房贷这种事，能省一块是一块。
9月早些时候，美联储再次加息25个基点，把利率上调到了3.75%至4%。
这也是自2023年以来，美联储第一次加息。
对于新加坡不少有房贷的屋主来说，这当然不是什么好消息。
毕竟，大多数人买房都需要贷款。一旦市场利率继续往上走，银行的融资成本增加，房贷利率也可能跟着上升，最终影响的，就是我们每个月需要偿还的房贷。
于是问题来了：
如果接下来利率还有可能继续上涨，是不是应该趁现在赶紧把房贷重新做一下？
很多人一说到房贷再融资，第一个反应就是：
当然是找利率最低的银行。
但其实，房贷并不能只看一个利率数字。
01，先搞清楚，你为什么要重新做房贷？
在考虑再融资之前，最好先问自己一个问题：
我重新做房贷，到底是为了什么？
不同人的目标可能完全不一样。
有些人希望降低每个月的月供，减轻现金流压力；
有些人反而希望尽快把贷款还完，早点实现无债一身轻；
还有一些私人住宅屋主，可能会考虑通过房产套现，例如申请房屋净值贷款，把房子的部分价值释放出来，用于其他大额支出。
所以，并不是“利率最低”的房贷就一定最适合你。
真正适合的房贷，应该和你的财务目标匹配。
例如，现在也有一些房贷比较工具，可以输入自己的贷款需求，甚至直接上传银行的房贷Offer Letter，让系统分析目前的贷款条件，再提供适合的方案。
特别是当你还在纠结，到底应该选择Refinancing还是Repricing的时候，这种比较会更有帮助。
02，Refinancing和Repricing，到底有什么区别？
很多人经常把这两个词混在一起。
其实它们虽然目的都一样——都是为了优化自己的房贷条件，但做法完全不同。
简单来说：
Refinancing，再融资：
就是把现在的房贷，从A银行搬到B银行。
比如你现在的房贷在DBS，但发现OCBC、UOB或者其他银行的条件更好，于是把贷款转过去。
而：
Repricing，重新定价：
则是不换银行，继续留在原来的银行，只是换成这家银行新的房贷配套。
可以把它理解成手机套餐。
比如你每隔两年都会看看有没有更便宜的电话配套。
你可以继续留在原来的电信公司，换一个新的套餐，这就类似于Repricing。
也可以直接换一家电信公司，因为其他公司的套餐更便宜、更划算，这就类似于Refinancing。
房贷其实也是一样。
如果只留在原来的银行，你可以选择的方案自然有限；
如果同时比较不同银行，通常选择会更多，也有机会找到更有竞争力的配套。
但是，这并不意味着Refinancing一定比Repricing更好。
有时候，你比较了一圈之后会发现，市场上最好的方案，可能刚好还是自己现在这家银行提供的。
另外，还有一些情况会让你不太适合做Refinancing。
比如：
你现在还在房贷的锁定期内；
原来的房贷还有现金回赠Clawback期限；
你最近刚刚失业或收入发生变化；
又或者你剩下的贷款金额已经比较小。
这些情况，都可能让你比较难通过其他银行的贷款审核。
这时候，直接在原来的银行做Repricing，反而可能是更实际的选择。
所以重点不是一定要换银行。
而是：
把市场上的方案都拿出来比较，再选择最适合自己的。
03，选房贷，不能只看利率
除了利率，还有几个条件其实非常重要。
其中一个就是：
到底选择固定利率，还是浮动利率？
固定利率比较容易理解。
在规定的一段时间里，你的房贷利率基本保持不变。
最大的好处就是确定性比较高。
至少未来一两年，你基本知道自己每个月需要还多少钱，不需要太担心市场利率突然上涨。
而浮动利率，则通常会跟某个市场基准挂钩。
在新加坡比较常见的就是SORA。
当SORA上涨，你的房贷利率可能也会跟着上涨；
SORA下跌，你的房贷利率也有可能降低。
除了SORA以外，一些银行也可能使用自己的Board Rate，或者与定期存款利率挂钩的房贷利率。
例如DBS过去就有使用FHR，也就是Fixed Deposit Home Rate。
04，Lock-in Period也非常重要
除了固定还是浮动之外，还有一个经常被忽略的东西：
锁定期。
很多房贷配套会有两年或者三年的Lock-in Period。
在这个时间内，如果你提前还清贷款、换银行，或者提前偿还一大笔本金，都可能产生罚金。
所以如果你未来一两年有计划卖房，或者准备拿一笔钱出来提前还房贷，那么就一定要留意相关条款。
例如，可以考虑选择：
允许锁定期内部分提前还款的房贷；
或者卖房时可以豁免提前还贷罚款的配套。
否则，为了省一点利息，最后反而交了一大笔罚金，就得不偿失了。
一般来说，固定利率房贷的利率，通常会比浮动利率稍微高一点。
原因也很好理解。
银行帮你把未来一段时间的利率锁死，相当于银行承担了一部分未来利率上涨的风险，因此会预留一定的安全空间。
而且，固定利率的时间越长，相比当下市场利率的差距通常也可能越大。
05，房贷再融资，不是今天申请，明天就完成
还有一个很多屋主容易忽略的问题：
时间。
Refinancing并不是看到一个低利率，今天申请，下星期就一定可以完成。
通常需要准备不少文件，而且原来的银行可能要求你提前通知赎回贷款。
一般来说，房贷赎回的通知期可能在两个月左右。
同时，新银行还要重新审核你的贷款申请。
根据银行、个人收入和具体贷款情况不同，审批时间可能大约需要一周到一个月。
所以整个流程加起来，其实并不算短。
这也是为什么做Refinancing，最好不要等到原来的优惠利率已经结束，贷款正式跳到高利率以后，才开始考虑。
假设你的房贷优惠期还有两三个月就结束，现在其实就已经可以开始看市场上的配套了。
否则一旦进入银行比较高的“之后利率”，你可能会白白多付几个月利息。
06，那现在到底要不要赶紧Refinance？
如果你的房贷已经符合Refinancing条件，或者很快就要进入可以重新选择房贷的阶段，那么现在确实值得提前研究市场。
尤其是在市场担心利率可能进一步上涨的情况下，如果现在已经能够拿到一个自己可以接受的利率，部分屋主也会选择提前锁定。
但这并不代表一定要“越快换银行越好”。
因为最终还是要看几个问题：
你的贷款还剩多少；
目前利率是多少；
锁定期什么时候结束；
有没有提前还款罚款；
新银行有没有Legal Subsidy或者Cash Rebate；
你未来会不会卖房；
你打算不打算提前还本金；
以及你更在意低利率，还是每个月月供的稳定性。
这些条件加在一起，才决定一个房贷到底值不值得换。
07，最后，房贷最好不要“签完就不管了”
很多屋主最大的一个问题，其实并不是一开始拿到的房贷利率太高。
而是：
签完贷款以后，两三年都完全不看。
等到优惠期结束，银行已经开始按照更高利率收费几个月了，才突然发现：
“怎么这个月房贷贵了这么多？”
所以比较理想的做法，是定期检查自己的房贷。
尤其是固定利率或者优惠期快到期之前，最好提前两三个月开始比较。
当然，广告上看到的“最低利率”，也不一定就是最好的房贷。
真正适合你的方案，需要综合考虑：
贷款金额、月供、锁定期、提前还款条款、未来卖房计划、利率类型，以及当时的市场环境。
对于动辄几十万、甚至上百万新币的房贷来说，利率哪怕只差0.1%到0.3%，几年下来，也可能是几千甚至上万新币的差别。
所以房贷这件事，还是那句话：
每一块钱，都值得算清楚。
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