将房产作为共同财产分割。
争议焦点：夫妻一方明确放弃产权并完成过户，离婚时能否撤销该约定？
裁判结果：法院依据《中华人民共和国民法典》第1065条，认定原告的声明构成夫妻间合法财产约定，产权变更登记已完成，该房产及车位为被告个人财产，不予作为共同财产分割。原告无证据证明存在欺诈、胁迫等法定撤销事由，其主张不予支持。
裁判逻辑：夫妻间就房产归属作出的明确约定，若形式合法且已实际履行（完成产权登记），对双方具有法律约束力。除非存在法定撤销事由，否则不得随意否定约定效力，这体现了对当事人意思自治的尊重，也维护了产权登记的公示公信力。
案例二：婚前房产婚后过户，无明确赠予约定的分割
张先生婚前全款购买房屋，婚姻存续期间与王女士办理产权转移登记，将房屋登记至王女士的名下，并签订不动产登记中心提供的《关于房屋归属的约定》格式文本，但未单独签订赠予协议。离婚时，王女士主张房屋为张先生因过错补偿的个人财产，应享有70%份额；而张先生则主张过户仅为夫妻间产权变更，房屋应属共同财产， 自 己应分得60%份额。双方认可房屋现值480万元。
争议焦点：婚前房产婚后过户且无明确赠予意思，应认定为个人财产还是共同财产？
裁判结果：法院认定，格式文本不能证明被告完全放弃房屋所有权，结合房屋原为被告婚前财产的出资背景，判定房屋为夫妻共同财产。考虑双方意愿，判决房屋归王女士所有，由其向张先生支付240万元折价款（房屋现值的50%）。
裁判逻辑：夫妻间房产过户行为并非必然构成赠予，若无明确赠予约定，法院需结合出资来源、约定性质、家庭贡献等因素综合认定。格式文本仅为过户所需，不能单独作为赠予成立的依据，应优先保护婚前财产出资方的合法权益，同时兼顾婚姻存续期间的财产混同属性。
02 房屋分割的法律依据与核心原则
离婚诉讼中房屋分割的法律依据主要包括《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编及《民法典婚姻家庭编解释（一）》等相关规定，其中《民法典婚姻家庭编解释（二）》第五条专门针对夫妻间房产给予行为的分割作出细化规定，核心原则可概括为三点：
（一）优先适用婚姻家庭编规则，排除普通赠予合同任意撤销权
夫妻间婚前或婚姻存续期间的房产给予行为，本质是基于婚姻建立或维系目的的特殊财产约定，不同于普通民事主体间的赠予。根据《中华人民共和国民法典》第1065条，该约定对双方具有法律约束力，法院应优先适用婚姻家庭编规定，而非直接适用《中华人民共和国民法典》合同编关于赠予合同的任意撤销权规则，避免单纯以产权登记状态或赠与形式作出裁判。
（二）综合多重因素，实现公平补偿
无论房屋是否办理产权转移登记，法院均需结合以下因素作出裁判：婚姻关系存续时间、共同生活及子女孕育情况、离婚过错、对家庭的贡献大小、离婚时房屋市场价格等。这一原则打破“一刀切”裁判模式，既防止接受房产一方因婚姻短暂不当获利，也避免给予方随意撤销约定损害对方信赖利益。
（三）尊重产权登记效力，兼顾特殊情形矫正
已办理房产转移登记的，原则上维护财产既有秩序；但在婚姻存续时间较短且给予方无重大过错的情况下，法院可突破登记效力，判决房屋归给予方所有，并根据实际情况确定补偿数额。若存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或其近亲属合法权益等情形，给予方有权请求撤销房产给予行为，法院应依法支持。
03 不同情形下的房屋分割规则
（一）未办理产权转移登记的房产分割
婚前或婚姻存续期间，当事人约定将一方所有房屋转移登记至对方或双方名下，但离婚时未完成产权变更的，法院不会仅以未登记否定约定效力：
若婚姻存续时间较长、接受方对家庭付出较多且无明显过错，房屋可判归接受方所有，由其对给予方予以合理补偿；
若婚姻存续时间较短且给予方无重大过错，房屋通常判归给予方所有，仅在接受方存在家庭贡献等情形时，酌情给予少量补偿。
（二）已办理产权转移登记的房产分割
产权转移登记完成后，分割需区分两种情形：
婚姻存续时间较长、给予目的已部分实现（如共同生活多年、孕育子女），维持登记效力，房屋归登记方所有或按贡献、过错比例分割；
婚姻存续时间较短（如登记后不久离婚）且给予方无过错，法院可参照情势变更制度，认定婚姻目的未实现，判决房屋归给予方所有，并结合接受方家庭贡献确定补偿数额。
（三）法定撤销情形的处理
若给予方举证证明存在以下情形，可请求撤销房产给予行为，将房屋恢复至给予方名下：
接受方存在欺诈、胁迫行为，导致给予方违背真实意思过户；
接受方严重侵害给予方或其近亲属合法权益；
接受方对给予方负有扶养义务而不履行。
04 实务要点与常见误区
（一）核心实务要点
物权变动的双重考量：夫妻内部，房产约定具有约束力，但未登记的接受方仅享有债权请求权；对外关系中，产权登记具有公示效力，未登记约定不得对抗善意第三人或债权人。
特别约定的排除适用：仅当双方明确约定房产给予行为独立于婚姻关系（离婚后不得变更或撤销）时，该约定优先于法定规则适用。
诉讼时机的限制：婚姻存续期间，未出现法定撤销事由的，一方起诉请求变更或解除房产约定的，法院不予支持；仅在离婚诉讼中，法院才对房屋归属及分割作出处理。
（二）常见认知误区
“过户即赠予”：房产过户至对方名下不等于不可撤销的赠予，若婚姻存续时间短、给予方无过错，法院可突破登记效力判决房产返还。
“未过户可随意撤销”：即便未办理登记，若接受方已基于约定履行家庭义务、付出较多，法院可能判决继续履行约定，而非支持给予方撤销请求。
“加名即享有一半份额”：房产“加名”构成产权变更，但法院仍会结合出资来源、婚姻存续时间等因素确定实际份额，并非必然平均分割。
本文作者
婚姻家事专业型律师
亲办婚姻家事案件300+
执业经验8年+
擅长谈判、调解、诉讼
执业证号：11101201810042086
中国政法大学法学专业毕业，法学理论功底扎实，熟悉民商事、家事法律法规，注重理论与实践相结合。具有十余年公司法律顾问及律师事务所执业经验，积累了丰富的民商事及家事法律服务经验，办理大量民商事诉讼案件，其中婚姻家事案件300余件。
宋律师深耕婚姻家事法律服务领域多年，具有深厚的理论功底、敏锐的案件分析能力及优秀的庭审应变能力。擅长与法官及当事人进行有效沟通，从当事人的角度考虑问题，制定多元化的争议解决方案，尽力促成当事人以最合理的方式解决争议。善于运用深厚的法律功底和灵活的办案技巧，通过情理交融的方式制定代理思路，最大化保障当事人的合法权益。
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