我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。

回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。 高米店本身也有商业，住宅更新。 优势在于： （1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。 （2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。 高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。 学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。 在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？ 公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。 所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。 子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注以下选筹： 阳光丽景，中信城，朱雀门，万柳书院，万城华府等。 独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多 你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源，丽宫，还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院

提问：房姐您好，我目前情况如下：夫妻共同申请一套限价房，爱人主要贷款人，我是次要贷款人，于19年初还完贷款。虑给孩子找学区，计划在海淀或者西城再入手一套落户，办理离婚已满一年。现在我买房是否能按首套？手里有300万左右可用资金，（可再用亲属房子经营贷抵押300万）年收入60-80，三年有要二胎计划，工作地点在海淀北三环附近，综合考虑学区和生活环境，请房姐指导，谢谢！另：法拍房是否可以选择。

回答：没有记录就是首套 建议自住和学票分离的方式，sfsd入一套品质自住，全款入一套低总价学区(用完即售) 例如 荣丰2008 法拍并不建议，除非有懂行的人帮助，后面坑比较多

提问：房姐，您好！限高令后，对北京的现有高楼的房价会有怎么的影响呢？

回答：不是所有地方都有限高令，目前主要在南中轴线附近有较多限高。 限高是其中一个方面，关键看整个区域本身最终呈现的状态，适合的产品，是否会受到限高的负面影响。 比如孙河本身定位中央别墅区，普遍密度低，限高令影响不大。 比如从CBD直到常营这类中央商务区和关联的居住区，限高令影响大。 办公同样受影响。

提问：房姐好，西二环广外片区，总价差不多1400，三室两厅。两个小区纠结中：朗琴园和易水莲花。朗琴园130+，优点小区环境好，缺点，没有标准南北通透的户型，每层户数多。易水莲花，150，优点户型方正，单价比朗琴园便宜10%，两梯两户。缺点：小区环境和周边交通差，离孩子学校步行远5，6分钟。 您建议选哪个小区？谢谢

回答：朗琴园主要塔板结合，所以大部分户型不方正，密度偏高，另外可以看下5号楼和6号楼的板楼，户型会好点 易水莲花品质低一点, 其它还好 如果自住在意品质就选 朗琴园 ，户型影响没那么大

提问：房姐，我是上海集体户资格，名下无房产，人在北京工作，北京社保不够5年，想在上海投资首套房出租，租金用于北京这边租房。手上有现金800左右，这段时间看了黄浦、静安区几个2000-2005年的楼盘像中凯城市、华润外滩九里、艾美国际等一室一厅，60-70平左右，单价10万左右，市场租金在13000-15000左右，你觉得能入手吗？租售比2左右，有没有更好的楼盘或地段推荐，谢谢

回答：我说一下这一片如何选筹，像市中心的中凯城市之光、国际丽都城，作为区域标杆，回搬楼也比较出名。与同小区户型结构更好的商品房相比，单价也便宜了10-15%，可以精挑细选。 另一个就是浦江镇 主要看8号线的四个地铁站，其中芦恒路站、浦江镇站是商品房社区，江月路站、联航路站主看动迁房社区。例如 一品漫城、浦江华侨城、浦江世博家园 都是不错得标的

提问：房姐，周末好！12年因房票投资了一套奥森西280平米4+1室2厅4卫的上林世家， 不临街但户型过大又是2层所以想出手。小区是单位购地集资建房，赠送多、用材好，位置、交通、会所、外立面都不错，可小区东侧北侧半数建筑临路加之商业配套、规划设计不如品牌开发商，又多是200平以上大户型出租办公多，造成物管安全等隐患。目前该小区在奥森为最新盘虽属抗跌的三个小区之一，但也下跌了15%。现在女儿多了张房票。请问：1，是否该出手置换成一大一小2套？2，如投资哪儿个片区更好？更喜朝、海3，自己网上查了些，国奥村、绿城，太阳公元、火星园，望京臻园、保利中央，海淀橡树湾等二手房，以及华樾北京、万橡悦府等新房。谢谢！

回答：投资主看朝阳 ,。 火星园、太阳公元等楼盘都是学区溢价，不适合作为投资选择。 主看 东湖湾、保利中央公园、橄榄城、星河湾、天鹅湾。 现在新盘性价比普遍不高， 如果一定要选的话 万橡悦府 可以看

提问：芳姐您好，请问一下苹果社区61.3平方352万价格怎么样？儿子在京集体户口，现在外地工作，5年后可能回京，现有子弹180-200，sfsd，请指导。

回答：如果是苹果社区南区可以入。如果是北区就不建议看了，北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，长期跑输大盘。 还建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐您好，我和老公两人，33+一直在朝青附近租房，今年想淘换个小房子自住，预算总价400左右，子弹150，他在昌平上班，我在百子湾，月6w+,公积金两人都满额，sfsd，有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马，一线国际，京棉新城等周边楼盘……一二居都有看，请您给指个方向

回答：建议看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居，你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换，首套保值为主

提问：帝都最资深的房姐您好，新人首问，请不吝赐教！ 已婚，先生京籍，小孩21年9月上小学，但名下房产对应学区太差，且需4大人1小孩住一起， 想卖二换一，朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值，预计常住6-10年。 家庭名下2套房，北七家老小区143平（21年6月满五）、亚运村安慧北里一居（21年3月满2）。 计划如下： 1.即刻挂出去看市场反应，如能在20年12月顺利卖二交易完（先亚运村再北七家），则置换中铁国际城（新北苑）或汇园公园（截止到20.7月暂无出房） 您看这两个地方是否OK？ 2.如不能保证21年1月前置换，则只能先卖北七家，孩子21年9月用亚运村房票上小学，上学后再卖亚运村一居，就近置换， 这个逻辑是否合理？ 3.我们有一点冒险，当初买亚运村时没有考虑好，这个学区很鸡肋，一家人也住不下，考虑孩子2年级第一学期再转学，也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作？ 4.按现在市场价格和我们的时间成本，预计卖二可获420，走垫资全款买入750左右房产（预留50中介费+装修款）再做抵押经营贷400，目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作？ 我们这是环环相扣，卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷，从8月起算，21年3月底完成，是否可行合理？ 谢谢您！ 来京10年，资产没有做到保值，孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路！ 配图一张，家里猫大爷，祝房姐生活愉快！

回答：1.中铁国际城带学区 次新，价格偏贵，自住品质还行。汇园公园周边配套不错，离鸟巢很久，户型好不过偏大，要注意 1.板楼3层以上，北边是小窗户 2.房龄老，小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的， 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长，时间有点紧

提问：您好！ 北京户口首套，刚需买房！ 考虑东部和东北部，已看过楼盘:期房 华樾北京，禹州朗廷湾。现房，京贸公馆，运河铭著。 拥有首付大概200左右！如果不够可以去借款最多可能承受300。 问题如下。 1.想了解华樾北京如果自住，是否有那么高的价值？78000的房价着实比较高。工作不在望京。是否还有升值空间？ 2.我考虑通州是因为未来的发展，这个考虑是否正确？通州是否已经到顶？ 3.禹州朗廷湾是期房，低密度1.6低楼层，小三居！但是项目北侧是通州区殡仪馆，再有5万的房价是否划算？这个房子是否值得买？买了是否将来好出手？ 4.京贸公馆和运河铭著，都是存有一些工抵房！这种房子是否可以买？

回答：华樾北京肯定是偏贵的，3年内会跑输大盘 看好通州未来发展，只是当下价格已经提前透支，需要等一波拉平再入 禹州朗廷 火葬场的事情，已经有外迁的准备，但时间待定，这个一旦搬走利好很大。如果只看新盘，可以考虑入 运河铭著和运河铭著不建议买

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