文/费文静

无锡又一个神盘出备案价了！

我在浏览无锡市发展和改革委员会网站时，发现梅村上品花园出备案价了。

上品花园这次一共备案了3号楼4、5、6、7四个单元，一共252套房源，备案均价18400元/㎡。

和上一批房源相比，这批房源最大的区别是带装修，其中装修价格2870元/㎡。毛坯和之前一样，15530元/㎡。

看到这个装修价格的时候，我有点吃惊：

同样是梅村的楼盘，万科梅里上城备案价中，高层装修不过2070元/㎡（包含中央空调、新风、地暖预铺管道），洋房装修也才2710元/㎡（包含中央空调、新风、地暖）。

上品花园的装修备案价，比万科梅里上城洋房的装修备案还要高，这个装修到底包含了哪些配套？

一番打探，我了解到，这个装修价包含中央空调和地暖，目前中央空调和地暖牌子不确定，具体要等下个月公开样板间。

上品花园之所以被称为“神盘”，一个是拿地早，楼盘限价，房价注定比周边新房低；还有就是，梅村从去年开始房价上涨速度快，区域新房价格基本在1.9-2万左右，相比上品花园之前不过1.5万的价格，更加吸引人。

之前，上品花园一有房源推出，就会出现买房人排队抢房的情况，但更常见的是还有一部分人根本抢不到这些房源。

这些买房人预算有限，比较刚需，既然抢不到便宜的上品花园，自然就去看他们能力范围内的房子，比如梅村的二手房。

梅满嘉园、香梅花园、香梅人家这三个小区算是梅村成交量比较大的小区。

我从贝壳了解到梅满嘉园目前挂牌均价15059元/㎡，香梅花园挂牌均价16841元/㎡，香梅人家挂牌均价15266元/㎡。

这几个小区价格也比较接近，在这个片区处于同一价格梯队。

中介告诉我，买这几个小区的都是很刚需的群体，很清楚自己要什么，基本看中了就会买。

从成交量来看，这几个小区没有特别大的差别，但是客户群体差异明显。

以香梅人家和香梅花园为例：

买香梅人家大多是冲着价格，买香梅花园的就是冲着学区来的。

香梅人家和香梅花园这两个小区距离比较近，价格上香梅人家更便宜。

还有就是这两个小区学区存在差异，香梅人家对口的是新洲小学，香梅花园对口的是梅村实验小学。

“买房人群不一样，关注的点也不一样。如果在乎学区，买房人一般会看香梅花园，有合适的就会买。如果不在乎学区，纯自住，就看买房人更偏好哪个小区。”中介是这样说的。

从小区本身来说，香梅花园房龄老，但是配套更成熟；香梅人家周边生活设施、配套略不足。

“别看香梅人家更便宜，但那一块要发展起来还要一段时间。如果买房人预算足，图生活方便，那还是选香梅花园，预算不够的另当别论。”

我还了解到，这几个小区二手房成交周期基本上在一个月左右。一些楼层不好像顶底楼，成交周期会拉长，快一点的3个月左右也会有成交。

关于卖得比较好的户型，中介是这样说：“这边什么样的户型都有成交，还是看买房人的需求。小户型房源确实更好卖，但这边小户型房源并不多。”

中介还向我透露，有些房东看小户型更抢手，就想着抬高价格卖。但是，市场摆在这，挂高价就是卖不动。

接着来说下梅村二手房价格第二梯队的小区，分别有上品花园、美满锦园、万科唯园。

据贝壳找房数据显示，上品花园二手房挂牌价17246元/㎡，美满锦园二手房挂牌价17947元/㎡，万科唯园二手房挂牌价18032元/㎡。

我了解到，上半年上品花园是梅村这边二手房成交量第一的二手房小区。因为是次新小区，环境还不错，周边配套也比较齐全，买房人意向更大。

但是下半年开始，尤其是830新政之后，上品花园成交量降得很快，“满2不满5”的房源太多，买房人不愿意承担增值税。

“以100万的房子来算，“满2不满5”的房子要交5万3的增值税，150万的话，增值税交得更多，买房人不乐意花这钱，转头就看别的小区了。”

反观“满5”房源多的万科唯园、美满锦园，也并没有因为不需要交增值税这个点，成交量有明显变化。

中介告诉我，这两个小区受房龄、配套、环境等因素影响，买房人本来看的就少，再加上价格在这一片也没有占到优势。就算不需要交增值税，相比之下过高的价格对买房人来说还是有不小的压力。

总体来说，梅村这个地方的二手房群体差异化比较明显，刚需就是刚需，看学区的就是看学区，自住的就是自住，买房人很明确自己要什么。