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提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？

回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。 互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。 好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。 回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。 如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要选筹上进行套利。 买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。 望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。 2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。 两者的基本面与成长性完全不同。

提问：房姐您好！新人首问：夫妻双方京籍，家庭现有朝阳红军营2014年次新房两居一套，用于自住，截至到目前，小区有朝阳景山九年一贯制学位。考虑到孩子三年以后上小学，准备入手一套海淀学区房，现有首付150，准备贷款300万，总预算450万。夫妻二人均在五道口上班，从今年五月开始看石油附小的学区房。最近整理明白思路，不打算兼顾自住，仅用于上学落户。请问：1、朝阳景山九年一贯制对比海淀石油附小+学院路初中，如何选择？2、年底是入手学区房的时机吗？3、如果不是，何时入手学区房合适？4、希望学校能够离五道口不太远，方便未来接送，有无其它的学区房建议？

回答：你好，海淀买无坑的学区450有点难，而且居住体验很差。 景山是新建校，生源不错，硬件也好，以后应该不次于本部。 石油附小属于区重点，排不进海淀前10，除了健翔园和石油大院，其他都是老破小，但是学区溢价不算多，可以买。 年底是最后的购房时机，有充足的时间淘笋。

提问：〖新人首问〗房姐好！做完功课后还有一些疑惑的地方望能解答！ * 家庭背景：sfsd；首付子弹390；家庭月薪加公积金到手7w；两个人分别在金融街和中关村上班。 * 选房目标：通勤便捷>居住体验(南向户型)>其他 * 已做工作：学习完房姐历史内容后主力看南边草桥马家堡区域。 问题： 1. 对五环内封顶303w贷款，如何能再加杠杆？ 2. 针对选房目标，对于大的区域选择有没啥建议 3. 目前看的区域感觉星河城东西区还不错，还有没有啥其他小区推荐

回答：可以找能高评的标的，但税费会比较高，加杠杆不一定划算。 草桥马家堡角门 重点看这几个板块没问题 星河城确实还行，另外 城南嘉园 南三环草桥站：未来上层 也可以淘一下

提问：房姐，您好，新人小白首问，希望您指点指点。 家庭情况：非京籍，小孩1岁半，宝妈目前全职，家庭稳定年收入40左右，对未来收入提升乐观。 资产情况：子弹60，门头沟全款商住17年购入原值230（可售可抵押，父母名下），老家底商150（可出售，但流通性差），可筹借100-150（还款时间压力不大），为落户天津买房，有贷款记录。 近期网上看过奥海明月和西山锦绣府（不知还有无房源），89平感觉居住品质和户型都不错，其他新房和二手房还没看。 未来买房希望兼顾孩子上学和投资，踩盘前想先征求房姐建议。如果新房，建议哪个盘？二手房，您建议哪个小区？我的情况可考虑的房子总价？辛苦辛苦，谢谢

回答：商住不好出掉就抵押掉，老家底商出掉。 新盘 奥海明月 > 西山锦绣府，还有公园悦府或者华润的万象悦府也可以淘。 二手看下朝阳的 嘉铭桐城、澳林春天、上京新航线

提问：【新人首问】房姐好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一局或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问房姐有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，房姐能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财收益，而且现在贷款利率低，再买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问房姐，退休人员能贷款吗？

回答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入学区房， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款

提问：你好，御姐。今日入圈，新人首问。 1.无京户籍，有五年社保二套房票，首付资金60% 500左右，是否能买到升值空间较大，且带有中等水平小加初中学区房产？（家里二胎是否能够到三室？） 2.如果不考虑学区和自住，别的城市发展，长持，纯投资，剪刀差最大区域能否推荐一二。万分感谢。

回答：1. 首付资金500左右吗？看商品房就非普了，首付要到80%。二套建议直接全款抵押这样能看到1000上下的标的，澳林春天、嘉铭桐城、卧龙小区、 2. 愿意长持10年+，大面积低单价流派最合适，用时间换流动性，像天通苑的顶复， 双井 柏林，天骄等大面积都可以淘下

提问：房姐您好，关注你挺长时间，也学习了很多，有个困惑还请指点一下。现状：北京有两套房，都在广外地区，一个朗琴园120平（自住）另一个小马厂西里50平（出租）。考虑：为了抵御未来的通胀或者抓住核心城市下一波上涨的机会，想再买一套房。问题：1，因为目前在北京工作十几年了，后期两三年后，会到广州工作，生活。所以这套房买的时候（打算今年年底明年年初出手），城市选择上，是这次出手就在广州买，还是说先在北京买，等两三年去广州的时候，再置换，把北京卖掉买广州？2，小马厂这个房，是可以长期持有，还是考虑卖掉合适？谢谢，期待回复

回答：你好，感谢付费！ 现在抓紧时间买广州，深圳被调控之后，所有的投资客把目标盯上广州，现在热门板块已经涨幅20%左右，趁着楼市上升期，先吃一波红利。 小马厂西里建议出手，置换一套通州或者亦庄的刚需盘，吃下一波北京房价上涨的红利。 当然，如果月供能力不错，建议置换到望京或者双井改善盘。

提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！

回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪

提问：美丽的房姐您好 我现在在北京顺义有一套住房 （不满五）如果满五再卖 孩子转学 我不了解北京这边 好操作吗？孩子明年九月份上小学，想换个其他区的学区房，卖完房加上存款 首付250万 。我老公不想住太小的房子 最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的学区房？我之前考虑通州 但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子 也想问问是持有还是卖掉 支援在北京这边的换房的费用？

回答：转学问题看下精华主题有详细介绍，要看学校有没有空余“学位”，另外一年级和6年级无法转学。 沈阳苏家屯可以出掉，沈阳现在购买力被限制住了，这几年不会涨了。 看下望京的南湖东园二区，安贞板块 安贞里，亚运村板块 安慧北里、安苑北里、安慧里

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