【本文节选自《冯仑：买房这些事儿》，作者: 冯仑，出版社: 中信出版社，经出版社授权在网易新闻平台发布，欢迎关注，禁止随意转载。】
中国人适合住多大的房子
统计数据显示，我国城镇居民人均住房面积已经超过了40平方米。和其他国家相比，中国人的住房条件达到了世界中等水平。然而，1949年中国城镇居民人均住房面积不足4平方米。
人均居住面积的增长体现了楼市发展的速度，也是地产晴雨表——人均数字上涨，反而意味着风险的积聚。当年，“万通六君子”（王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪、潘石屹）在海南淘金，潘石屹为了核实一个项目的审批情况，在查阅有关资料时，有一个惊人的发现——当时海口市在建人均住房面积已经达到50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。我们断言“海南房地产要出事了”，并达成共识撤出海南房地产市场。
中国的城市化进程正使得更多人离开农村，去往城市。在一线城市落户也好，在二三线城市扎根也罢，买房是中国人的习惯，更是一种普遍的经济学现象。人均住房面积的上升空间往往代表了房地产发展的空间。那么，从开发商的角度来看，未来中国人可能会住进多大的房子呢？
围绕户型设计和面积设置，现在有两种截然不同的观点。一种观点是未来的中国楼市，尤其是一线城市的楼市会进入大户型时代，另一种观点是，大户型模式正在消亡，中小户型将强势回归。这两种观点都可以从现在的房地产市场中找到依据。
大户型流行的论据是，在北上广深这些城市，中产阶层日益富裕，其中改善型买房者是主流购房群体。第一，他们追求更大的住房面积、更多样化的户型，对房价的承受能力也更强，倾向于购买大户型。第二，在二孩政策放开后，有能力生养二孩的往往也是购房能力更强的人群。二孩的住房需求加上与老人同住的需求，导致大户型非常抢手。第三，相对于小户型只能作为过渡性住房，大户型几乎可以一步到位地解决所有住房需求。在房价飙涨的背景下，“一步到位”还可以节省换房成本。
中小户型越发紧俏的论据包括以下方面：第一，近年来中国房价稳步升高，购房成本越来越高。在可承受的房屋总价范围内，越来越高的单价导致中国人买得起的居住面积越来越小。第二，房价上涨，因为地价也在上涨。开发商为了控制成本，会避免设计太大的户型，以免单套房产总价过高造成销售困难的局面。第三，由于特殊的供地节奏和供地方式，未来一两年内大户型的房子很快就会被消化完毕，我们将很难在市场上再见到位于优质地段的大户型产品。
供给与和需求相互影响，相互制约。从买房者的角度来看，购买多大面积的房子最合适呢？关于这个问题，同样有两个答案。一个是从定性出发，另一个是从数据上寻找参考标准。
从定性角度来分析，住得下、分得开是衡量住房面积的软性指标。什么叫住得下、分得开？以前我和妻子住在筒子楼里，房子面积只有12平方米，也没有厨房，只好在楼道里用煤油炉子做饭，更别提书房了。这种情况是住得下。如今，刚工作的年轻人拥有的存款一般不多，也许只够买下60平方米的一居室或者40～50平方米的开间。如果是手头宽裕的新婚夫妇，应该做长远打算买个小三居。夫妇住一间，将来小孩住一间，另一间可以用作书房、储物间或者再放一张床改成客卧。双方父母来的时候住得下，也不用打地铺。如果是三世同堂，老人、夫妻、孩子都有各自的私密空间，休息、工作、娱乐互不打扰，相安无事。这才叫住得下、分得开。
对于生活条件不错的人来说，购置大户型成为满足改善性购房需求的主要选择。这就涉及我说的第二点——从数据上寻找参考标准。截至2013年，中国城镇人口的人均住房面积是32.7平方米。从数据来看，未来买房面积最大不要超过100平方米/人，比较合理的是50平方米/人。三口之家购买一套120～150平方米的三居室为宜。平均每间卧室占20平方米左右，这样一来，120平方米的房子除去3间卧室，还可以有书房、儿童房等活动空间。
从刚需买房过渡到改善需求，人们要耐心地一步步提高对购房面积的要求——单身时买小户型，婚后结合个人购买能力买两居室，有了孩子之后再换更大的。小步快走，最终一样可以实现预期的买房目标。
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学区房就是一面照妖镜
中国的学区房充分体现了楼市的魔幻现实主义。众所周知，北京市西城区的教育资源好，即便是一个坐落于破败胡同里的平房，占地面积还不到10平方米，也能卖出500多万元一套的价格，还一房难求！
家长们说了，北京的人大附中（中国人民大学附属中学）每年有100多位考生考上清华北大，一本率达100%。相比之下，全北京市每年高考平均一本率才24%，差的区平均一本率10%。他们都开玩笑说，人大附中的全名真应该改成“中国人民大学附属大学”！
砸锅卖铁也要买学区房的现象，在北京、上海这样的城市十分普遍。家长好不容易成为“帝都”“魔都”富一代或者富一代，谁都不愿子女落于人后。下一代的竞争大战提前上演——从胎教学英语、听莫扎特，哺乳期吃国外代购奶粉，再到上学择校，每一阶段的竞争达到了极致。
房子不仅绑架了中国人的婚姻，也绑架了中国的家长。问题是，为了这笔看上去不划算的买卖，家长们真的有必要砸锅卖铁，付出这么大代价吗？
我去过世界上很多地方，发现住房问题是一个普遍的矛盾。国外的年轻人也同样焦虑要租房还是要买房的问题，国外的家长也望子成龙、望女成凤，纠结要不要买学区房。
宝岛台湾的居民虽然也是中国人，也说中国话，但跟我们看待事物的角度确实很不一样。在台湾旅游的时候，一位当地大姐的选择给我思想上带来了不小的冲击。这位大姐是我爬玉山时的向导，她租房快20年了，有３个孩子。按照大陆家长的想法，在有了孩子后，家庭的居住环境应该更稳定，怎么还可以继续租房呢？而且这３个孩子都在上学，是不是要考虑买学区房？
绝大多数大陆家长认为，孩子上不了好小学就上不了好初中，上不了好初中就上不了好高中，上不了好高中怎么考上清华北大，出人头地，孩子将来怎么继续给他们的下一代买学区房呢？
这种生活状态真的很可怕。看上去，我们上学就是为了找好工作，找好工作是为了赚更多的钱，赚钱就是为了买房，最好买一个学区房，然后让下一代上好学校，上了好学校之后找好工作……循环往复。
结果这位大姐的态度让我很意外。她轻描淡写地说，自己不买房，也不会买学区房，原因很简单——她自己买不起，她老公也买不起。
我问大姐：“那你的小孩怎么办呢？”大姐看了我一眼，说：“那是他们的命，让他们自己去想。”
这位大姐让我反思：学区房究竟是什么？为什么大陆家长这么累？其实学区房的本质是社会精英化分层，学区房稀缺的背后是优质人才、优质教育、优质居住资源的稀缺。
为什么政府再怎么谈整合学区，加大对教学质量薄弱学校的扶持力度，促进义务教育均衡发展，降低择校需求，学区房依然火爆？原因就在这儿——学区房不是一个普惠制度。北京这个集中了全国最优质人才、教育、房产的城市，势必需要通过竞争将最宝贵的资源分配给资质最好的人，它的筛选标准，往往就是户口、房价、贷款能力，甚至包括学区房。
大陆家长每天因为学区房闹心，为了能给孩子抢到最好的教育资源而委屈自己。按道理说，西城区的破平房能住人吗？哪怕每平方米十几万元的胡同过道可以落户上学，理智地想一下，能买它吗？它就不该出现！但是它不仅出现了，还真有人买！
台湾的学区房也很贵，与周边房产的差价能达到10%～20%。即使在台湾楼市行情接近平稳甚至有所下滑的情况下，台北市排名前５的小学、初中周围的学区房仍有7%～15%的涨幅。台北市最贵的学区房是小学学区房，每平方米的价格也能有二三十万元新台币（4万～7万元人民币）。
无论在世界上任何地方，学区房都是特定的人生阶段带来的特殊需求，家长疯狂起来都是一样的。人口结构和教育资源的不匹配，导致学区房产生畸形的价格上涨。只不过国外的学区房大多是私产私权，人家抢学区房是为了让孩子上好的私立学校，我们现在抢的是好的公立学校资源。其实没有太大区别。
学区房究竟价值何在？归纳起来不过是：学区名额、周边环境、房产升值。人聚集的地方就有竞争，房子就会稀缺，学区房的商业逻辑正是供求关系不平衡带来的价值和升值。不是人人都有资格抢学区房，它也不是必须有的事物，有能力的人自然可以买，但能力不足的人也不必唯学区房马首是瞻，心态要平和。
在台湾小住的那段时间，我印象最深的是台湾人价值观念的多元化——台湾人越来越意识到成才的路径有很多，不只有学区房一条路。大陆的家长尤其是北京的家长好像就听不进去，在他们眼里，房子最重要的就是其商品属性，它可以占据上学名额、可以用来投资，唯独不是用来住的。
我有一个老朋友在西安，他的女儿28岁，刚谈恋爱还没结婚。我的这位朋友原来想在西北大学附近买房，想来想去最后去了西北工业大学附近。我问他：“为什么要在西北工业大学附近买房?”他说：“买西北工业大学学区房，小孩未来可以上西北工业大学附属的学校。”
我当时就嘲笑他，未免计划得太早了！闺女结婚、怀孕，哪怕今天就办这些事，小孩上学最早也是七八年以后的事了。这期间，女儿女婿努力赚钱，也可以选择直接把小孩送到国外最好的学校读书，问题一样都解决了。
鲁迅先生说，其实地上本没有路，走的人多了，也便成了路。在购买学区房这条路上，走的人多了，反而把路挤得水泄不通，倒耽误了大事。
教育孩子最重要的是什么？塑造健全的人格，培养良好的品行，给他快乐和自由。家长散尽财富买了一套学区房，孩子若品行不端，违法乱纪，学区房又有什么用？学区房不是孩子成才的充分必要条件，因小失大的家长是不明智的家长。不懂得管理欲望的家长，最终可能会把孩子逼上绝路，而孩子却不懂欲望的危害性，所以家长更要学着管理欲望。
人类和外部世界的联系，最终都是成本和欲望的斗争。学区房就像当代中国精英社会的一面照妖镜，它既照出了现实的畸形，也照出了每个人的心魔。
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