大家都知道，一个住宅项目的落地，一般都是通过“土地拍卖——开发商施工——上市销售”这样的流程来操作。

而经过土地拍卖的地，一般也已经经过三通一平（项目在正式施工以前，施工现场应达到水通、电通、道路通和场地平整等条件），设计和施工都相对简单。

而有一种土地，不仅没有市政工程支持，连上面的老房子都需要开发商自己解决：这就是旧城改造。

随着房价上涨、维权意识提高，房企拆迁的成本越来越大，陷入动迁僵局往往会吞噬大量资金和利息，从而加剧企业资金的紧张程度。

加之以旧改项目向银行申请贷款,难度也大,很多开发商宁可在土地市场上高价拍地,也不愿收购参与旧城改造的房地产项目公司。

但说来旧城改造，在上海你有且只有可能想到一家，那就是：瑞安。

虹口的名字由来，已经没多少人知晓；而瑞安的名字却和这里的历史，有着不解之缘。

现在的虹口区，在元朝以前属于虬江水域，以后逐步淤塞形成沙洲。明朝初期在这里形成了泄洪口，洪口因谐音讨口彩变成了虹口。古人的踏浪赶潮和以货易货，人气渐旺，逐渐形成了集市小镇，史称：

虹安镇。

随着虹口港的形成以及上海的开埠，黄浦江沿岸开始发展，杨树浦路沿线的工业区发展兴旺，廉价劳工需求非常迫切。由于租界的地界划分，平民百姓无法进入，虹安镇成为了杨浦工业区人口外溢的最佳选择。

虹安虹安，后因简化方便，则直接称为：虹镇，这也是虹镇老街名字的由来。

说到虹镇老街，几乎每一个上海人都知道：由于清末租界到抗战斗争的历史原因，这里一直都是棚户区的优秀代表。

这条街，是流氓的代名词。虹镇老街历史上可出过不少凶悍角色：上海滩最有名的持枪抢劫银行案，主犯便来自于这里（不出所料直接枪毙）；

而本地，虹镇内更是帮会云集，这里要是取景拍个古惑仔，应该没有丝毫违和感。在上海滩，“虹镇老街”的名号，是镇场子用的。

虹镇之所以成为“老街”，是一把火烧出来的。1953年，飞虹路一姓董的居民使用土灶失火，大火烧毁1000余间棚户。政府组织重建，在这一区域建造“爱国新村”，供灾民居住。此后，由于人口密集，居民楼上搭楼，向天要房，棚户堆叠，房房相连，这里成了不折不扣的“滚地龙”。虹镇老街内部道路七拐八弯，有些便道，只有居住其内的人，才能弄明白。

老上海的心智里，这里就是社会最底层的代名词。

随着改革开放的东风和城市发展的需要，上海也在认真探索如何处理城中棚户区的问题；而瑞安，一直以“旧城改造”为主要发展战略。

在虹口区和瑞安集团签下协议的那一天，可能两方都不知道，这段合作将实现一段怎样的佳话。

旧改与普通商品房开发销售的最大不同之处是：所有工作的开展几乎都是基于获得当地居民的信任，特别是与居民的洽谈、协商等搬迁工作。而这件事，在“虹镇帮”的名声下更是难上加难。

所以在这个问题上，本地政府的关系就尤为重要。

瑞安接手虹镇老街旧改项目之时，还牵手中虹集团。中虹集团是一家由虹口区城市建设发展公司及虹口区住建部共同出资建立的国资背景的房地产企业，瑞安与其合作旧改项目，既可获得当地居民的信赖，也可以打通地方政府关系。

得益于和政府之间的良好关系，国家旧改的支持政策也朝瑞安倾斜。2013年11月，在上海市政府的组织下，企业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行、上海银行等组建的银团签署协议，获得总额100亿元贷款，用于虹镇老街旧改项目：

而瑞安一年的营收，连100亿都没有。

同时，在上海市政府的积极贯彻下，虹镇老街的旧改项目街最后两个地块，仅用了18天的时间便征收成功。

天时&人和，瑞虹新城，全都占了。

接下来，就是瑞安兑现能力的时候了。

从城市规划的角度，一个地方要发展起来，居住社区的兴起需要搭配商业和产业的建设，才能更好的留住人。

在瑞虹新城的规划之初，瑞安就在天虹路两侧规划了总计超过100万方的商业规模，用以服务区域内住户。

从96年一直到今天，瑞虹已经打造了九期产品，共计推出接近百万方的住宅面积；瑞安靠着一己之力，将曾经的滚地龙下只角活脱脱发展成整个北区最为认可的改善板块。

时至今日，能够用项目名字命名板块的案例，应该就只有瑞虹一家。

瑞安和虹口，可以说是相互成就。

瑞虹新城的房价，是自成体系的。

得益于瑞安的整体配套开发能力，瑞虹一期的房价是板块内的下限，但却是周边次新的上限：即使是在地理位置更好的北外滩核心区，同年段的商品房价格，可以说几乎没有能贵过瑞虹，便是明证。

身边最让人羡慕的，就是那些家境富裕却又比你努力的二代。瑞安也是如此：明明能靠自己，老天还偏偏赏饭吃。这口饭，就叫做北外滩。

严格意义来说，临平路周边其实并不属于北外滩街道。但是这里距离北外滩，却只有2公里，地利优势尽显。

北外滩的定义，已经在多次高级别会议上多次阐述，在此就不展开；

其实看一个地方规划能级多高，看看超高层有多少、有多高就知道了：前后滩280米双子、张江300米双子、徐家汇380米双子，都足以支撑板块规划能级；

北外滩比较实在，这里不讲栋，这里叫群：

4栋180米、3栋200米、5栋250米、1栋300米、1栋320米、1栋380米、1栋480米。

这种级别的投入，应该是近年来上海的第一高。

而在北外滩方圆3公里范围内，陆家嘴隔岸相望、东外滩不成气候、西藏路一片废墟，苏河湾尚未起势，真正一个受人认可却又踮踮脚就能够着的地方，就是瑞虹新城。

自带体系+外部红利，谁都没想到过了20年：虹镇摇身一变，成了虹口最大的地主。

翻看虹镇的前世今生，其实颇有感慨，多少下只角在发展的洪流中让人刮目相看。

曾经住在虹镇老街的人和当下住在瑞虹新城的人之间，可能没有任何交集；但这里的故事和历史，值得所有人铭记。

关于瑞虹的前世和今生、北外滩的继往和开来，还有好多的故事待续。在9月20日周六，我也即将在瑞虹新城举办首次线下的上海历史人文分享会，为大家讲述板块的历史和未来的发展。