北京买房：专家帮你理清思路97|丰台|学区房|富力城|房源|高档小区

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，我们现住北京丰台草桥，想换一套丰台的学区房，西城海淀太贵而且不想鸡娃。丰台最好的学区是C05，小学集中地方是丰台东大街那片（可上丰台一小，五小），丽泽这边（丰台一小丰益分校和七小），现在看的丽泽这边丰益花园和盛鑫嘉园，这俩小区户型都比较差，但可以上丰台一小丰益，能上七小的丽泽景园相对新而且户型好些。

三个问题：1、丽泽的升值空间大一些吧？2、选户型好的学校差一点的，还是选户型差但是学校好的？3、同样花700万左右，能不能在西城海淀买到一个能居住的两居？

回答1：

1、不想鸡娃？其实所有的家长都不想，太累了，花钱更是无数。谁都盼着是什么心都不操，孩子还能学习好考进好大学，可哪有这种好事儿啊。越好的学校竞争越激烈，鸡娃越狠，要的就是这学习氛围，否则还买学区房干嘛？

2、丰台真正能算上好学区的只有北大地，方庄的十八中学区其次。其他的都算不上，也没有溢价。丰益花园一带也是普通居住区，没什么特殊的学区价值，按部就班的正常上学而已。

丽泽从长期看当然挺好，但这和学区房两码事儿。一个投资的是房子，一个投资的是孩子，看重视哪方面了。

3、是否买学区房只能由家长决定，在资金不是很多的情况下，不可能二者兼得。像北大地，想买个房龄新的都没有，700万在这里算是最高级别了，有钱买不到宜居的。家长们都是为了孩子而凑合忍着，没办法的事情，和东西海的房子都一样。

这没有标准答案，重视孩子就买好学区的，重视家庭的居住体验就买非学区房，只能是取舍。

4、 700万在西海都能买到学区房两居室，但居住条件和北大地没区别，或许更差，也就是能居住而已，毕竟房价更高。而且近期房源很少，拿着钱等出房的家长不少呢，能买到就不错，没什么挑选余地。

而且提醒一下，到了海淀一般都鸡娃，否则学区房白买，没什么大用。本地家长有佛系的，不学英语奥数编程也不考级的有的是。但外来妈妈们很难不被氛围感染，基本上都压力巨大。海淀的牛娃们太聪明，有时候怎么努力都拼不过，做好准备。毕竟这里是丘陵地带，高的是真高，顶尖儿学府；而普通校和丰台没区别，渣校有的是。

西城相对好一些，资源均衡的多，但光指着学校教育也不够。西城最牛的学区是金融街德胜，补课支出最高的也是这两个学区，竞争氛围相当激烈。

5、提醒几句吧，不想鸡娃是理想，但现实很冷酷。丰台海淀都是丘陵地带，不努力的话有可能连普高都没资格念。

去年一个丰台妈妈留言，给初二的孩子连政治课都请了海淀的一对一，拼的只不过是十二中的校额到校。原话就是：拿金山银海铺路，否则杀不出这尸山血海。看着太霸气了，也能体会到丰台虎妈们的深层焦虑。

总之吧，要想考进好中学，孩子的天资，妈妈的辅导，爸爸的资金支持全得到位。否则除非真是报恩的天牛娃，要不大概率没什么好成绩。仅供参考。

提问2：

章哥您好，想问问太阳公元和朱雀门选哪个？我和爱人在北三环工作，但是又想要个学区，太阳公元是不是严重溢价很多，感觉这两个小区很难选，请章哥指点，不甚感激。

回答2：

1、北三环工作，那就选太阳公元呗，西城的学区可以说更好，但具体到朱雀门的育才，和人朝学校差别不大。都是9年制，没觉得强出什么。如果孩子的天赋真的高，那到时候再想办法跨区也不难。何况人朝本来就有机会进入本校，相对更省事儿。

2、朱雀门有一些溢价但不高，本身就值这个价格。太阳公元是完全没溢价，更值这个价格，就是正常的市场估值。这可以用租售比来算算就行，北京平均值是700。朱雀门在800多，但这其中有一部分是正常的租售溢价，所有高档小区都有，800以下都忽略不计，所以这里的学区溢价并不高。

太阳公元我刚算了，也是800左右，这里之前连租售溢价都没有的，就是这半年以来的价格上涨造成的。

甭说这种好学区了，哪怕随便找个非学区房，只要是高档小区，租售比900都是正常的，比这俩高多了。所以根本不必纠结什么溢价，就是正常价格。

3、很多人都说太阳公元的溢价高，包括中介，其实都是扯，故意贬低小区的品质价值而已。这里2009年4月开盘，均价1.8万。那会儿根本就不算学区房，人只不过是刚签约而已。信远地产宣称是他们引进的，但很快就被教委打了脸。之后也根本不敢承诺孩子能确保上学，只是口头宣传。直到2012年东区学校都没建成，拆迁耽误了很长时间。不仅太阳公元的孩子没资格，火星园的也不准进入初中。业主们打官司闹了好久，最后也只能去朝师附小过渡。

人朝是2016年才曝出的黑马，之后才真正成为网红校。但这会儿的楼市行情都到下半场了，2017年317开始就是“十天九禁令”。如果非说这里和红玺台等小区的价格是人朝给捧起来的，实在有点儿扯了。

再说了，就算学区房行情火爆，就算朝阳群众有钱，那也是普通家庭居多。动辄上千万的房子，寒门家庭炒不动。所有的好学区，都是老破小才受追捧，品质高的商品房反倒不受待见。人朝学区也一样，西区芍药居北里一带的溢价才高呢，那才是多数家长争抢的目标。

4、不多说了，总之没必要纠结什么溢价，拿租金算算账就知道有没有、高不高了。人朝学校虽然西区的学位紧张，但东区不受影响，也就能保证教学质量。两个综合比较，就算是小区和学校的品质都一样，在北三环工作也更方便。仅供参考。

提问3：

章哥，首套首贷，总价500万左右，现工作在丰科园，近几年可能会搬到丽泽，计划在丰台买房自住，想找地段好、地铁近、小区环境好、2居，孩子4岁，之后有上学需求，不考虑学区，但学校想选择相对较好的。

目前选看阶段已进入小区二选一，相中了怡海花园的板楼和草桥20号院板楼，请您帮忙从地段、交通、学校、居住环境、跟随大盘情况分析，个人觉得这几个因素可能都还好，就是学校的因素不太确定，相对较好的是学校是哪个呢？您费心给综合分析分析，或者以上情况下，还有什么更好的推荐小区么？

回答3：

1、相对好的就是怡海了，只不过是私立的。实验二小以前是一年学费2万多，现在不清楚。但也可以向教委提要求转到公立的，五小科丰或五小鸿业校区。

初中也可上八中分校，私立，8万一年。公立的有机会上十二中科丰，看成绩。五小科丰一般是C06派位，我也不知道对口是哪儿，二中八中都有可能吧。鸿业校区好像还没有毕业班呢，怎么小升初就更不知道了。

2、草桥欣园回迁房，就那几栋楼，前两年刚安的电梯吧，听说是房价涨了不少。学校应该是赵登禹，丰台区中等以上，也不错。

3、这没什么可分析的，如果选的话那当然是首选怡海了。超级大盘商品房小区，北京第一个综合型社区，连学校都是自己建的，可见当年的投资有多大吧。连天通苑回龙观都是从这里学习的经验，房子质量好，物业也好，曾经是著名的富人小区。现在当然是没当年风光了，但仍然是板块标杆。有靠近丰科园，得到的支撑也大。周边的配套全的不能再全了，可能除了小区老点儿和堵车，挑不出什么毛病了。

4、其他推荐的就是郭公庄地铁附近了，西华府、北京方向和万科蓝等几个此新小区。别的附近也没什么合适的。再有就是富锦嘉园，也是老小区，优势就是质量好，当年的样板工程，房子也便宜。小学一般，对口中学八中中海还不错，算丰台普通校中比较好的。仅供参考。

提问4：

章哥好：母亲名下有一套94年左右三间房西里60平的城建公房，之前未考虑过置换，现在发现已经严重跑输大盘，周围平房都拆后回迁了，唯独留下8栋城建公房，拆也拆不了，租也租不了几个钱，周围也没有配套，环境破败，管理混乱。

我查了最近两年的规划，貌似之后有些变化，但是考虑到时间周期不可控，而且我们去年摇上了朝阳共产房，短期没法给她填钱购置房产，继承问题可由下一代继承（暂不考虑政策问题），短期母亲不自住，两年后可能方便照顾孩子需自住，无需学区，主要想给老人改善居住条件和保值。

因为预算有限，估计也就卖260-280万，不知道是该卖了换一套朝青板块的小一居，或是将台商住小户型？还是留着万一拆迁或者周围配套跟上后出手，担心时间长了，难以出手。

是置换还是等着？请章哥帮忙分析分析，谢谢。

回答4：

1、拆迁的可能性太小了，朝阳在四环五环有的是土地，犯不上花这么多钱征地。不过这我也说不好，看规划了。

2、商住就别买了，普通住宅就算是再破，升值也比商住强的太多了。这套房旁边的卡发卡公社，2009年开盘就卖到小两万，而当时三间房西里也就1万多点儿，那现在差不多价格，这升值率能看出来了吧？

3、三间房西里其实跑输的也不算是太多，这么多年应该也就10%左右，老公房的保值能力相对强，不太吃亏。

如果不增加资金的话，那280万换不到什么合适的房子，花掉的5%税费成本未必赚的回来，置换的意义不大。所以如果是我就留着了，过两年再说，反正平级置换什么时候换也不吃亏。尤其是在现在这个时期，楼市行情不稳，买了的话弄不好就拿着钱踏空，反倒有风险。

4、总之，如果是平级置换，我建议的等着，至少也等到明年再说。楼市平稳了心态也不用着急，肯定不吃亏不犯错，犯不上在这种时候去抢房，未必能换到合适的。仅供参考。

提问5：

章哥，我京集体户，在京无房，在外地有房，有贷款，首付可以准备1500万，年收入200万，一直没想好是海淀学区房，还是新房，网上看过世纪城那边的二手房，新房看过中海甲叁，中粮天恒天悦，还有金茂府，孩子目前在外地上幼儿园，预计2023小学回京读，学区可以考虑，但也不想孩子压力太大，就做个快乐的普通小孩就行了，准备长期持有自住，想居住体验好一些，保值一些，请给一些建议或是别的小区也行，主要近几年在外地不太了解北京的房地产行情了，谢谢。

回答5：

1、不想孩子压力过大，做个快乐的普通小孩。其实家长都是这种想法，但等真上了学就身不由己了。除非真的是在一般的学校，完全没有学校竞争气氛的那种，否则家长很难不被氛围感染而焦虑。谁都心疼自己的孩子，但在这种竞争环境中没办法，资源就那么多，不争抢就什么都得不到。所以除非是天牛娃，否则家长们很难实现初衷，从而忘了初心。

2、如果不想鸡娃太狠，那就别去海淀了。世纪城是人大附学区，表面上是吹拉弹唱的素质教育区，但家长们几乎都在暗地里较劲，竞争的激烈程度不亚于其他好学区。前些日子网上流传一个人大附家长的请家教启事，那孩子的成绩在普通家庭眼中已经是学霸了，但在人大附中才倒数第二。家长精英荟萃，虎妈牛娃云集，这种竞争压力之下谁敢不拼命鸡娃。

3、买新房就是彻底没学区了，一般都是入住几年后，派出所核查完门牌号，才能由教委划片。而且丰台也没什么学区，快乐教育的居多。这看家长吧，真的能做到佛系也是一种选择。但可能性不大，一般只要有能力，谁不愿让孩子获得更好的教育成长环境呢。

4、这我也不好建议什么，还是先确定是否买学区房吧。想压力小些就买在西城，陶白学区的直升校多，房子相对也好，更合适一些。中信城、朱雀门、陶然北岸等等都不错，能直升就省了家长很多的心。也没必要像海淀那么的补课，相对好一些。另外近期学区房的行情不稳，房源很少，有需求就尽快准备。仅供参考。

提问6：

章哥，我家有两套房一套是通州的三居，一套是北四环亚奥人家的二居今年交易满5年。计划卖掉亚奥，因为朝向不太好，优势就是离单位非常近，步行20分钟，有固定车位，生活成本低。目前想置换到北五环清河商圈，一来是孩子在20中读高一，能上学近些；二是上班距离也能接受，老公单位在北土城。

目前看过的小区有强佑府学上院，三居报价在950万左右，但是感觉小区比较乱。燕语清源是离学校最近的，很少出房，价格接近1000万左右。观林园是看过最满意的小区和户型三居也都在1000以上，加上税费佣金也差不多得准备1100才能够用，但是这个小区周边没有地铁。

目前手里有300万，亚奥能卖到600万出头。据说现在贷款额度受限，最多才只能贷到80来万，所以有点纠结担心卖掉后会踏空，但是不卖掉也不敢先买。所以纠结是目前置换，还是过两年儿子够18岁后多出一套资格，我们再买一套距离远点，还留在这个二居。

问题：

1. 这种置换策略是否正确？从朝阳换海淀，二居塔楼换三居板楼。

2. 现在是不是置换最佳时机，先卖再买是正确的吗？会不会有踏空的风险？

3. 如果卖掉后会不会真的贷款额度受限，买不到合适的房子？还是目前保持不动，过两年再说？

回答6：

1、置换策略没什么不正确的，要是我也这么换。本来亚奥人家这种塔楼小区就属于过时产品了，自住可以说合适，保值升值什么的一般，不如板楼小区。相对来说我觉得燕清源和观林园附近的几个小区都挺合适，清河一带本来就没什么学区溢价，保值增值也大都不错。

2、现在根本不让谈论时机，也肯定不是最佳时机了，去年十月份之前都可以算，这会儿只能说是在行情之中。房源不多，价格也都涨了，有需求就尽快，尽量缩短空白期。已经有不少人拿着卖房钱正纠结呢，房子卖了，想买的却涨了，业主还不诚心卖，东西海和朝阳都有这种情况。所以最好是能锁定房源再卖，但这只是理论上的，现在不太好做到，尽量吧。

3、贷款受限，有可能，更大可能是中介不愿意帮你们跑手续，想尽快成交而故意说的。二套资格最多才187万，五环外才150万，这犯不上再缩减什么了，只要银行有额度就能批，没必要到80万。

但是，以1000万的总价来说，就算是贷满150万也意义不大，占比才15%。或许为了贷这些钱耽误时间，因此而少砍下不少房价，里外里未必划算。所以一般低于30%的贷款率都不算合适。尤其在这种客户多房源少的时期，中介也都挑活儿，谁也不愿意多费力气还增加不确定性。

所以如果有其他方式能凑到钱，尽量不用这额度太低的贷款，意义不大。

4、过两年是否合适就看自己的判断了，谁也说不好。房住不炒，有需求就买，能确定房价不涨再过两年也无所谓。仅供参考。

提问7：

章哥，资金1000万左右，想买房出租保值，目前有两种方案，请给指点：1.在自住朝阳姚家园青年路御翠尚府小区再买一套140平左右三居，理由：小区2012年稀缺低矮板楼，环境品质尚可，近几年价格比较稳定，单价8万多；但缺点是周边回迁房居多；2.在周边如泛海、棕榈泉或望京富力城买二居；3.其他建议。请章哥帮忙分析，多谢！

回答7：

1、御翠尚府，逸翠园的二期。升值情况确实不错，2011年底开盘的，均价3.1万，完全跟上了大盘，细算的话应该超出了一些。投资当然合适，但这里的户型偏大，我估计即便是140平的，租售比也要在800多了，收益不算高，毕竟朝青周边的平均值才700不到。也就是说，这里更适合自住+投资，纯投资算不上太合适。不过这我也没算过，只是估计的，自己算一下吧，如果在700左右就很合适。

2、泛海的升值性比棕榈泉强，甚至远超星河湾，但和富力城比稍弱了一点，更比不上望京的高档小区了。

这从价格就能看出来，泛海2006年买接近1.5万，同时期富力城1.3万出头，而棕榈泉早在2003年就1.4万了。当时望京的东湖湾最贵，也不过是9000多，橄榄城和新航线、国风北京都才7000多，逸翠园也不过是9000。再对比一下今天的价格，望京的和朝阳公园的以及富力城都是10万，逸翠园也8万多了。

以后新航线等等未必还能保持这么大的优势，但大概率也是比四环内和泛海要强一些的。

3、其他没什么建议。首选望京，无论是升值率和租金都合适。次选逸翠尚府，升值还不错，租金可能略低。泛海的租金应该也合适，升值也不错，中等吧。只是逸翠尚府的户型都偏大，而纯投资最好选两居合适，三居大了点儿，租售都不是太合适。仅供参考。

提问8：

章哥你好，咨询学区房及投资建议：京户一套，住方庄。我和夫人分别在西直门和国贸上班。孩子2026年上小学。现金600万+贷款。看过东城龙体、东崇前、和平里等，西城陶白、广外，海淀羊坊店等区域学区房。不追求最好学区，希望次新兼顾自住。东城龙体离方庄和国贸比较近，重点看了一些小区。资金有限，不可能太大，如果父母过来照顾孩子，两边跑距离较近。希望回答：

1、我也看过很多文章，都是首推西城海淀，东城其次。不过感觉我看的东城这几个学区如果是次新单价也都不低。兼顾我的需求，买哪个学区是比较好选择？

2、看出生人口数据，23年后会减少，学区房是否会降？政策也一直在变化，我学区房的买入时点在什么时候较好？在23年前就买还是往后等等再看？

3、如暂时不买学区房，目前现金是先买其他优质非学区之后再卖，还是买理财投资？如果买非学区优质，买哪个区域较好？

回答8：

1、西海我也没主动推荐过，问了才说。东城主要是这两年的真多校制度，导致落户年头短的不太稳妥。像去年龙体学区有被派到天永的，这学区房的意义就不大了。再加上这些年东城和西海在高分段的差距加大，热度下降，几个学区的房价走势略低于西海，所以问的人也少。

房龄新的当然是南城多了，基本都是2000年之后的，东崇前和龙体都合适。学区挺好，房子宜居的也多。你们落户时间长，那上学应该稳妥的多。

2、看数据是2023年之后大幅减少，但这只是京籍孩子少了，是其中一个方面而已。而影响学区房的因素主要是政策，还有教学质量，都是不可控的因素。像2007和2009年学区房暴涨就找不出什么原因，只能说是跟随大盘造成的。

2013年可以是说主因是孩子太多，学位不够，而2014年就肯定是政策原因了。2016年就复杂多了，各种因素交织，没什么主因。

而教育质量更无法预测，去年上海某顶级学区房在大盘上涨时暴跌，就是因为高考失利引发的。昨天有人问我怎么避开十九中坑校，我都想笑。十年前十九中还是海淀普高数一数二的，2007年曾经和人大附中并列，学区房比肩中关村，现在却成坑校了，没地方说理去。

这谁也说不好什么时机，所有家长都是赌，没人能确保什么。所有时机都是事后总结的，事先不敢预测。

3、是否买学区房。孩子2026年上学，那最多4/5年也要置换了，置换的税费可就是5%，在这几年中，不敢保证非学区房能超出这么大的涨幅，靠租金也不可能。理财我就完全不懂了。

4、总之，如果有需求就尽快买，考虑太多没意义。学区房溢价部分受各种因素影响，都不可控，家长们都是没办法不得不买，普通家庭没有其他替代方案。仅供参考。