车位买卖合同解除权行使

是否受一年除斥期的限制

编辑：伊路芳菲

【案件概况】

基本案情：甲方湘成公司与乙方刘某虹签 订《车位买卖合同》约定：湘成公司将2个地下车位出卖给刘某虹，总价款16万元，于2018年10月25日前付清车位款，逾期支付车位款超过30天时，湘成公司有权解除合同。合同签订后，湘成公司刘某虹交付了合同约定的2个车位；但刘某虹以“湘成公司欠付返还刘某虹工程保证金应予抵扣”为由，一直未支付车位价款。

一审裁判：刘某虹主张用湘成公司欠付返还刘某虹的工程保证金抵扣车位价款，没有证据支撑，不予支持；本案车位买卖合同，并非商品房买卖合同，因而不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“合同解除权行使期为一年”的规定，因而本案不受“合同解除期为一年”的限制，湘成公司仍具有合同解除权。故作出一审判决：对湘成公司提出的解除合同并由刘某虹承担合同解除相关违约责任的诉讼请求予以支持

二审裁判：商品房包括住宅、商业用房及其它建筑物，车位、车库系整个住宅小区的组成部分，是住宅的配套设施和附属建筑物，属于商品房买卖合同司法解释的调整范围。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“合同解除权行使期为一年”的规定，湘成公司以诉讼方式提出解除合同，已超过了法律规定的合同解除权行使期限。故作出二审判决：对湘成公司关于解除合同及由刘某虹承担合同解除违约责任的诉讼予以驳回。

【法律背景】

关于合同解除的行使期限问题，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”但是，对法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，同时也未经对方催告的，是否存在解除权行使期限以及解除权行使期限如何确定的问题，《合同法》则未作出规定。

对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”然而该规定，仅是针对解决商品房买卖合同纠纷案件作出的规定，对其他案件能否参照适用存在争议。

然而，《民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”可见，《民法典》放弃了前述合同法及司法解释关于“经对方催告 ”的规定，但是采纳接受了前述司法解释关于“无法定或约定解除期的，解除权行使期限为一年”的规定。

【裁判要旨】

1. 关于合同解除权问题。商品房包括住宅、商业用房及其它建筑物，车位、车库系整个住宅小区的组成部分，是住宅的配套设施和附属建筑物，属于商品房买卖合同司法解释的调整范围。湘成公司与刘某虹在《地下车位买卖合同》中明确约定于2018年10月25日前付清车位款，逾期支付车位款超过30天时，湘成公司有权解除合同。因刘某虹一直未支付车位款，湘成公司已于2018年11月26日依约享有合同解除权，但双方未约定解除权的行使期限，刘某虹亦未催告湘成公司行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，湘成公司享有的合同解除权因过一年的除斥期间而归于消灭，其诉请解除合同于法无据，应不予支持。

2. 关于湘成公司的其他诉讼请求。由于对湘成公司解除合同的诉讼请求依法不予支持，因而湘成公司要求刘某虹承担解除合同情形下违约责任的诉讼请求就失去了意义，对该诉请应一并驳回。双方就合同继续履行问题的相关权益，可另寻合法途径解决。

【裁判文书】

贵州省铜仁市中级人民法院

民事判决书

（2020）黔06民终1950号

上诉人（原审被告）：刘某虹，男，成年。

委托诉讼代理人：王桃萍，贵州同康律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋阳，贵州同康律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司。

委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。

上诉人刘某虹因与被上诉人贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司（以下简称湘成公司）买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人刘某虹的委托诉讼代理人王桃萍、宋阳，以及被上诉人湘成公司委托诉讼代理人林翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某虹上诉请求：1. 请求撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求，并依法改判上诉人与被上诉人继续履行于2018年8月19日签订的两份《地下车库买卖合同》；2. 本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）一审判决解除上诉人与被上诉人继续履行于2018年8月19日签订的两份《地下车库买卖合同》属于适用法律错误。商品房包括住宅、商业用房及其它建筑物，车位、车库是整个住宅小区的组成部分，是住宅的配套设施和附属建筑物，地下车位应当受商品房买卖合同司法解释的调整。根据法律规定，解除权适用一年除斥期间，被上诉人的解除权于发生之日起一年后已经消灭，双方应当继续履行合同，一审判决解除合同错误。（二）双方互负金钱给付债务，合法已到期，满足法定抵消条件。上诉人与被上诉人曾约定用工程保证金抵消车位款，因此一审判决忽视上诉人的法定抵消权，并由上诉人承担违约金明显错误。《建设施工合同》第13条约定自裙楼验收合格退第一笔保证金100万元，2018年10月7日第3层验收合格（裙楼是指负一层至三层），双方互负的债权债务均已到期，因此满足法定抵消条件，应予抵消。另外，被上诉人向上诉人退还保证金远远不足350万元，被上诉人诉称我方没有交付车位款，却将车位交付给上诉人使用长达两年多，正是因为存在双方约定用工程款保证金抵扣车位款的事实。上诉人已经按约付清车位款，不存在违约行为，一审忽略上诉人的法定抵消权，并判决上诉人承担违约责任明显错误。

被上诉人湘成公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

湘成公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2019年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》，并由刘某虹支付湘成公司违约金48,000元；2．本案诉讼费由刘某虹承担。

一审法院查明事实：2018年8月19日，刘某虹与湘成公司签订了两份《地下车位买卖合同》，约定甲方（湘成公司）将位于锦鹏国际住宅小区地下4、5栋负一楼区110号和148号车位售予乙方（刘某虹），车位的总价款均为80,000元，付款方式均为于2018年9月25日前支付40,000元，于2018年10月25日前支付40,000元。并均约定甲方应当在2018年8月25日前向乙方交付该车位。乙方应在约定的交付日或甲方通知的日期携带本合同和缴清全部车位款的票据按时到甲方通知的地点办理该车位交付手续。逾期未到，由此产生的逾期交付车位的责任由乙方承担。乙方逾期支付转让总价款不超过30天（含30天）的，每逾期一日，乙方应向甲方支付本合同约定转让总价款0.5%的逾期违约金。乙方逾期支付转让总价款超过30天的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付转让总价款30%的违约金。甲方通知乙方解除本合同的，自解除通知到达乙方之日起，本合同终止，甲方有权另行处置该车位；甲方不行使解除权的，不免除乙方每日应当向甲方支付本合同约定总价款0.5%的逾期违约金。本协议生效后，甲、乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，违约方须按本合同的有关规定承担违约责任，并按转让总价款的10%向守约方支付违约金。双方还就其他权利义务进行了约定。合同下方甲方处有原告法定代表人申湘安的签名并加盖了公章，乙方处有刘某虹的签名及捺印。合同签订后，湘成公司按约将案涉车位交付给刘某虹使用至今，刘某虹至今未向湘成公司支付案涉车位款。

一审法院认为：（一）湘成公司与刘某虹于2018年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于湘成公司主张解除双方于2018年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》应否支持的问题。双方在合同中明确约定，在刘某虹逾期支付车位款超过30天时，湘成公司有权解除合同，该约定系附条件合同解除权的约定。合同约定的解除权附条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持，反之，则依法予以支持。在本案中，据刘某虹陈述，其于2018年8月25日就开始使用案涉车位，但刘某虹至今未向湘成公司支付车位款，其违约程度已严重影响湘成公司签订合同目的的实现，故，湘成公司主张解除案涉两份《地下车位买卖合同》于法有据，予以支持。刘某虹抗辩称湘成公司主张车位款应与湘成公司尚欠刘某虹的工程保证金相互抵扣，但是刘某虹未能举证证明双方曾就债务互相抵扣已达成一致意见，且刘某虹在庭审中亦陈述“愿意支付车位款”并表示在湘成公司起诉后，刘某虹没有支付车位款的原因系“双方协商用保证金抵扣车位款”，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，刘某虹应当承担举证不能的不利后果。故，对刘某虹主张已支付案涉车位款的意见，不予采纳。刘某虹还抗辩称湘成公司的解除权已经消灭。对此，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”在本案中，双方并未约定解除权行使的时间，亦不存在刘某虹催告湘成公司在合理期限行使解除权，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，但本案系车位买卖合同，而非商品房买卖合同，该规定中的一年除斥期间不应做扩大适用。故，本案湘成公司的解除权并未消灭。对刘某虹认为湘成公司的合同解除权已经消灭的意见，不予采纳。

（二）关于湘成公司主张的违约金问题。双方在合同中对刘某虹逾期付款应当承担的违约责任进行了约定，并且根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，湘成公司主张刘某虹承担违约责任于法有据，予以支持。庭审中，刘某虹抗辩湘成公司主张的违约金按照总合同价款的30%计算标准过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金是否过高应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。结合本案，刘某虹在未支付相应车位款的情况下，使用车位近两年，客观上给湘成公司造成了相应的损失，但在双方的合同解除之后，案涉车位应归还湘成公司，刘某虹的违约行为对湘成公司造成的损失应低于总车位款的30%，湘成公司主张刘某虹按照总车位款的30%承担违约金责任，确属过高，依法应当予以调整。根据公平诚信原则，酌情将违约金计算标准调整为总车位款的12%即19,200元（160,000元×12%），也即支持由刘某虹支付湘成公司违约金19,200元，超出部分，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决：一、解除贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与刘某虹于2018年8月19日签订的两份《地下车位买卖合同》；二、刘某虹于判决生效之日起十日内支付贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司违约金19,200元。三、驳回贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1,000元，已减半收取500元，由贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担300元，刘某虹负担200元。

在二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明的事实，二审予以确认。二审还查明：贵州省铜仁市广远建筑工程有限公司与湘成公司、刘某虹建设工程施工合同纠纷一案，经铜仁市中级人民法院主持调解，并作出（2019）黔06民终22号民事调解书，对由湘成公司退还刘某虹150万元保证金的协议予以确认。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1. 湘成公司享有的合同解除权是否已消灭，合同应否解除；2. 如合同予以解除，相关事项如何处理。

本院认为：（一）关于合同解除权问题。商品房包括住宅、商业用房及其它建筑物，车位、车库系整个住宅小区的组成部分，是住宅的配套设施和附属建筑物，属于商品房买卖合同司法解释的调整范围。湘成公司与刘某虹在《地下车位买卖合同》中明确约定于2018年10月25日前付清车位款，逾期支付车位款超过30天时，湘成公司有权解除合同。因刘某虹一直未支付车位款，湘成公司已于2018年11月26日依约享有合同解除权，但双方未约定解除权的行使期限，刘某虹亦未催告湘成公司行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，湘成公司享有的合同解除权因过一年的除斥期间而归于消灭，其诉请解除合同于法无据，应不予支持。

（二）关于湘成公司的其他诉讼请求。由于对湘成公司解除合同的诉讼请求依法不予支持，因而湘成公司要求刘某虹承担解除合同情形下违约责任的诉讼请求就失去了意义，对该诉请应一并驳回。双方就合同继续履行问题的相关权益，可另寻合法途径解决。

综上所述，上诉人刘某虹的上诉请求成立，应予支持；一审法院认定事实清楚，但判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初2350号民事判决；

二、驳回贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

一审案件受理费500元，由贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担。二审案件受理费280元，由刘某虹负担。

本判决为终审判决。

审判长 唐正洪

审判员 田 芳

审判员 向 前

二〇二〇年十一月二十三日

法官助理 丁 雄

书记员 张祝红