【案情介绍】
杨天鹏于2015年与一家房地产开发商签订《商品房买卖合同》，购买住宅商品房一套，房屋总价为540万元。合同签订后，杨天鹏依据合同约定付清了全部购房款。
根据《商品房买卖合同》之约定，出卖人应于2017年4月29日前向杨天鹏交付房屋；出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内协助买受人办理《房地产权证》；若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。
开发商在合同约定期限内向杨天鹏发出房屋交付通知，杨天鹏于2017年4月29日办理了收房手续。然而，该房屋一直未能办理不动产权证书；直到2019年11月7日，开发商才协助杨天鹏办理了房屋权属证书。
【购房人主张】
杨天鹏以开发商迟延办理房屋权属证书，违反合同约定为由，向法院提起诉讼，要求开发商支付逾期办理《房屋产权证》的违约金8万元（自2019年2月7日起计算至实际取得《房屋产权证》之日止，以全额房款540万元为基数，按年利率2%的标准计算）。
【开发商抗辩】
对于逾期办证违约金的起止时间，开发商认为根据合同约定，开发商应在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内向产权登记机关申请确权，案涉商品房所在项目于2019年5月8日取得竣工验收备案才达到交付条件，因此应自2019年5月8日开始计算360个工作日的确权期限，再加上120天的办证期限；因此，开发商认为其已在办证期限届满前履行完相关义务，故不存在违约行为。
关于逾期办证违约金的计算标准问题，杨天鹏主张合同约定出卖人按买受人已付房价款的万分之一支付的违约金是固定数额且明显过低，故请求法院调整为按已付房价款年利率2%的标准计付逾期办证违约金。开发商认为合同是双方真实意思表示，即使认定开发商存在逾期办证的违约行为，开发商也只需按约定向购房人支付总房价款万分之一的违约金。
【法律分析】
一、关于逾期办证违约责任的起止时间。
合同约定开发商向产权登记机关申请确权是在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，但因购房人购买的只是项目中的某一套商品房，对于其他商品房何时交付使用是不能控制的，整个项目中某些商品房可能受多种因素的影响迟迟不能交付使用的，按照该约定开发商需要履行的确权及办证义务的期限将遥遥无期，而开发商却不需要承担责任，这对购房人来说显然是不公平的，因此，法院认为开发商向产权登记机关申请确权的期限应认定为购房人收楼后360个工作日，确权后120天内办理《房地产权证》。
购房人于2017年4月29日办理了收楼手续，但直到该房屋所在项目在2019年5月8日通过竣工验收备案后，开发商才通知购房人提交资料办理产权登记，已超过约定的办证期限，故开发商存在逾期办证的违约行为，应按合同约定自办证期限届满的次日即2019年2月7日起承担逾期办证违约责任，直至2019年11月7日购房人取得涉案商品房产权登记之日止。
二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。
本案中，买受人已经依约足额支付了全部购房款，出卖人却未依约履行办证的义务，导致买受人长期未能取得案涉房屋的房地产权证。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，合同约定逾期办证的违约金按照已付房款万分之一计算，该违约金为固定金额，在出卖人长期不履行义务的情形下该违约金计算标准难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。
购房人以违约金过低为由，请求法院调整为每年按已付房款的2%计付逾期办证违约金，综合考虑当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，购房人的上述请求在合理范围内，法院予以支持。
【裁判结果】
法院经审理，判决开发商向杨天鹏支付逾期办证违约金81074元。
【结论及建议】
一、开发商为了规避迟延办证的责任，通常都会想尽办法在合同条款中降低违约金标准或延长办证期限，而购房人为了能买到称心如意的房子，在签订合同时多数都不会太关注迟延办证的违约条款；例如，曾有开发商约定迟延办证的违约责任为5元/天，这样的话，迟延办证一年的违约金还不到2000元。本案中，开发商可谓是双管齐下，一方面约定360工作日的超长确权期限，且该期限自整个项目交付完毕后起算，确权之后还有120天的办证期限；另一方面，合同中约定的违约金标准为总房款的万分之一，且为固定数额，按此标准计算540万的房子，违约金只有540元，难怪法院都看不下去了。
二、关于办理不动产权证书的合理期限以及迟延办证的违约金标准，笔者认为，可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条；根据该条规定，除双方另有特殊约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，开发商应自房屋交付使用之日起90日内办理权属证书；对于购房人的损失数额，则可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然司法解释规定，当事人另有约定除外，但在开发商以格式条款规避其自身主要义务的情况下，购房人也可以从“格式条款”的相关规定入手，请求法院认定相关不公平的违约条款为无效条款，并参照上述标准提出索赔。
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