抵押，同时涉及到物权和债权两大领域，法律关系较为复杂，所以，近年来，因土地、房产等不动产引发的各类风险和纠纷日益增多，而抵押人或债权人未依约办理抵押登记却尤为常见。
在实务中，便有不少人以未办理抵押登记，导致抵押担保无效的理由逃避还款责任，这也就引发了关于此类案件的争议，争议焦点为未办理抵押登记的抵押是否有效，债权人是否仍享有抵押权。
01
未办理不动产抵押登记时抵押合同是否有效
关于抵押合同效力的问题，关乎于诸多利害关系人利益，如果没有对抵押物作登记即意味着合同无效，那么对于债权人而言是非常不公平的，而我国在立法上也因此有了很大的改变。
我国在1995年颁布的《担保法》上就规定了抵押合同自办理抵押物登记之日起生效。即如果没有办理抵押物登记，抵押合同将不生效，这也就为那些恶意逃避债务的当事人提供了法律依据，对此，引起了各界的质疑和讨论。
2007年，我国在《物权法》上对《担保法》的上述规定做出了修正，将合同效力和物权效力作了区分。根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第一百八十七条明确，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
因此，如果双方未办理抵押登记，不发生物权效力，而抵押权是物权的一种，也就是说抵押权未有效设立，但不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。
02
抵押合同合法有效，债权人享有什么权利
由于依法成立并生效的抵押合同，对当事人双方均具有法律约束力，所以一方不履行合同义务导致另一方损失的，可以要求承担违约责任。依据为《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
由此可见，债权人虽不能以未登记的不动产抵押合同向抵押人主张抵押权，但根据该条规定，有权向抵押人主张继续履行和赔偿损失的违约责任。因不可归责于抵押人的原因而未办理抵押登记的，债权人只能要求抵押人承担合同上的担保义务，不能主张抵押权不成立的损害赔偿请求权。
03
未办理不动产抵押登记时抵押人的责任认定
在一个民间借贷纠纷的案件中，夫妻俩向黄某借了50万元，并用他们名下的一套房产及亲戚名下的一套房产作抵押担保。但是抵押人和债权人都未办理抵押登记，而借款到期后债务人拒不偿还，经多次催收未果，于是黄某将他们诉至法院。
法院最后明确不动产抵押因双方当事人未办理抵押登记，抵押权虽未设立，但是抵押合同有效。但抵押人在抵押合同生效后，未按合同约定履行抵押登记义务，致使抵押权未能设立，所担保的债权未能实现，抵押人亦应承担相应责任。同时，债权人怠于行使请求或催告抵押人履行抵押登记义务的债权，双方互有过错，综合双方的债务内容、过错轻重及违约形态，酌定双方各负50%的责任，债权人因抵押权未能设立，债权无法受偿时，抵押人应以抵押物拍卖或者抵偿价值的50%向债权人承担损失赔偿责任。
正因为抵押登记需由双方当事人配合才能完成，任何一方拒绝进行登记，都不可能实现抵押合同的抵押登记目的，所以在抵押合同生效后，债权人有义务按合同约定及时催告或请求抵押人协助办理抵押登记，同时，抵押人亦应依照诚实信用原则，积极履行办理抵押登记的合同义务。
如果双方当事人未能履行上述义务，致使抵押权未能设立时，均应承担相应责任。法院会适用过错责任原则，依据双方的主观履行意愿和实际履行程度等因素，综合确定双方各自的过错程度，按比例确定抵押人承担责任的范围。
如果抵押合同已经就不履行登记义务的违约责任进行了约定，根据约定赔偿损失。没有约定的，按照《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
04
抵押人的赔偿责任范围
如果未办理不动产抵押登记，抵押权未能成立时，债权人所遭受的实际损失就是债务人未能清偿的合同约定抵押物担保范围内的债权。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。本案抵押人以抵押物拍卖或者抵偿价值的50%向债权人承担损失赔偿责任，吸收了该条的立法旨意和精神。
律师建议
通过本文的论述，相信大家都应该知道，就算未办理抵押登记，抵押合同都不会失效，抵押人也应承担相应的连带责任。但是这会导致抵押权不成立，债权人不享有优先受偿权，而且为了挽回损失需要一定程度的诉讼成本。所以王伟浩法律团队建议各位在签订抵押合同后，须在合同有效期内向有关机关办理抵押登记，以免引发不必要的纠纷。
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