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案情介绍
张建国与李秀英系夫妻关系，二人婚后育有三个儿子：长子张强、次子张明、三子张华。张建国于1998年6月9日因死亡注销户口；李秀英于2015年12月19日去世、2017年11月20日因死亡注销户口；张强于2020年12月2日去世，生前离异无子女。
位于北京市西城区的一号房屋系2001年北京市某某危旧房改造项目拆迁安置房，该房屋是父亲张建国与母亲李秀英承租的位于北京市西城区二号直管公房回迁置换而来。
根据2001年4月4日拆迁人与李秀英签订的《北京市某某危旧房改造拆迁就地安置协议》和《北京市某某危旧房改造拆迁货币补偿协议》内容，拆迁安置人口包括原告张明、被告张华及原告两名子女在内的六人，且在购买一号房屋时折抵了已故父亲张建国的工龄优惠款项。
2024年2月，原告张明经房屋档案查询才发现李秀英与被告张华私自签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由李秀英将一号房屋卖给了被告张华。
原告张明认为：
一号房屋是拆迁安置房，拆迁安置人口共有六人，被拆迁公房面积原为27平方米左右，而安置的一号房屋面积为71.17平方米，多出的安置平米数系考虑安置人口数量而增加的面积；
李秀英与被告张华之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，交易价格非市场价格，被告未支付购房对价，双方属于虚假的意思表示，买卖合同应属无效；
一号房屋在购买时使用了已故父亲张建国的工龄优惠，原告对使用工龄优惠所对应的房屋财产价值享有继承权。
被告张华辩称：
一号房屋在买卖时系李秀英合法拥有的个人财产。该房屋系2001年4月4日李秀英通过与甲公司签订《北京市某某危旧房改造拆迁就地安置协议》所取得的安置房，于2004年5月28日取得房屋所有权证。该房屋购买、取得产权时，父亲张建国已去世，故非夫妻共同财产，而属于李秀英个人财产。
案涉存量房买卖合同不存在民法典规定的民事行为无效情形。李秀英对一号房屋享有完全的处分权利，无需通知其他人。
李秀英与被告签订的存量房买卖合同真实有效，受法律保护，依法登记后，被告取得了案涉不动产的所有权。
法院评析
法院审理后认为，本案的争议焦点在于：李秀英与被告张华之间签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。
首先，李秀英承租的二号公产房屋二间系在其配偶张建国死亡后进行拆迁，根据当时的拆迁政策，拆迁安置和补偿的对象是被拆迁人即李秀英，故李秀英据此取得的一号房屋产权应属于其个人财产，其对一号房屋享有占有、使用、处分、收益等权利。
其次，2009年9月，李秀英将一号房屋出售给被告张华，并协助被告进行房屋产权转移登记；现未有证据证明李秀英在出售一号房屋时存在意思表示不真实、不自由的情形，因此二人的买卖行为并不违反法律、行政法规效力性强制规定和公序良俗，亦未损害国家、集体、第三人之利益，故所签署的《存量房屋买卖合同》应属合法有效。
再次，原告张明提出的购房款项是否实际支付的异议，并不构成李秀英与被告张华签订的《存量房屋买卖合同》无效的法定事由，且李秀英在房屋产权转移登记后至去世前长达六年的时间里亦未据此向被告提出过异议和权利主张，应当视为其对一号房屋买卖合同的履行不持异议，可以认定被告所称房屋名为买卖、实为赠与的事实陈述。
最后，原告张明提出一号房屋应属拆迁被安置人共有的意见，未能举证证明，故有关李秀英与被告张华之间存在明知一号房屋存在其他权利人而恶意串通进行买卖交易、损害第三人利益的主张，缺乏事实依据。原告提出的一号房屋购买时使用张建国工龄折扣所对应的财产价值继承问题，可以另行主张权利，不受一号房屋因继承或赠与导致物权变动的影响。
律师胜诉心得
本案胜诉的关键在于：
准确把握房屋产权归属：成功论证了一号房屋系李秀英个人财产，而非拆迁安置人共有财产。拆迁安置和补偿的对象是被拆迁人李秀英，而非所有安置人口。
证据准备充分：提交了拆迁协议、房屋产权证等关键证据，证明房屋登记在李秀英名下，其有权处分。
法律适用准确：正确运用了合同法关于合同效力的相关规定，特别是第四十四条、第五十二条关于合同有效性的规定。
抓住案件本质：本案本质是确认合同效力纠纷，而非遗产继承纠纷。始终坚持一号房屋属于李秀英个人财产的观点，工龄优惠问题可以另行主张。
时机把握得当：李秀英在房屋产权转移登记后至去世前长达六年的时间里未提出异议，这一事实对认定合同有效性起到了关键作用。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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