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1、会员提问：大东你好，上次咨询了您关于上下沙的情况，目前金域蓝湾一套四房1100万以内，单价在7万多，当然这个价格是低楼层看不到海景，感觉自住还不错，但上次您提到金域蓝湾长期看不到发展空间，我也非常认同，所以纠结这个房是否入手。 您建议关注蓝湾半岛，目前放卖盘都在9万以上，4房1300万起，价格是否已经有学校规划的溢价。 除了上下沙沙尾片区，还去看了白石洲的深圳湾畔花园，这个小区单价也在10万左右。中介说这边旧改，学校也在重建。升值空间较大。 老师您觉得白石洲相对大金沙是不是利好更多，升值空间更大一点。9-10万单价是否值得去入手？
答：会员你好！中海深圳湾畔没有看到很明显的价值点，等旧改很漫长，不适合所有人。 收入预期增长缓和的人群适合去“守”，后劲足的年轻适合“攻”，让财富在每一次裂变中升级进阶。
如果你做好了长持8-10年的准备，中途不换仓，可以考虑。 深圳市超百万体量旧改的项目至少10个以上，其中巨无霸福田大金沙仅住宅项目就有350万平米，与白石洲旧改体量相当。大金沙片区由于体量过大，已经分片立项开发。
其中，金地工业区金地工业区2018年底已经围挡起来开始拆迁。 众所周知，金沙片区一直缺少优质学校，因此这两所学校就被寄予了很高的期待。
那么，它们会是优质学校吗？
细看福田区双十工程中的十所永久学校，其中第十所：拟选址于沙头街道，用地面积31800平方米，建筑面积89000平方米，规模66班 /3120个学位。 也就是这两所学校都值得期待。 需要注意的是，2019年3月，深圳出台《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025) 》，前所未有地提出对深圳所有的城中村进行保护，规定7年内，未旧改的城中村不能再旧改了，已获批旧改但不能在2020 年前正式实施的城中村，也得叫停。
这意味着2025年之前，整个金沙片区，有些会保持现状，尤其是下沙。
对于金地工业区，则意味着周边大环境不会得到改善。未来白石洲板块更有潜力。
2、会员提问：大东好！房子要到明年满五，想置换。我的房子总价在豪宅线以下，暂时无涨幅。是缓一缓到明年再看呢，还是赶紧踩盘先交定呢？靠死工资赚钱的小白领心里慌的一P，求报哥指点
答：如果还有房票的话，可以同步放卖，单价可以适当让步，满五再过户，买的房子可以沟通延迟首期时间。具体可参考会员内部分享！
3、会员提问：大东老师您好，想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。 喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作？已付咨.询.费。
答：付费会员你好！
百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。
一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手。
福田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类：
1.顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。
2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。
3.普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑。
提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。可以置换。
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4、会员提问：大东，我特别相信买错一个地方，5-10年后就不是一个等级了。10年入手观澜招商澜园双拼户型，当时还能在南山买个不错的房子，现在就只能买个小房了，很后悔。最近弄到一个房票，可以入手一个首付5成总价500万左右的房子。中介推荐了南山的几个房子，雷公岭住宅A，64平，536万；南光城市花园，47平，408万；中润百分百，43平，460万；金钟大厦，38平，500万。请问这几个房子是否可以入手？还是选择福田或者宝安或者打光明新盘，纯投资，刚关注楼市两个星期，不知道有没有笋盘推荐，可以让我少走弯路。谢谢！
答：会员你好！雷公岭自住体验差，博旧改机会成本太高，不建议买。
总价500万，如果可以长持，建议光明 沙井打新，或者买南山的次新盘，比较推荐松坪村三期。
松坪村三期，位于深圳市南山区高新科技园北区东侧，东邻大沙河山野公园，地理位置优越。但小板块却被京港澳、沙河西、北环围绕，优缺点显而易见。
2012年建成入住，小区分为东西区各五栋。花园社区，园林设计，在寸土寸金的南山区还稍显阔绰。东区花园略小于西区，生活氛围好，小区人车分流，停车位充足，南山少有的不用担心停车位的刚需小区。整个小区围绕群芳街，各种生活必要的社区配置便利齐全，满足日常需求，但并不高端。
松坪村三期入住率高达100%，因为其地处科技园片区的绝佳区位优势，现在无论是业主还是租户都以科技园片区的年轻白领为主。
宝深路、广深高速和沙河西路这几条主干道，车流量大比较拥堵，还有一点需要注意的是东区可能会受到噪音干扰。小区附近规划有地铁13号线松坪站，距离小区1.3公里不算近，公共交通方面目前还是依赖于公交车。
最后，我认为新政是给真刚需一次难得上车机会，满五唯一的房源势必会有一些小幅上涨，并加速消化，购买力回归前， 且行且珍惜！ 部分急用钱的业主会降价急售，存在淘笋机会。
5、会员提问：东哥好 ，单身首套在深圳买房， 手上现金200W， 年收入35-45左右， 上班在车公庙， 买房自住。先后看了几个片区：
1.花好园 ， 距离和商业配套很方便 ，但觉得社区人员太多 小户型租客很多；
2.碧海红树湾 ， 小两房靠滨河有点吵， 大两房这两个月高涨， 入手有压力 ，这个价位的旁边学位也不是很好；
3.新洲片区 绿景楼盘 绿景楼盘三两个 绿景洋房 周围老房子多
4.皇岗片区 皇庭世纪 星河国际
5.梅林半山御景 小区环境喜欢 ，上班那几条新洲 香蜜 彩田路堵，我看有很几条地铁和旧改在进行， 可入手？
6.景田片区，还未看。
综合上面几个片区的居住和潜力、以及我的资金，东哥可以给我个建议吗？感谢～
答：付费会员你好！
一、花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。 车公庙的交通强大到令人发指，4条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太可怕了。
二、碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般，自住可入。
三、新洲目前属于福田的二梯队，并不算价格洼地，但价格也不便宜；地段位置好，配置发展成熟，未来变化较少，因此预期大涨的可能性较低。
四、皇庭世纪地段好，学校也在升级中，旧改虽说一直还没落实，但是也值得期待一下。
这些楼盘中，可以优先考虑花好园和皇庭世纪，自住方便，未来也能随大盘涨。
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