深圳楼市：你以为的价格洼地，实则是个暗坑，为何？|中心城|华府|学区房|小户型|新盘

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1、会员提问：大C你好，我在嘉御山5期有套100平5房复式，目前贷款还剩350多万，在出租中。这几年涨幅一般，但是坂田今年利好很多，银坂通道、10号线、33号线、学校等，想置换到碧海华丰前海湾或者等沙井海岸城？不过折腾都是时间成本和税费，是否应该置换？
答：会员你好，嘉御山属于坂田的标杆盘，实际上这一轮涨幅中虽然不如西部热门板块，但是跑平大盘问题不大。
华丰前海湾是典型的深圳主流偏好型物业。楼盘新，小区不错；有的户型赠送比较多；有潜在学位卖点；这些原因是比较切中深圳主流购房群体的爱好的。
但缺点比较明显：位置不算很好，片区成熟增量有限；价格高；学位这东西如果可信，深圳遍地名校，总体看自住还不错，投资要看价格。
海岸城都是不错的盘，如果打新成功，可以考虑出手置换。

2、会员提问：老师你好，目前家庭名下有套西乡金海华府的小四房，大概750多万，手里还有300万左右闲置资金。打算把金海华府卖掉换碧海三房。这样的话，剩下大概500万左右，然后投资一套宝安中心的500万左右一房，这个规划合理吗？
答：会员你好。可以的。碧海属于潜力型，宝中带中上学位学位的一房，这个配置不会跑输。如果资金充裕，建议配置一套核心区的三房，像宝中或者前海，长期持有。
3、会员提问：老王你好，家庭年收入45万左右，不稳定。另外，老家的房子月供4000元。目前有400万的现金。在百花片区的小户型和梅林梅香学校的学位房之间考虑，有点拿不定主意还请您帮忙参谋参谋。买百花的小户型不能住，还得再租房，买梅林的房子能全家住，压力可能小点。
想问问您：1、百花目前小户型700万+了，您认为还有上涨的空间吗？
2、您觉得买哪个片区的房子更合适？
3、什么时候买合适？
4、今年房价会跌吗？是否需要再观望一段时间？
答：会员你好！关于如何选学位，分情况，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。百花太贵了，从投资角度是不建议入手的。

4、会员提问，大C你好，刚需上车，首付170万，自住为主，保值投资为辅，坪山的碧湖春天值得购买么？
答：会员你好。坪山碧湖春天自带商业，周边旧改多，没有地铁，配套欠缺，学校很一般，没有什么亮点，附近工作自住可以买，纯投资不建议。
3成的话总价500w买哪不好，跑到这个偏僻的地方买，很容易跑输的。如果一定要买坪山，坪山中心实属坪山较有价值的区域。

5、会员提问：C哥你好，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙珑山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格360-400左右。
二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢
答：会员你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府、龙园大观，这个项目的亮点是华中师大附属9年制其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了；周围都是旧改，买这个盘最少套两年；距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上利用率相当低，没有赠送。如果不是新房，不建议买这里，远洋新天地作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑输大势。