案例回顾
2011年7月，丈夫程某在妻子潘某完全不知情的情况下，与某银行签订《个人循环借款合同》贷款150万元，同时以夫妻共有的位于北京朝阳区的一套房屋作为抵押，并在抵押合同上冒签了妻子“潘某”的名字。当时该房屋登记在程某个人名下，但属于婚后购买，为夫妻共同财产。
关键情节：银行在办理抵押时虽然查验了程某的结婚证，也要求共有人到场签字，但实际上“潘某”签名系程某伪造，银行并未核对笔迹，也未坚持面签。三个月后潘某与程某离婚，协议约定房屋归潘某所有，贷款由程某偿还。此后潘某为了监督程某还款，曾代程某将款项存入还款账户，但从未在抵押文件上追认。
潘某发现房屋被抵押后，立即向银行提出异议，并起诉至法院，要求确认抵押合同无效并注销抵押登记。银行则主张自己善意取得抵押权，且潘某事后还款行为构成追认。
案件结果
法院最终判决：1、《个人借款最高额抵押合同》无效；2、银行与程某于判决生效后七日内办理抵押注销登记；3、司法鉴定费13700元及一、二审诉讼费均由银行与程某负担。银行的上诉理由（潘某还款构成追认、贷款属于夫妻共同债务、抵押权已登记应有效）全部被法院驳回。
二审法院明确指出：某银行在办理抵押时未尽审查义务，对伪造签字无法作出合理解释，不构成善意；潘某通过自己账户还款是履行离婚协议中监督还款的约定，并非对抵押权的追认；抵押登记本身并不当然使抵押权有效。
泽达分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。” 案涉房屋是夫妻共同财产，程某一人签字且伪造妻子签名，属于无权处分，合同效力待定。
《民通意见》第89条明确：部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得的除外。银行在明知程某已婚、抵押物为家庭住房的情况下，虽然形式上要求共有人签字，但实际未核对签字真伪，未坚持面签，存在重大过错，不满足“善意”要件。鉴定意见证实签字伪造后，银行无法解释，彻底丧失善意基础。
潘某在离婚后为监督程某履行还款义务（离婚协议约定贷款由程某偿还），曾通过自己账户代转款项，这仅是对程某还款的督促方式，不能等同于对抵押权的追认。且潘某在得知抵押后即通过诉讼、录音等方式明确表示异议，完全符合《担保法解释》第五十四条但书中“提出异议”的要求。
银行主张贷款用于家庭共同支出，但该问题属于借款合同的债务承担，与抵押合同效力属于不同法律关系。抵押权是否有效，只看抵押设立时是否符合物权变动规则，债务性质不影响抵押效力判断。
综上，银行审查存在重大瑕疵，不能善意取得抵押权；共有人潘某从未同意且及时异议，抵押合同自始无效，相应的抵押登记应予涂销。
律师寄语
对银行等金融机构的警示：办理抵押时，必须坚持“共有人面签+核验身份证件”，不能仅凭一本结婚证就相信配偶签字。面签过程建议拍照、录像或留存人脸识别记录，防止“冒签”风险。即使房屋登记在一方名下，只要借款人已婚，就必须取得配偶的书面同意，否则可能承担抵押无效的巨额损失。
“善意”不是一句口号，而是实打实的审查义务。法律保护善意第三人，但绝不保护怠于审查的金融机构。
北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 剪兆华
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