上周咨询白总哪些刚需二手房小区最近关注度比较高，白总不假思索的回答“首座御园”。听从指挥当周就去跑盘。然后，车就被蹭了。心疼了一天~~

位置

首座御园个人认为属于团河区域，紧邻南五环可见的某大学团河校区，区域内小区不多。主要包括首创美澜湾、团河苑等。一直以来关注程度并不高，但随着满五房源增多、机场线开通，小区确实值得刚需用户关注。是个“宝藏”回迁房。

交通

先说用户们最关心的地铁，首座御园一期南门开始计算到地铁4号线清源路站仍有3.1公里距离，实际从小区内部计算，距离会更远。骑行时间近20分钟，公交30分钟，自驾10分钟。大写的尴尬。

大兴新城站实景图

不过，大兴机场线的开通拯救了首座御园。从一期南门到大兴新城站约1公里，骑行时间10分钟，公交20分钟，自驾5分钟。时间缩短了一半儿不说，目前大兴新城站停车位置相对充足且免费，而乘坐体验又远高于“拥挤”著名的4号线。

大兴新城站到草桥的时间约27分钟，美中不足的是票价为10元。通勤成本略高一些。

自驾方面，沿兴亦路向东至大兴机场高速，可达五环路。比拥堵指数“爆表”的京开，个人认为要好很多。首座御园可以说是被机场拯救的小区。

价格

目前小区挂牌房源约75-78㎡一至两居，约90㎡两居，约120㎡三居。五环外六环内的位置，所以目前一至两居均符合普宅标准。

某中介近期挂牌房源价格

因为本身需要缴纳3%的土地出让金，可能首付不会太明显的优势。但对于“被二套”的用户来说相对更适合，而且整体价格低于黄村版块的“老破小”社区。

配套

首座御园的配套相对较弱，商业基本是小区底商，大型商业、医疗等均要依靠黄村商圈，而距离又稍远。这也是目前京开高速东侧的普遍现象，且短时间内恐怕无法解决。

一期南门商业

亮点一，小区旁边就是幼儿园、学校，个人始终坚持一个观点，郊区买房永远不要考虑“xuequ”，溜达着就可以上学很好，距离才是一切。

菁苗首座幼儿园

亮点二，小区不远有个规模不小的市场，居家过日子的小夫妻、老两口，绝对好去处。

户型

首座御园由南向北分别为一、二、三期，其中还包括了部分公租房、部分无法交易楼栋以及可上市的回迁房，小区狭长，楼座多，户型多是显著特点。

一期部分户型图

作为一个2015年左右的社区，户型方面个人看属于大差不差，优点是面积段比较丰富，

优点

1、绿化非常不错，小区内水系、亭子、果树、法桐、花卉、竹子搭配的很好，在作者看来，一般商品房的绿化也不如它；

一期园林实景图

2、这个总价区间，相比黄村“老破小”，首座御园胜在有电梯。

缺点

1、属于二类经济适用房（回迁房），需缴纳3%土地出让金；

2、人车不分流，作为一个2015年左右的社区，美中不足；

3、物业管理一般，门禁系统形同虚设，楼道杂物随处可见；

4、部分楼栋外立面墙砖脱落，拉低了整体的感观；

部分外立面已经脱落

内部实景图

地上、地下均有车位，地上车位比一般小区多

置业建议

1、比较适合总部基地、丽泽、国贸等商圈工作的刚需用户。基本通勤时间可控制在1.5小时左右；

2、目前流通情况还算不错，但300万左右的预算，别有其他更多的想法；

3、京开高速东的发展始终不如西，也不见其他利好，这种状况恐怕要持续很多年，同属于这个版块的改善盘“绿地海珀云翡”仍有房在售，显然已经成了“老大难”；

4、关注共有产权房的粉丝，可以同时考虑类似小区。